出品/36氪

撰文/詹方歌

近日，北京一宗TOD商業金服用地的出讓引起市場關注。這幅地塊位于朝陽區朝陽站南側，由華潤以63.58億元底價競得，將建成華潤在北京的首個萬象城項目。值得注意的是，該區域作為成熟住宅片區，周邊商業配套已經較為成熟，地塊距朝陽大悅城直線距離不到2公里，1公里外還有姚家園萬象匯。

姚家園萬象匯體量較小，屬于社區配套商業，與萬象城定位不同。萬象城與大悅城同屬大型商業綜合體，它的落地或將對大悅城形成客流分流。有接近華潤北京萬象城項目的人士對36氪表示，該項目預計在2027年入市。

招拍掛文件顯示，該項目中華潤自持部分不能低于總建面的70%，自持部分建筑規模用途為商業，自持年限為20年。而剩余30%可銷售部分則需在出讓年限內銷售且不可散售，銷售單元不小于整層。

36氪獲得一份項目規劃圖顯示，朝陽站萬象城地塊由三幅小地塊組成，規劃建筑面積共27.55萬平方米。地塊或被分為三部分，以空中連廊相連，或將有購物中心及辦公兩種業態。區別于朝陽大悅城的是，除傳統盒子型商業A館、B館外，項目中還設置了近年來商業體中較為流行的獨棟街區。

對比之下，朝陽大悅城規劃總建筑面積超過40萬平方米，其中大型購物中心23萬平方米，酒店式服務公寓7萬余平方米。

從交通條件來看，萬象城依托北京朝陽站，還將接入3號線和規劃R4線兩條地鐵。官方信息顯示，北京朝陽站交通樞紐或將在2023年內完工，3號線北京朝陽站預計2024年中通車，早于萬象城入市時間。

據悉，北京地鐵三號線一期工程西段西起東四十條站，能與2號線實現換乘，沿途工人體育場站、團結湖站、朝陽公園站分別能實現與17號線、10號線、14號線的換乘。華潤內部人士透露，萬象城地塊同地鐵3號線以及朝陽站交通樞紐一起規劃，屬于TOD商業配套。

 不過，朝陽大悅城同樣為TOD項目，接駁地鐵站為6號線青年路站。6號線貫穿北京東西，換乘較為方便，只是沒有與高鐵、客運站相連。從客群上看，朝陽大悅城周邊客群更加年輕化，而萬象城距離泛海國際、逸翠園等高端居住區距離較近。有市場消息稱，萬象城將定位中高端。二者在業態及客群定位上是否會有呈現差異化，36氪將進一步關注。

36氪獲悉，華潤目前在北京的商辦類土地儲備有約60萬平方米，銷售及自持各占一半。

除了已經開業的清河萬象匯、三元橋鳳凰匯、姚家園萬象匯外，華潤在金盞、麗澤區域也有持有型商辦土地資源，但目前還未完成竣工備案。一方面招租不順利，另一方面是竣備開業之后稅負壓力較大。

北京商辦市場資深人士對36氪表示，麗澤最困難的時期是在2021年地鐵開通前，隨著地鐵14號線相關站點的開通和龍湖天街的入市，麗澤區域的配套已經相對完備，硬件設施較為優質。但目前麗澤區域仍存在一定的空置壓力，其中一點原因是麗澤區域對入駐企業注冊和納稅的要求較高，限制了一部分企業的注冊。

據悉，目前此類商辦項目資產主要仍歸屬華潤置地旗下，而2020年末上市的華潤萬象生活則專注輕資產運營。2022年中報顯示，華潤萬象生活來自購物中心的商業運營及物業管理服務收入為11.72億元，較去年同期上升 25.7%，占總收入22.2%；公司共為72個已開業購物中心項目提供商業運營服務，其中絕大部分為華潤置地旗下項目。

據悉，截至2022年底，華潤置地旗下項目為華潤萬象生活提供的收益占其全部收益的比重達到90%以上；在管建筑面積共793.5萬平方米，其中699.2萬平方米為華潤置地旗下項目，占比超過88%。另有接近華潤萬象生活的人士對36氪表示，將重資產留在華潤置地，相當于讓華潤萬象生活輕裝上陣，但也加大了地產端的壓力以及壓縮了利潤空間。

其同時表示，與新城和龍湖不同，華潤目前已經不再聚焦于一、二線城市的住宅配套商業，而是更多關注獨立商業用地。

36氪了解到，由于部分非核心城市的商辦招租、銷售情況不理想，華潤將其轉為長租公寓或保障性租賃住房，由地方政府整體收購。

“華潤做了這么多年商業，一直沒有盲目追求規模，特別是現有市場結構特點下，更要精準投資。”上述人士說。