來(lái)源/大河財(cái)立方

作者/吳海舒 楊霄 王宇

大融城鄭州首店或創(chuàng)下最快摘牌速度。

12月9日，作為大融城品牌運(yùn)營(yíng)方的光大安石向大河財(cái)立方證實(shí)，上月初，該公司鄭州商管團(tuán)隊(duì)已從鄭州CITY城市廣場(chǎng)項(xiàng)目（鄭州人多稱(chēng)匯龍城）中撤出，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)移交給“房主”上海城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海城市發(fā)展）。雙方因在該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及發(fā)展規(guī)劃上分歧較深，已同步啟動(dòng)法律訴訟。

此時(shí)距離大融城鄭州首店開(kāi)業(yè)一周年，還有兩周。大融城首店會(huì)不會(huì)摘牌，或是什么時(shí)候摘牌，該店對(duì)此無(wú)解。有消息人士認(rèn)為，這仍要看雙方訴訟的結(jié)果。

沒(méi)撐過(guò)一周年，大融城核心團(tuán)隊(duì)撤出

上月的業(yè)界傳聞落靴，大融城鄭州店果真在這個(gè)深冬陷入摘牌風(fēng)波。

大融城鄭州首店位于二七商圈腹地，也就是鄭州市民所熟知的匯龍城。2021年4月，上海城市發(fā)展與光大安石達(dá)成合作共識(shí)，為鄭州引入首個(gè)大融城。簡(jiǎn)單理解，房主是上海城市發(fā)展，光大安石負(fù)責(zé)代房主經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，以品牌與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)輸出獲取利潤(rùn)。

合作之初，雙方感情你儂我儂。從上海城市發(fā)展角度看，大融城是近年新崛起的國(guó)內(nèi)商業(yè)品牌，該品牌隸屬光大控股在中國(guó)的房地產(chǎn)投資和資管平臺(tái)——光大安石。如大融城鄭州首店進(jìn)展順利，光大安石對(duì)鄭州CITY城市廣場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)證券化，這或能解決前期重資產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與壓力。從光大安石角度看，其團(tuán)隊(duì)是資本圈出身，是國(guó)內(nèi)零售業(yè)的新玩家，但它卻有著萬(wàn)達(dá)一樣“復(fù)制夢(mèng)”。在鄭州打響一個(gè)知名項(xiàng)目，意味著它輕松拿下了空白市場(chǎng)，在中原地區(qū)扎下了第一個(gè)經(jīng)營(yíng)據(jù)點(diǎn)。由此，便有了在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)可講的新故事。

去年12月24日，大融城鄭州首店籌備不足8個(gè)月即完成了迅速開(kāi)業(yè)，為鄭州消費(fèi)者送來(lái)了諸多新奇，也為河南商界同業(yè)帶來(lái)了驚奇。比如，該店的進(jìn)駐品牌簽約率達(dá)到了98%，品牌開(kāi)業(yè)率達(dá)到了95%；比如，該店引入60家新品牌到鄭州開(kāi)設(shè)首店，并拿出了近乎一半面積去做年輕客層的體驗(yàn)消費(fèi)，包括室內(nèi)籃球館、高端美妝零售集合店、劇本殺館以及多家酒吧和KTV，欲打造潮玩體驗(yàn)青年陣地和夜生活社交場(chǎng)。

然而，愉快的開(kāi)始卻以不愉快的拉扯在趨向收尾。

11月初，有消息人士向大河財(cái)立方告知，大融城鄭州首店項(xiàng)目的合作雙方已發(fā)生多起矛盾。矛盾原因雖不詳，但光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)已在撤出。此后，坊間和網(wǎng)上也有諸多傳聞，但并未獲得雙方證實(shí)。

12月9日，大河財(cái)立方獲悉，上海城市發(fā)展、光大安石雙方糾紛，鄭州市管城區(qū)人民法院調(diào)解無(wú)果，目前正待開(kāi)庭審理。

同日，大河財(cái)立方向大融城鄭州店求證。該店相關(guān)人士對(duì)光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)去向不作任何回應(yīng)，僅稱(chēng)，“項(xiàng)目還是在以大融城的名字進(jìn)行運(yùn)營(yíng)”。

雙方鬧掰，市場(chǎng)預(yù)期、經(jīng)營(yíng)理念有分歧

此次光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)撤出背后，外部和內(nèi)部原因都有。

從外部原因看，無(wú)論是今年的疫情風(fēng)險(xiǎn)，還是消費(fèi)市場(chǎng)行情，對(duì)一家大型購(gòu)物中心新店完成“扎根”、新生是嚴(yán)苛的考驗(yàn)。

但這，并不意味著大融城項(xiàng)目沒(méi)有機(jī)會(huì)。

“頂著去年的洪水和疫情，光大安石鄭州商管在8個(gè)月將購(gòu)物中心籌備開(kāi)張，令人欽佩。但他們似乎沉浸在了喜悅中，漠視了今年的風(fēng)險(xiǎn)。”有行業(yè)人士認(rèn)為，大融城鄭州店定位于時(shí)尚年輕潮流，該店開(kāi)業(yè)初期的品牌結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)門(mén)店組合，與定位客群存在錯(cuò)位。想必光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)很清楚這一點(diǎn)。但該店著力于通過(guò)各類(lèi)內(nèi)場(chǎng)活動(dòng)、娛樂(lè)游戲，帶動(dòng)進(jìn)店人氣與市場(chǎng)炒作“網(wǎng)紅購(gòu)物中心”的曝光度，卻沒(méi)能解決品牌商所期望的銷(xiāo)售獲益。

