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撰文/管麗  

華潤(rùn)萬(wàn)象生活距離其“十四五”目標(biāo)又近了一步。

2020年12月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活成功上市，正式將輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)拆分為獨(dú)立的戰(zhàn)略拓展方向。后提出“十四五”目標(biāo)，計(jì)劃在2025年物業(yè)管理面積達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積占比50%；開(kāi)業(yè)150個(gè)購(gòu)物中心，其中第三方拓展至少50個(gè)購(gòu)物中心。

2月16日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在官微公布，2022年度共計(jì)新簽13個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，包括太原鐘樓街項(xiàng)目、珠海香洲優(yōu)特匯、南昌天使金融廣場(chǎng)、南寧朝陽(yáng)里項(xiàng)目、廈門(mén)磐基中心、磐基蓮花里項(xiàng)目、成都陸肖TOD項(xiàng)目、上海新田商業(yè)項(xiàng)目、阿里巴巴南京、武漢總部園區(qū)項(xiàng)目、深圳蛇口華僑城新璽項(xiàng)目、重慶解放碑新華鄒容項(xiàng)目、深圳龍崗大運(yùn)中心。

在上市后的首份財(cái)報(bào)中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活披露，截至2020年商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)布局56個(gè)城市，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目59個(gè)，其中屬于母公司華潤(rùn)置地自持項(xiàng)目的商業(yè)項(xiàng)目45個(gè)。

到2022年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活為72個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積達(dá)到790萬(wàn)平方米；其中來(lái)源于華潤(rùn)集團(tuán)與第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目數(shù)13個(gè)，在管建筑面積94.3萬(wàn)平方米。

輕資產(chǎn)路線圖

在拆分之前，商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理是華潤(rùn)置地綜合商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)的一部分，不另向購(gòu)物中心索取商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。自2020年1月起，商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為獨(dú)立的創(chuàng)收業(yè)務(wù)，確認(rèn)業(yè)務(wù)收入。

2020年，華潤(rùn)置地拆分商業(yè)和物業(yè)科技，打包并入旗下物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”，并于12月9日成功登陸港交所。從當(dāng)時(shí)華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理的項(xiàng)目來(lái)看，除了華潤(rùn)置地的45個(gè)商業(yè)物業(yè)外，仍代管著華潤(rùn)集團(tuán)的14個(gè)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目。

2021年，按照華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層的表述，購(gòu)物中心方面希望實(shí)現(xiàn)10個(gè)以上第三方拓展目標(biāo)。到2025年，第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心，在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。

據(jù)了解，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2021年新簽?zāi)腹旧虡I(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目11個(gè)，于深圳、上海、杭州、沈陽(yáng)等城市獲取12個(gè)第三方購(gòu)物中心項(xiàng)目。華潤(rùn)萬(wàn)象生活強(qiáng)調(diào)聚焦規(guī)模拓展策略，在輕資產(chǎn)模式當(dāng)中，快速搶占市場(chǎng)份額。

在近期公布的商業(yè)年刊中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活再度提及跑步入場(chǎng)輕資產(chǎn)賽道。其指出，目前來(lái)看，主流商管公司普遍脫胎于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，“由內(nèi)而外”開(kāi)始嘗試承接外部生意，整體市場(chǎng)仍處于粗放發(fā)展的初級(jí)階段。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的輕資產(chǎn)布局，早期多選擇與港資、私企合作開(kāi)發(fā)；2021年開(kāi)始與地區(qū)政府合作，背靠政府打造標(biāo)桿。2022年新簽的太原鐘樓街項(xiàng)目，即與當(dāng)?shù)卣瓿梢黄诟脑熘貑ⅲ蛟燧p文旅商業(yè)街區(qū)。

