來源/獨角Mall

撰文/福貴

2016年，王健林公開叫板迪士尼，并表示有萬達在，就要讓上海迪士尼樂園20年之內(nèi)無法盈利。

然而，經(jīng)歷大馬事件后，王健林沒有了曾經(jīng)的豪情，而是一直以穩(wěn)健經(jīng)營、低杠桿和輕資產(chǎn)示人。

王健林的壯士斷腕也成為房產(chǎn)界的經(jīng)典案例。

及至這兩年，蟄伏多年的王老板一改往日形象，高調(diào)復出，在多地多次出手拿地，大舉抄底房地產(chǎn)。

相較于恒大等房企彼時紛紛暴雷的情況，很多人表示老王“翻身”了，當年的危機已經(jīng)解除，萬達滿血復活。

然而，歡喜背后總是悲。

就在昨天凌晨（4月25日），港交所顯示珠海萬達商管招股書已“失效”。這也是自2021年以來，珠海萬達商管第三次招股書失效。

圖源：港交所

4月22日，就有市場消息稱，珠海萬達商管母公司大連萬達集團境外總計13億美元的三筆銀行貸款已無觸發(fā)提前還貸風險，萬達與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。

而關(guān)于招股書失效問題，據(jù)財聯(lián)社25日援引萬達商管方面消息顯示，根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認為原申請或再次遞交六個月到期后三個月內(nèi)重新遞交的，均屬于原申請的延續(xù)。因此，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進程，公司會盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中。

另外，幾乎同一時期，“萬達地產(chǎn)被強執(zhí)10億成老賴”的消息也成為熱議話題。

兩個瓜一起出來，關(guān)于萬達的“傳聞”也一個接一個。

有人在傳“萬達數(shù)據(jù)造假”、“華潤要收編萬達”的消息，有人在傳萬達“單單在建項目虧損300億”“內(nèi)部管理混亂”“萬達所有城市總都去集團開會了，現(xiàn)場會，沒有會議號，可以說是史無前例”。

圖源：微信、小紅書等

也有人表示文明吃瓜，不信謠不傳謠，靜待后續(xù)。

不管現(xiàn)在傳聞的消息是真是假，也不管萬達會不會再來一次割肉救市，單從萬達目前所面臨的一些實際情況來看，或許，王健林和他的萬達再一次站在分水嶺上。

01

第四次延期

萬達商管IPO之路仍艱難

7年前（2016年9月），因股價長期低迷，估值過低，在港股上市僅637天的萬達商業(yè)私有化退市，試圖回歸A股市場。

但A股大門緊閉，無奈之下，逐漸向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬達成立珠海萬達商管以求港股上市。彼時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股。

背靠國資，外加萬達商業(yè)輕資產(chǎn)化后發(fā)展不錯，大家都認為珠海萬達商管上市已經(jīng)穩(wěn)了。然而，幾年來，珠海萬達商管上市路并不順。

2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日，珠海萬達商管先后三次遞表港交所，但三次遞表均已失效。

其中，第三次遞交招股書被外界視為最接近上市的一次，今年2月的大連萬達商管美元債發(fā)行路演會上，管理層便曾透露珠海萬達商管預計將在2023年二季度完成在香港IPO上市。

4月18日，距離約定上市時間僅一周左右，萬達集團方面還曾對外回應稱，珠海萬達商管正在按照中國證監(jiān)會新規(guī)定準備IPO文件。

然而，第三份招股書狀態(tài)已于4月25日凌晨更新為“失效”，新的IPO時間表還未公布。

有業(yè)內(nèi)人士指出，珠海萬達商管未能按期上市的原因或在于監(jiān)管機構(gòu)對其財務數(shù)據(jù)仍有疑慮。

據(jù)今年1月大連萬達商管披露的2022年業(yè)績快報顯示，萬達商管集團實現(xiàn)收入553.1億元，同比增長7.4%；租金收入508.5億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

圖源：萬達商業(yè)管理微信公眾號

這些數(shù)據(jù)雖然亮眼，但實現(xiàn)的可能性存疑。業(yè)內(nèi)人士表示，想要完成100%的租金收繳率，難度很大，特別是在去年疫情持續(xù)反復的大背景下。

特別是在知乎上有一位自稱萬達內(nèi)部員工的知友寫下長文，揭露萬達內(nèi)部不為人知的一面，表示各項目為達成指定考核目標，不得不對數(shù)據(jù)造假，不少銷售額是內(nèi)部員工自己購買，客流也存在刷數(shù)據(jù)的情況。

對于這些情況，不少曾履職萬達的朋友表示“懂的都懂”。

02

對賭約定即將到來

萬達今年已多次賣股權(quán)、發(fā)債

除了上市遇阻之外，萬達還面臨著巨大的資金壓力。

一是對賭協(xié)議。

萬達此前與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者等22家機構(gòu)投資人簽署對賭協(xié)議。

