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撰文/言午

從現代化城市的發(fā)展以及國內一、二線城市的實踐來看，城市綜合體代表了未來城市更新與建設的時代趨勢。

城市綜合體糅合了住宿、餐飲、商業(yè)、辦公、娛樂、康養(yǎng)、社交等多種生活形態(tài)于一身，將分散的城市功能有機地組織到一起，一方面強調城市建筑與市政設施的復合化，建筑本身向著高空、地面、地下發(fā)展，形成“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式；另一方面?zhèn)戎赜诖罱ǹ臻g交通構架的立體化，橫縱地上地下的交通系統網格通連內外，為不同功能、不同形態(tài)的活動場景體驗提供了暢通的接口，構成一個立體的、開放的、連續(xù)的、流動的城市空間體系。復合化的城市綜合體同時提升了城市資源的利用效率，也為舊城改造提供了現實高效的解決方案。 

盡管城市綜合體容納了多種功能，有商業(yè)運營，有公寓住宅，也有辦公大廈、酒店娛樂和醫(yī)療養(yǎng)生場所，但嚴格來說，城市綜合體的定位首先應當是一個物管項目。

為什么定位成物管項目？因為無論你做什么用途、運營何種業(yè)態(tài)、打造哪類模式，都避不開一個本質問題——項目是否具有支撐理念想法付諸落地的能力？

那么，我們該如何判斷它是否具有這類支撐能力呢？根源在于這個項目物業(yè)的基礎設施和配套。

一、城市綜合體的五大特性

原則上講，城市綜合體在開發(fā)建設之初便已對物業(yè)的服務配套做了充分詳實的論證，之后才有了綜合體項目的開發(fā)興建。而對于后來的項目實際經營者來說，則是一個重新了解、介入、熟悉、把控和靈活調度的過程，從水、電、氣、暖、空調、電梯、消防設施的管理與維護，到交通秩序、建筑維修、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等保障與服務，在動輒三十年、四十年乃至跨度更長的生命周期內，通過合理有效的物業(yè)管理來支撐起一個城市綜合體持續(xù)、穩(wěn)健的運行而不至于過早地步入衰退期。

因此，無論是立足于服務還是經營，物管都是一個城市綜合體良好運行的基礎，是一個不可分割的整體。

既然物管如此基礎如此重要，究竟要如何去做，才能為城市綜合體的長遠發(fā)展提供支撐呢？我們先了解一下城市綜合體的一些特點。城市綜合體是一種綜合性、多層次的物業(yè)管理，它具有幾個突出特點：

1.產權結構、客群結構的多樣性。公寓、寫字樓、商場、酒店、商鋪等基于開發(fā)的情形會形成各式產權并存的情況，大面積的商場、寫字樓和外鋪一般屬于開發(fā)商自持資產，商住兩用的公寓多銷售給個人業(yè)主，通過招商再吸引購物中心、酒店、超市等大中小企業(yè)和個體租戶，以及大概率會有一定比例的回遷戶。人口的聚集效應一方面帶動了綜合體各類產業(yè)的發(fā)展，另一方面由于客流量大和人員構成復雜，管理的難度同單一住宅社區(qū)或商業(yè)體相比呈直線上升，客群的需求不一而足，服務水準的高低更是參差不齊。

2.管理點位分散。說物管工作是細枝末節(jié)一點也不為過，安全管理、消防管理、衛(wèi)生保潔、垃圾清運、建筑維修、設備設施保養(yǎng)、環(huán)境、照明、綠化等等，面對的是從地上到地下，從屋頂到路面，從東西南北出入口到各種連廊、邊廳，大至面積寬闊的公區(qū)，小到多如牛毛的角落，紛雜繁復的管理點位，帶來的是千頭萬緒的工作事務。

3.公共設施多。給排水、供配電、燃氣、通信、安防、通風、照明、電梯、空調等一系列公共配套設施及管網，在人們平�？床坏阶卟坏降慕锹淅�，安裝有各種類型的水泵房、配電柜、化糞池等等，這些基礎設施按城市綜合體整體進行了規(guī)劃設計，往往牽一發(fā)而動全身，在管理上往往需要統籌兼顧、配合得當。

4.秩序管理難度大，安全標準要求高。商業(yè)資源的集中讓城市綜合體更像一個規(guī)模化城鎮(zhèn)，常住人口與流動人口的秩序管理，機動車與非機動車的停車管理，想管好難度不小。同樣由于復雜的建筑物和高密度的人群，安全、消防方面的標準和要求更高，帶來的合規(guī)成本也隨之大幅提升。

5.項目開發(fā)的遺留問題往往處理起來較為復雜漫長。城市綜合體項目在開發(fā)的過程中，不可避免的會遺留諸如設計疏漏、產權交織、回遷糾紛、工程欠款以及其他未盡事項，許多都會由物管方出面負責協調協商，過程復雜且漫長，處理費時費力。

二、達到城綜物業(yè)管理的理想狀態(tài)

物管領域在國內標準層面，目前只有反映行業(yè)特性和規(guī)則的基本標準，沒有適用于全行業(yè)所有領域的普世標準和萬能規(guī)則。國內物業(yè)市場的現狀是不甚規(guī)范的（不論住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)），幾十年過去專業(yè)性提升幅度不大，反而有些發(fā)育畸形，“只談收費、不管兌現、責任扯皮”近乎常態(tài)，即便是少數管理標準規(guī)范的頭部企業(yè)，也存在或多或少的不足。城市化發(fā)展進程里，就是在不斷涌現新的需求、暴露新的問題，而物業(yè)是首當其沖的直面者與應對者。

筆者心目中城綜物業(yè)管理的理想狀態(tài)，應該針對城市綜合體的規(guī)模與特點，有重點、分層次的逐項落實，不光要有質量和安全的保障，更要具備自我革新和改進提升的能力。