在重點(diǎn)布局城市深圳，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年與深圳龍崗區(qū)政府簽署PPP合作協(xié)議，整體運(yùn)營(yíng)龍崗大運(yùn)中心。值得注意的是，該項(xiàng)目原來(lái)的運(yùn)營(yíng)商為佳兆業(yè)，變更為華潤(rùn)萬(wàn)象生活后其對(duì)大運(yùn)中心場(chǎng)館體育設(shè)施進(jìn)行全面升級(jí)改造，并于2023年1月17日重新對(duì)外開(kāi)放。

此外，在新簽的輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目中，有不少為城市存量商業(yè)接管或文旅形態(tài)盤(pán)活，如南昌天使金融廣場(chǎng)項(xiàng)目原是紅星美凱龍大型家居商場(chǎng)，總商業(yè)面積11萬(wàn)平方米，華潤(rùn)萬(wàn)象生活接盤(pán)進(jìn)行商業(yè)管理輸出。該項(xiàng)目位居南昌市CBD核心地段，屬于地鐵上蓋物業(yè)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將攜手江西天使集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行換新打造。

從管理模式來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活高線城市項(xiàng)目普遍采用委托管理模式，其在管項(xiàng)目主要來(lái)源于母公司委托，實(shí)現(xiàn)從單一的“內(nèi)部運(yùn)作”到拓展“外部生意”轉(zhuǎn)變，是其規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。

商業(yè)輕資產(chǎn)賽道

受制于持有型不動(dòng)產(chǎn)的投資回報(bào)壓力，商業(yè)輕資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)模式成為眾多企業(yè)探索嘗試的戰(zhàn)略方向。

大悅城提出“十四五”期間，將堅(jiān)持“輕重并舉”的商業(yè)拓展模式，并以輕資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為重要戰(zhàn)略方向，以一二線與強(qiáng)三線城市為核心，加速輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也在2020年10月正式啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，龍湖商業(yè)亦于2021年3月表示全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。

推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式已成為行業(yè)共識(shí)，除華潤(rùn)萬(wàn)象生活積極搶占市場(chǎng)份額外，寶龍商業(yè)也在加強(qiáng)商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目拓展力度，2022年上半年新增5個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

新城控股也在繼續(xù)推進(jìn)持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)內(nèi)容與孵化投資四個(gè)業(yè)務(wù)方向。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)共錄得35宗重點(diǎn)輕資產(chǎn)簽約事件，已披露簽約面積達(dá)到332.85萬(wàn)平方米。5月至6月，龍湖在重慶以外拓展的首個(gè)輕資產(chǎn)模式天街項(xiàng)目以及在重慶運(yùn)營(yíng)首個(gè)星悅薈項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，同期旭輝商業(yè)宣布全面開(kāi)始輕資產(chǎn)合作。

華安證券研報(bào)指出，對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，尤其是中小型開(kāi)發(fā)商，因其自身對(duì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)缺少經(jīng)驗(yàn)，這為具備完善商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系、采用輕資產(chǎn)模式且服務(wù)能力強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)遇。

2022年，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量、體量齊縮。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年共錄得全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積達(dá)794.41萬(wàn)平方米，同比下降45.35%。

不過(guò)，過(guò)去多年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)廣場(chǎng)總量保持增長(zhǎng)，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2025年在管商場(chǎng)將達(dá)到2.83萬(wàn)家。

對(duì)于存量市場(chǎng)而言，越來(lái)越多的商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不佳。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，國(guó)內(nèi)出租率低于70%的商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量由6662家增加至9606家，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)8%。

研究指出，預(yù)計(jì)到2025年，該數(shù)字將達(dá)到1.2萬(wàn)家，復(fù)合年增長(zhǎng)率為5%。運(yùn)營(yíng)狀況的劣化將進(jìn)一步刺激業(yè)主對(duì)專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的需求。

各家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在輕資產(chǎn)領(lǐng)域邁出戰(zhàn)略性一步，已經(jīng)布局輕資產(chǎn)領(lǐng)域的玩家們也加緊拓展步伐，明確自己的戰(zhàn)略定位。