一語(yǔ)概括，在大融城鄭州店經(jīng)營(yíng)的商家，要看門(mén)店客流量、銷(xiāo)售額和利潤(rùn)，但絕不是“純熱鬧”。

今年夏季，記者曾在大融城鄭州店見(jiàn)到，該店空鋪率大幅拉升，在頂層和負(fù)一層尤為明顯。這或是市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力的直接反饋。依常理來(lái)看，彼時(shí)其運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)強(qiáng)化招商，加速解決品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整，但這卻未能實(shí)現(xiàn)。有消費(fèi)者反饋：“在大融城店內(nèi)品牌沒(méi)有特色。進(jìn)店逛了一圈，沒(méi)吃、沒(méi)花錢(qián)就出來(lái)了�！�

“品牌商數(shù)量、進(jìn)店客流、租金收益三項(xiàng)下滑，是傳導(dǎo)合作雙方矛盾的根本�！庇邢⑷耸糠治�，從上海城市發(fā)展角度看，2019年以來(lái)，其投入巨資對(duì)鄭州CITY城市廣場(chǎng)做硬體改造，穩(wěn)定的租金收益是印證它投資正確的依據(jù)。它急需大融城擔(dān)當(dāng)“現(xiàn)金奶牛”，豈料遇到了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從光大安石角度看，疫情是不可抗力因素，上海城市發(fā)展應(yīng)看清現(xiàn)實(shí)環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)該店各項(xiàng)費(fèi)用支出，支撐其團(tuán)隊(duì)頂住壓力，完成第一輪品牌調(diào)整。

但，雙方談崩了。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)不達(dá)標(biāo)，投入產(chǎn)出比不及預(yù)期，再加上對(duì)未來(lái)合作收益的預(yù)期消極，上海城市發(fā)展與光大安石的矛盾在11月初被激化。于是，便有了后續(xù)一系列的故事。

大融城的品牌能否在鄭州CITY城市廣場(chǎng)延續(xù)？

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不看好。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，雙方此次深度掰腕，相互間的不信任或已夠深。更重要的是，上海城市發(fā)展是地產(chǎn)投資商，它對(duì)投資項(xiàng)目的資金回轉(zhuǎn)額度、周期有著明確計(jì)劃。一旦打破計(jì)劃，必面臨強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)壓力。這或不是光大安石作為一個(gè)運(yùn)營(yíng)商能輕易說(shuō)服它做出改變的。

另有坊間傳聞，幾個(gè)月前，上海城市發(fā)展或已在積極接觸其他知名商管團(tuán)隊(duì)了。但這，有待其證實(shí)。

換掉運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)之后，下一任誰(shuí)來(lái)接棒

2002年，正值中國(guó)加入WTO初始，國(guó)內(nèi)零售業(yè)全面開(kāi)放正當(dāng)時(shí)，大型購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域相當(dāng)前衛(wèi)。當(dāng)年，就在鄭州二七商圈，在市中心的交通要沖，誕生了首個(gè)10萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)體，這就是由鄭州中誠(chéng)置業(yè)在2000年投建的匯龍城。

當(dāng)年的匯龍城不但體量超群，且簽約進(jìn)駐了河南首個(gè)“洋超市”普爾斯瑪特，帶給了鄭州人不少新鮮感，這也是鄭州“二次商戰(zhàn)”（1998～2005年）知名引爆點(diǎn)之一。

2002至2005年，匯龍城主力百貨店的店招，似乎沒(méi)能讓鄭州人記住過(guò)：三禾百貨、匯龍城購(gòu)物中心、元旦·百盛等。至2005年，匯龍城業(yè)主方終于“請(qǐng)”到了它心儀久盼的“房客”馬來(lái)西亞百盛，此后，百盛鄭州匯龍城店在該宗物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)了12年。

而2005年前，匯龍城物業(yè)所有權(quán)曾多次易手。直至2005年10月，上海城市發(fā)展完成對(duì)匯龍城全部收購(gòu)，對(duì)其更名為“鄭州CITY城市廣場(chǎng)”。

2017年，百盛閉店，全面撤出河南，給“房主”上海城市發(fā)展帶來(lái)了焦慮。不然，它不會(huì)急于對(duì)匯龍城求售。業(yè)界曾有傳聞，連同二七商圈的競(jìng)對(duì)都接過(guò)它的“請(qǐng)?zhí)薄?/p>

另有消息人士透露，光大安石和大融城的出場(chǎng)時(shí)間，本可在百盛閉店后銜接。但過(guò)往數(shù)年，上海城市發(fā)展與光大安石就合作方式、價(jià)碼磋商多輪，直到2021年4月才完成簽約。

2017年至2019年是匯龍城的“空窗期”，上海城市發(fā)展面臨物業(yè)賣(mài)不掉、租不出的窘迫，只能硬著頭皮自個(gè)兒干了，這就是2019年籌建I Go·大樂(lè)城的前因。雖說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)投資與零售經(jīng)營(yíng)“隔山”，但上海城市發(fā)展可沒(méi)少?gòu)牧闶蹣I(yè)界請(qǐng)高手“救場(chǎng)”。一茬茬后浪接前浪，誰(shuí)也沒(méi)把匯龍城硬體改造“過(guò)坎”、投資人需求“忽左忽右”等復(fù)雜問(wèn)題妥當(dāng)解決。

大融城核心管理層的撤出，目前對(duì)員工和商戶(hù)未造成特別大的影響。