1、管理的重點和基礎在于設施與房屋的維護。

基礎設施是關系民生的必要保障，房屋設施設備的管理和維護，尤其是在城市綜合體內集成度高、使用強度大的系統配套設施，對物業(yè)管理的專業(yè)程度要求更高。

業(yè)內通常依托外協維保的社會分工方式實現輔助管理，但物業(yè)自身也要建立一支相對專業(yè)化、標準化的日常管理隊伍，目標是能夠具備發(fā)現處理問題的能力、對突發(fā)事件的應急反應能力以及調度資源、協調各方的能力。

房屋建筑（不動產）的維護，目的是為了保值增值，延緩衰退。拿公寓舉例，40年的居住產權如果十年不到便舊得不像樣子，那這個城市綜合體還能剩下多少令人希冀的空間呢？我覺得這點可以參考新加坡經驗——新加坡政府規(guī)定每5年對樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其公共場所進行一次維修。當然具體執(zhí)行起來會比較復雜，無論物業(yè)出錢還是動用維修基金，羊毛出在羊身上，困難很多，實現不易。

2、整體把握、科學分解、組織綜合——整分合原理的運用。

首先在城市綜合體這一整體上，系統把握物管服務的功能和性質，確定一個目標，然后圍繞目標進行拆解，對要素做出合理的分層、分工，共同構建管理的結構與體系，最后對各層條線上的要素、環(huán)節(jié)進行系統綜合，設定協調組織機制，以實現總目標的達成，這就是現代高效管理之整分合原理�？蚣苓\用如下。

整：業(yè)內通識的物業(yè)管理總體目標包括“從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經濟壽命的全生命周期內，持續(xù)滿足業(yè)戶正�？臻g使用需求和服務需求，保持和提升物業(yè)的市場價值，實現凈收益最大化�！眹@此目標拆解城市綜合體物管工作的分層分工。

分：設橫向、縱向兩條軸線，橫向軸線代表服務對象的屬性，劃分為住宅物業(yè)（公寓）與商業(yè)物業(yè)（商服+辦公），界定作業(yè)區(qū)域分別管理；縱向軸線代表服務功能，劃分為房屋設施保障、安防秩序保障、保潔保綠、招商租管四個工類加一個后勤服務中心（含財務人事等），實行模塊化管理。

以房屋設施保障為例說明，房屋公共部位的維護管理應先對交付房和空關房做好區(qū)分，然后依據公寓、寫字樓、商場等不同建筑類型，對樓頂、地面、外墻及亮化設施等公共部位建立模塊并制定分類細致的管理修繕規(guī)程；設施保障模塊相對清晰，包括供排水、供配電、燃氣供暖、空調、電梯、消防、監(jiān)控等公共設施及機房的管理維護。

其他幾個工類也應參照模塊化管理進行作業(yè)規(guī)程設計，各方物管公司標準大同小異，此處不再過多贅述。

合：設置A+B兩套機制組合使用，常規(guī)運行機制（A）+協調溝通機制（B）。

A-常規(guī)運行機制。

圍繞人、財、物、事建立起一套管理模型，把前述“分”的內容優(yōu)化組合、有機串聯起來，形成一個系統管理的模式。常規(guī)運行機制的核心是“保障+經營”，保障是必須的，經營是必要的。因此根據側重點不同，在實踐中也應采取有針對性的策略，例如對保潔保綠等技術含量偏弱又界限分明的工類通過業(yè)務打包的方式進行外包，既簡化管理又能提高效率；再如對電梯、消防的維保等專業(yè)技術較強的工類，可以通過將維保服務外包的方式確保設施養(yǎng)護和維修的質量。

類似的情形還有很多，不同的工類、不同的作業(yè)內容都可以采取一些資源優(yōu)化或者界面切分的舉措，總之要注意具體問題具體分析，在滿足基本保障這一前提上，降本增效，充分發(fā)掘經營的價值。

B-協調溝通機制。

設置一個專門用來溝通協調和解決處理疑、難、雜、急問題事項的緩沖區(qū)。該機制有別于常規(guī)運行機制的完整和獨立，它應該是非專職的、范圍相對寬泛的，更像是一種靈活調解人或是容錯者的角色，可以通過設置委員會、小組的形式，模式上建議采取輪值制度，會員由城市綜合體內的業(yè)主代表、大中型租戶（如購物中心、酒店、超市等體量較大的客戶）、資產持有方和物管方組成，由物管方遴選基層管理者擔任輪值主任（每年/半年一輪換兼鍛煉個人業(yè)務能力），每月至少組織一次物業(yè)協調調度會。

B機制主要負責解決：1.涉及跨區(qū)域、跨職能的交叉管理事項或責任不明確的三不管事項；2.因政策性監(jiān)管（如安全、消防類監(jiān)管）帶來的合規(guī)成本被動提升問題（含資金、人員、作業(yè)量等）；3.圍繞用戶需求而進行的差異化服務與創(chuàng)新研究。

知易行難，道阻且長，不行不至。經驗不應成為管理僵化的借口和阻礙，標準也并非一成不變與故步自封，脫離基礎管理談增值服務更是無源之水、無本之木。

物業(yè)管理本質上是一個極端細致和無比全面的業(yè)務集合，盡管在國內的發(fā)展長期以來不受重視，甚至于走了一些彎路，相信隨著時代的發(fā)展和社會的進步，物業(yè)人會在實踐中不斷學習、成長，從“數量”向“質量”轉變，從“經驗”向“創(chuàng)新”轉化，滿足新形勢下人民群眾日益增長的生活服務需要，為中國經濟的高質量發(fā)展貢獻更堅實的物業(yè)力量。

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