關(guān)于上市時間，珠海萬達商管最遲要在2023年完成上市，萬達若不能于2023年底成功上市，公司需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。

關(guān)于業(yè)績承諾，珠海萬達商管2021年—2023年實際凈利潤須分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。

另外，上文所述的13億美元也被曝是賭注之一。

二是融資問題。

3月21日，證監(jiān)會就萬達申請發(fā)行60億元境內(nèi)債券一事下發(fā)問詢函顯示，根據(jù)申報材料披露，近三年及一期，萬達商管籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。

籌資活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)大額為負，說明公司融資渠道不暢通，其償債能力引起監(jiān)管關(guān)注。

三是多筆債務年內(nèi)到期。

據(jù)媒體報道，今年萬達系有兩筆本金合計7.5億美元的到期債券，同時還有9筆本金合計達243億元的境內(nèi)債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

很明顯，萬達需要填的窟窿很大，而今年以來萬達系所做的操作無疑驗證了這一點。

減持萬達電影股份套現(xiàn)

4月19日，A股上市公司萬達電影發(fā)布公告，公司控股股東北京萬達投資有限公司計劃通過集中競價方式和大宗交易方式，減持公司股份不超過65381064股，占公司總股本的3%。

減持原因是股東自身資金需求。

圖源：萬達電影公告

按照當天收盤價計算，最高可套現(xiàn)約9.5億元。

此前3月，萬達電影控股股東一致行動人萬達文化集團減持4356.53萬股，套現(xiàn)約5.83億元。

而王健林作為萬達投資和萬達文化集團實際控制人，意味著這兩次減持最高可套現(xiàn)超15億元。

質(zhì)押萬達酒店全部股權(quán)

今年1月12日，萬達酒店發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，公司控股股東萬達商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司已將其持有的全部普通股質(zhì)押予貸款人，作為獲提供貸款融資的抵押品。

據(jù)悉，貸款人是新加坡主權(quán)基金淡馬錫。 

圖源：萬達酒店發(fā)展公告

發(fā)高息美元債券

今年年初，大連萬達商管接連發(fā)行兩筆息票率高達11%的美元債。

1月13日，大連萬達商管宣布發(fā)行Reg S、2年期、以美元計價的高級無抵押債券，該筆債券規(guī)模為4億美元，息票率11%，發(fā)行價格為97.628美元，收益率12.375%。

緊接著的2月初，大連萬達商管再次發(fā)行Reg S、3年期、以美元計價的高級無抵押債券，債券發(fā)行規(guī)模為3億美元，息票率為11%，最終年利率指導價為12.375%。

找錢，已經(jīng)成為萬達今年主要任務之一。

03

萬達商管會不會被賣？

再回到業(yè)內(nèi)近日一直在討論的關(guān)于萬達會不會被賣的問題。

一方面，信息源暫不明確，萬達一直都有與國家隊合作的先例，可能外界將萬達與華潤間的接觸進行過度解讀；另一方面，從多方信息和業(yè)內(nèi)人士的觀點來看，萬達商管被賣的可能性不大。

一是歷史角度來看

2017年，萬達面臨著生死危機，稍有不慎，可能就沒有萬達后續(xù)。在當時的情況下，王健林都沒有出售萬達商業(yè)板塊，只是將13個文旅城和76家酒店分別賣給融創(chuàng)和富力，可見王健林對商業(yè)板塊的重視。

而從這幾年的情況來看，王健林手握規(guī)模龐大的商業(yè)帝國（萬達廣場、萬達電影、萬達寶貝王等），不斷為其帶來財富，也為萬達在各地拿地和在資本市場融資提供保障。

萬達商業(yè)輕資產(chǎn)化也讓其項目規(guī)模穩(wěn)步增長。

二是接盤方來看

假設(shè)萬達商管真的要賣，接盤方既有資金實力，又有運營實力的，應該只有華潤能吃下萬達這么大的蛋糕。

不過后續(xù)有知情人傳出消息為假。

圖源：知乎

三是王健林的行程來看

今年以來，王健林一直帶隊在全國各地擴張文旅版圖。

4月12日，張家界旅游集團股份有限公司宣布，與大連萬達集團股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架性協(xié)議，雙方擬圍繞大庸古城項目開展合作。

4月10日，萬達與四川德陽簽約三星湖萬達五星級溫泉度假酒店及國際文旅項目。

此前，萬達與河南洛陽簽約，計劃在洛陽打造龍門旅游度假區(qū)項目；還在貴州黃果樹瀑布景區(qū)、北京平谷區(qū)等洽談合作及推進方案落地。

可以看到，王健林還在繼續(xù)布局業(yè)務，探索文旅輕資產(chǎn)化的可行性，并未躺平。

不過也不排除恒大的操作，早期各種黑料不斷，說是被人抹黑，最后老板直接躺平，打了所有人一個措手不及。

最終結(jié)局如何，還要看今年萬達有沒有上市的可能。