來源/觀點網 

撰文/龔麗欣  

五年前，那場載入史冊的“世紀大交易”還歷歷在目，王健林摔杯甩賣資產的故事還在坊間流傳著。

但五年后的今年，地產行業風云變幻，曾經“割肉自救”的王健林搖身一變成為了“白衣騎士”，接連解救那些身陷困境的地產大佬們。

最近，王健林又將橄欖枝投向了正榮集團。

據媒體消息，近日安徽合肥新站區悅都薈正榮中心將引進萬達集團作為投資方。

消息援引正榮集團icon的回復表示，現資方（萬達）對合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業地塊的土地證進行分證，已經向政務部門提出申請分證，完成后即可開工建設。

對努力沖擊港交所的萬達而言，接盤困境商業項目似乎早已不是什么新鮮話題。

但面對一個尚未建成的項目，合作模式是怎么樣的？專注輕資產的萬達會以何種方式介入項目的運營？

停工的正榮中心

戰場上沒有常勝的將軍，商場上也沒有永遠的贏家。經歷幾年浮沉與調整歸來后，王健林當起了“接盤俠”，這一次，他相中了位于合肥新站區的正榮中心。

2017年年初，正榮首進合肥，以單價1079.16萬元/畝，約19.5億的價格獲得新站區XZQTD217號地塊，也就是現在的正榮中心所在地塊。

據觀點新媒體了解，上述地塊為商住用地，其中住宅部分命名為正榮·悅都薈，也叫正榮悅都公館，項目規劃了25棟住宅，于2017年11月首次開盤。

根據第三方平臺披露的數據，上述住宅房源已全部售完，且于2020年5月完成一期交付，2021年、2022年陸續交付了二期項目。

而商業部分，按照此前計劃將建設一棟高層辦公、三棟多層商業，總投資13億元，建成后將整合購物、餐飲、辦公、休閑、娛樂等多元業態，打造成為全國第七座“正榮中心”。

有業主透露，在購房期間，正榮就曾承諾，商業項目將與住宅部分一同建成。也就是說，按照首期交付的2020年5月計算，至今已延期兩年有余。

實際上，正榮中心的困境早有信號。

2019年年初，有網友在政務平臺咨詢：正榮中心何時建成？

彼時得到的回復是：經區建設發展局與建設單位溝通，正榮悅都薈商業綜合體前期已開挖部分土方，去年因大氣污染及揚塵防治要求暫停施工，尚未復工，目前正在進行商業調研，待調研結束后，結合地鐵3號線逐步開始施工建設。

此次小波折之后，項目很快便重回建設狀態，但遲遲未見完工。

兩年時間，業主、網友頻繁在政民互動平臺發問和咨詢，直至去年9月，合肥市新站區建設局明確：正榮悅都公館項目商業地產建設工程規劃許可、施工許可手續均已完善，目前正在施工，建設單位計劃2022年5月31日竣工，2023年5月1日滿鋪開業。

如此一來，與原計劃相比，項目進度足足遲了兩年。

世事無常，還未等來遲到的正榮中心，先等到了正榮“暴雷”的消息。

今年年初，坊間傳聞稱，正榮地產資金緊張，不能按照計劃贖回1億美元的永續債，緊隨其后，該公司進入了股債雙殺、項目甩賣的階段。

而合肥正榮中心，也在2022年年初走向了停工的境地。

今年5月，有網友再次留言政務平臺詢問項目進展，得到的官方回復是：經核實，正榮集團因2022年2月發生債務危機，導致該商業項目年后一直未復工。

“由于開發企業后續資金不足，暫不具備復工條件，具體復工時間無法確定。目前正榮集團正在積極尋找商業合作單位，爭取早日復工。”

“資方”萬達

這一次，王健林又拉了一把昔日伙伴。

消息稱，萬達有意介入合肥正榮中心項目，雙方已經過深入洽談并已達成了合作意向。

上述消息援引正榮集團icon的回復表示，現資方（萬達）對合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業地塊的土地證進行分證，已經向政務部門提出申請分證，完成后即可開工建設。

對此，分析人士強調：“萬達的介入，或能加速盤活此類停工項目”。

不過，對于急切登陸港股資本市場的萬達而言，在地產下行周期收割此類出險企業項目，不僅僅是為了幫一幫昔日好友，畢竟這種方式能夠讓其迅速提升外拓能力，講好資本故事。

今年以來，萬達接連與建業地產、鑫苑置業簽約合作，獲得了上述兩家企業旗下多個商業項目的運營權。

不僅如此，該公司還接管了北京SOLANA藍色港灣項目、北京五棵松卓展購物中心、杭州萬寶城、長沙及成都的5個奧克斯廣場……

據珠海萬達商管此前披露的第三份上市招股書，截至2022年6月30日，珠海萬達商管管理425個商業廣場，在管建筑面積達6000萬平方米，分別較2021年末新增8個、104.5萬平方米。截至2022年6月30日，珠海萬達商管還有196個儲備項目，包括175個獨立第三方項目。

從上述接管、合作的情況來看，珠海萬達商管均以輕資產的模式著手。

觀點新媒體查閱，珠海萬達商管的輕資產模式主要是委托管理模式及租賃運營模式。

委托管理模式，是指珠海萬達商管受委托全權負責管理商業廣場，為項目持有方提供各種商業管理服務、物業管理服務及增值服務。而租賃運營模式，是指該公司則從業主處租賃物業，并將商業廣場內的商業空間出租給商戶，同時全權負責管理商業廣場。

前者模式下，珠海萬達商管主要收取項目運營管理費用；后者模式下，珠海萬達商管除了管理費用以外還將收取租戶的租金收入。同時，兩種模式下，萬達亦會按一定比例（一般介乎20%至40%）享受項目產生的凈收益。

這一次，根據消息，萬達作為資方介入正榮中心，那么投入的資金有多少？是否會持有項目股權？此次介入是以重資產的角度還是輕資產的角度介入？

對于上述疑問，截至發稿，正榮方面并未明確回復。

不過，有熟悉萬達商管的分析人士表示，萬達現在的項目基本都是輕資產，這次大概率也是輕資產介入。

實際上，萬達全面轉型以后，新簽項目均以輕資產為主，很有可能項目的所有權依舊在正榮手上，萬達可以通過提前支付項目20年、30年租金的方式，拿到長期運營權。

如果雙方在前期洽談過程中定下協議，上述租金優先用于項目建設，如此一來，從名義上萬達不需要承擔項目的建設資金，同樣也不會持有項目股權。

對萬達而言，長期租賃的成本肯定比直接接盤要低得多；此外，輕資產更能避免土地成本與資金沉淀帶來的不利影響，減輕壓力。