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撰文/高天

今年元旦剛過，位于杭州城東新城的港龍悠樂城開出了“首開區”。終于！這個集合“愛恨情仇”的商業項目，在一次次“放鴿子”后終于揭開廬山真面。

日前，《聯商網》實地走訪了港龍悠樂城，一起看看讓城東人“苦等十年”的商業，交出了怎樣的首份答卷？

僅開B館兩層區域：品牌級次一般、開業率不高

地鐵彭埠站D口出來，就是港龍悠樂B館大門，門口兩根圓柱赫然寫著“1月6日首開區域”的宣傳標語。外立面被戲謔“氣泡墊”的外立面還是“一言難盡”。

商場大門兩邊的“黃金位置”分別被TACO BELL塔可鐘和Tim Hortons咖啡占據。整個一樓主要是以餐飲、新能源汽車和服飾零售品牌為主。其中餐飲還包括海鯊島海鮮豆撈餐廳、漢堡王、永和大王；新能源汽車品牌包括小鵬汽車、歐拉、埃安、廣汽傳祺、NISSAN汽車。

而一樓大廳公區隨處可見的服飾貨架，仿佛聞到了“折扣奧萊”的味道，為數不多的品牌美特斯邦威沒有陳設、沒有店員，看起來比較“粗糙”。整個一樓開業的門店數量大約20家左右。

負一樓，目前已經入駐開業以霸王茶姬、南宋胡記、久久丫、夸父炸串、絕味、周黑鴨、LINLEE手打檸檬、塔斯汀漢堡等小餐飲品牌和ABC輪滑、火焰籃球館等體驗類業態。大部分門店處于圍擋，比如主力店雨潤超市，負一樓的開業率不足20%。

同時，因探店日期是春節前的1月17日，商場方表示春節期間一些品牌自動調整了營業時間，所以當時負一樓還在營業的品牌也僅霸王茶姬和南宋胡記。

▲B1大面積圍擋

人流方面，雖然是中午12時許，但整個商場的人流屬實不好，最熱鬧的就是一樓的漢堡王和永和大王。霸王茶姬的店員稱，“剛開業那幾天客流還可以，這幾天都這樣沒什么人，很多人都回家過年了，現在看到一個顧客激動地‘歡迎光臨’都大聲了不少”。

關于客流問題，《聯商網》認為，主要有三個原因：項目開業低調，宣傳不到位；開業率太低，品牌吸引力不足；年前大多數人返鄉，本身客流就少。

▲二樓及以上均未開業

硬件方面，外立面不做贅述，內裝也沒什么特色，沒有美陳，臨近春節一樓掛了不少燈籠；一樓中庭公區目前都用于服飾促銷，并無任何營銷活動；休息區較少；至于洗手間，這樣形容下吧“城市普通的公共衛生間”。

一手好牌沒打好

從實地探訪的情況來看，不知道你們對港龍悠樂城的首份答卷打幾分？給我的整體感覺是“一手好牌沒打好”。

首先，港龍悠樂城項目周邊3公里常住人口約50萬，1公里內小區樓宇約214個、寫字樓10余棟，加上杭州東站這一“客流大站”，擁有不錯的客流基礎。相對應的是，整個板塊商業并不成熟，且主要是以社區、街區商業為主，港龍悠樂城的23萬方大體量盒子購物中心可以說是獨樹一幟。

其次，在2020年杭州就推出將杭州東站邊新建成一個“樞紐商務區”的規劃目標，將以現代化綜合交通樞紐中心為依托，以“高鐵TOD綜合開發龍頭示范項目”為牽引，高標準、高起點、高規格打造“國內一流樞紐經濟示范區”。具有巨大政策利好。

最后，港龍悠樂城位于鴻泰路與明月橋路交匯處，地鐵1號線和地鐵4號線雙地鐵上蓋，地理位置十分理想。

▲鴻泰路左右兩邊分別是三花國際和港龍悠樂城

然而，港龍悠樂城自2013年拿地、2014年動工開始，出現多次停工、出售等問題。且當年項目結頂的時候，旁邊都還只是平地。城東新城板塊最早開出的商業體西子國際也是2017年才開業，如今板塊內已經擁有了西子國際、東站萬象匯、德信杭州之翼、三花國際等已經運營的商業體。一些引流品牌都被旁邊的商場“搶光”，對面的三花國際有星巴克、海底撈、麥當勞。

▲東站商圈商業分布情況

試想下，23萬方的大體量，曾經被城東新城稱為“商業門面”， 如果能搶在第一批開業，招商也不至于如此“難產”，真是“一手好牌打的稀碎”。如果港龍悠樂城后續能把這些品牌薈聚在一起，那也不錯。

按照項目的既定規劃，今年6月，B館2至7樓也會全面亮相。目前商場外立面的宣傳牌上已經有諸如肯德基、必勝客、屈臣氏、NIKE、Adidas、小米、蘋果等品牌信息。只是8層的商業要被“填滿”，是不小的挑戰。

▲港龍悠樂城樓層業態規劃

此外，首開部分樓層的操作，仿佛看到了湖濱88的影子，后者在杭州匯和誠仁商業接手后進行調改，說實話人氣真的比原來利星差很多。

只能說，未來港龍悠樂城還有很長的一段路要走。

城東商業的未來在哪？

曾經被城東寄予厚望的港龍悠樂城低調開業，實際上也反映出了整個城東商業的“尷尬”。

從城市發展規劃上，城東新城朝著“高鐵樞紐商務區”功能發展，可直接對標的是上海虹橋商務區。后者目前商業由虹橋天地、龍湖虹橋天街、麗寶樂園等商業組成，形成了良性的商業聚集圈，且虹橋火車站地下出站均可直達幾個主要商場，實現了高鐵樞紐與商業的真正無縫連接。

反觀杭州東站商圈，橫亙中央的鐵路對板塊發展影響較大，目前幾大商業體“割裂”分布，離火車東站最近的東站萬象匯通過地鐵杭州火車東站站J口實現連接，其他商業都需要通過地面交通。 

同時，目前東站商圈現有的商業存量能級也比較薄弱。《聯商網》也于同日探訪了商圈內三花國際、德信杭州之翼和東站萬象匯三個商業體。

三花國際與港龍悠樂城隔了一條鴻泰路，地鐵彭埠站A口直達，屬于住宅底商，街區型商業，面積2.5萬方左右，共3層。

負一樓主要是鉑晶宮、憨憨熊美食廣場、樂刻健身、姿柏莉美容、天星輪滑培訓中心以及沙縣小吃、陳八兩、古茗等小餐飲品牌。 

一樓以餐飲品牌為主，星巴克、麥當勞、蜜雪冰城、華萊士、茶百道、留夫鴨、魯員外地鍋雞、你好牛貴州黃牛肉火鍋等；

二樓同樣以餐飲為主，海底撈、錢江大院、水滸烤肉李家、夏小笙泥爐烤肉、舟東奶酸菜魚、森田家居酒屋等等。

整體看，商場面積不大，業態以餐飲為主，客流圍繞海底撈、星巴克、麥當勞幾個流量大店。下午1點的海底撈依然高朋滿座。

▲三花國際海底撈

沿著鴻泰路，西邊就是德信杭州之翼。項目體量約4萬方，由購物中心和街區組成。不過購物中心體量較小，雖然有地上四層，但每層的門店數量不多，單店體量較大。

一樓商場內有星巴克、肯德基、四個二喜劇空間、李白小卿醇餐廳，炊牛拾煙在圍擋中；二樓是個NH設計美學館家居店；三樓有Inbeauty、妍美社、悠蜜、藤野造型；四樓僅德信影城。

街區由地下1層至地上2層組成，B1層直通地鐵彭埠站，主要是魚你在一起、吉阿婆、老北京炸醬面等小食餐飲和樂刻死角管、悅刻等生活配套品牌；地上一層有達美樂披薩、KFC、燒本燒、CoCo都可、豪客來、寶島眼鏡、美宜佳便利店、京東等品牌；地上二層有荃薏沙龍、MRJUDY、痘院士、流行舞蹈學院等品牌。

▲B1層接駁地鐵彭埠站

整體看，項目的招商率不錯，尤其是街區空鋪較少，直通地鐵站有一定引流效果，運營著也做了一些場景設計，比如一些綠植、美陳，項目自稱“城東生活美學+”。

▲德信杭州之翼部分場景

東站萬象匯是目前整個城東新城板塊最有品質的商業，無論是硬件設施還是招商，都是板塊內的佼佼者，畢竟它的締造者是華潤。

項目的業態也是最為豐富的。餐飲包括奈雪的茶、星巴克、瑞幸咖啡、Tim Hortons、金泰蘭、湊湊火鍋、老鴨集、爐魚、綠茶、撈王、淺草屋、小菜園、巡山令、卿古、韓宮宴等等；超市有盒馬鮮生；零售有NIKE、adidas、波司登、MIOCRA KOLY、周大福、老鳳祥、曼卡龍、潮宏基、LOOK眼鏡等。以及美吉姆、七田真、酷樂潮玩、全棉時代、海馬體照相館、APPLE、樂刻健身、杜尚造型、不傷心理想國等文創、數碼、娛樂、個護品牌。

▲圍擋中的西塔老太太

整體看，東站萬象匯是目前城東新城運營最為成熟的商業項目，在當日探訪期間客流也是最好的項目。但是商業體量僅3.6萬方，且街區商業零售占比較少，重點還是服務社區及東站旅客。

可見，城東新城的商業“任重而道遠”。目前板塊內運營的商業還是以小體量、社區型街區為主，業態也是餐飲為重點，很難形成較好的群聚效應。同時，目前板塊內正在建設的商業德信中心、錢投西迪港也都屬于小體量商業，輻射范圍更遠的祥生中心目前也無消息。

從這點上說，23萬方的購物中心港龍悠樂城的確有一定的空白可以填補，希望能好好規劃發展。