出品/聯商專欄

撰文/高志萍

圖片/作者供圖

日本人在本土或全球都善于分析拆解市場，善用「聚客力」的3大重點, 即商品力、服務力和商業內容的企劃力, 并且一切商業行為都需要以消費者為中心來思考創新，這是日本商業的基本思維。

日本在家與辦公室以外的商業第三空間打造: 首先是主題化思路，日本常將一個主題融入商場（如健康、運動或Lifestyle），整個招商和營運都緊緊圍繞著打造一個大店的第三空間經營思維概念，而不僅是場地提供的業主身分; 其次是經營理念，打破傳統理念，將熱門業態及服務配套業態放在最好的位置，真正地從消費者的角度出發來進行招商和經營。

與歐美的商業空間類型的定位規劃和布局相比，日本城市的人口密度、消費習慣及飲食和文化方面與我們中國有更多相似之處，所以日本的商業空間定位和規劃布局的進化更值得同行業者學習與借鑒。

日本新開發項目分為大型化和小型化兩種趨勢，其中小型化是主要趨勢。大型化又可分為超大綜合體如日本三井的東京中城 TOKYO MIDTOWN , 而小型化則為區域或社區項目，如日本三井LaLaport 臺中 (近7萬平方米)。該項目的特點和啟示在于打造日式風格購物中心，定位以親子家庭為主, 著重打造兒童游玩和無殘障設施，甚至連寵物都有存放區域，以貼心、恰到好處的服務細節, 來體現人文關懷，使消費者產生信賴感和粘性。

日本三井不動產產品線：主打LaLaport系列+OUTLETPARK，前者多為獨立運作，后者則選擇與本土巨頭強強聯手，優勢互補。通常，項目合作方擁有土地使用權，投資方通過受讓項目公司部分股權，可大大降低投資開發成本。

本期將介紹日本知名大型不動產開發企業三井不動產在臺灣的兩個重點項目：臺中三井Lalaport和臺中三井奧特萊斯的定位規劃、業態品牌和布局亮點。（下期將介紹日式公園商業、特色商業街、文旅商業三大代表性案例）

注：本文所有圖片均由作者提供

一、日式購物中心: 臺中三井LaLaport購物中心 

日本三井不動產集團旗下于2023年5月中旬新開業的臺灣臺中三井LaLaport購物中心 (臺灣首座區域型購物中心) ，顯著特色是商業上的創新、敢想敢為, 在多業態融合且兼顧更多城市責任的購物中心內構筑商業消費生態。 

1、全臺首家日式風格的LaLaport, 也是最大親子復合式購物中心 

「Mitsui Shopping Park LaLaport臺中」位于臺中市東區，距離臺中火車站步行僅約6分鐘, 串聯臺中建國市場、帝國糖廠，緊鄰臺糖生態湖濱公園 , 以臺灣中部區域居民為核心目標客群，提供多樣化的商店與一站式服務。

臺中三井「Mitsui Shopping Park LaLaport 」以「for the Vivid Colors of Life」為設計概念，是全臺灣最大親子復合式購物中心，象征著這座城市邁向新時代。項目孕育了生活新色彩, 建筑物考究了當地景觀，北館有地下一層和地上七層，建筑設計融入了緊鄰的涌泉公園綠意。而南館則是地下一層和地上四層建筑, 外觀呼應了臺中建國市場的紅磚外墻。

整體租賃面積近7萬平方米，其中南館和北館兩棟建筑物是以天橋連接，更是首創了臺灣商場的大型4KLED銀幕與3D影像; 南館有大型超市、大型服飾店及臺灣美食街等, 而北館則有各種中小型店鋪及日式美食街。

2、豐富的日式體驗零售和百貨餐飲業態

臺中LaLaport有日本超人氣連鎖大型超市「LOPIA」海外首店, 里面有吧臺廚房「肉処 肉源」、「日本橋 魚萬」及采取預約制的餐廳肉割烹「黒泉」；還有在日本擁有約200家店鋪的游戲中心、首次登陸臺灣的「GiGO」、日系大型藥妝店松本清以及「UNIQLO」與「GU」等日本大受歡迎的品牌。

還有「MUJI無印良品」、「HANDS臺隆手創館」、「NITORI宜得利家居」、「niko and ...」、「akachan honpo阿卡將本鋪」及「QB HOUSE」等品牌也入駐其中。「QB HOUSE」發源于東京，為全球第一家剪發專門店以及日本旅游必逛去處，以訴求「ALL IN ONE」滿足全客層需求的「ABC- MART MEGA STAGE」; 「NITORI宜得利家居」擁有獨家限定販售的生活雜貨系列；「akachan honpo阿卡將本鋪」是日本婦幼嬰兒用品專門店。

「UNIQLO」「GU」雙品牌的生活美學概念店，首度以「生活美學概念店」的全新型態亮相, 滿足消費者一站式的豐富購物體驗。而「無印良品」是臺中地區最大店鋪，賣場面積16500平方米，除了販售服飾、家具、家用品、美妝小物與文具食品等，還以「食育良方」為主題，打造臺中最大「良品市場」，同時加入「木育廣場」與「Open MUJI」等區域的規劃，為臺中地區帶來不一樣的生活提案，讓顧客有更多與人交流互動的場域空間。

日本「HANDS臺隆手創館」，為全臺首家同步日本全新LOGO門市，同時為臺灣最大旗艦店，擁有2萬種兼具機能質感之生活PLUS、大健康商品及13大主題專區，其中包含初次導入的日本文化限定主題區、輕露營區、寵物區、科技運動體驗區等。在新LOGO理念下，店面強調藉由手觸碰體驗激起好奇心，通過情境陳列、智能型貨架、虛實合一，提供沉浸式體驗的生活提案。

臺中LaLaport購物中心的南館將以臺灣美食和特色料理為主, 包含滿堂紅旗下全新面食品牌「堂NOODLE」、泰式料理「Siam siam Express」、地道的印度料理「盛食咖哩」，以及臺中獨家的「KALDI COFFEE FARM」、「Dr.Origins達橙生活館」等。甜食類則有首次進駐商場的「旅禾泡芙之家」、超火爆的文青車輪餅及愉悅系茶飲的「青畑九號 x 蔦日子」、「Haagen-Dazs」、「Mister Donut」等 。

而「北館」的業態規劃則以中、小型品牌門店為主，但做到了多樣化，引進了日系服飾品牌、日本人氣餐飲的日式美食街、日本娛樂設施等知名品牌。如明森宇治抹茶專賣店、武藏野森咖啡、ASOBI SQUAR、TSUTAYAE BOOKSTORE蔦屋書店及將游戲變成學習的日本次世代主題樂園「 Little Planet」首次來臺; 加上宮崎駿動畫迷最愛收集的，也是唯一獲得『吉卜力工作室』官方許可的周邊商品專賣店「橡子共和國」; 還有超人氣的日系家用型游戲機 Nintendo Switch及眾多周邊商品的臺灣中部首家「任天堂授權商品旗艦店」, 還有日系生活用品DAISO日本大創集合旗下3品牌『 DAISO』、『 THREEPPY』以及全新品牌的『 Standard Products』在此展開臺中首家旗艦店。 

北館五樓是主題餐廳與日式美食街，主題餐廳有：牛角BUFFET、橫濱牛排、涮之華、勝博殿、大阪王將、粕粕咖哩 POPO CURRY、PappaRich金爸爸、NARA Thai Cuisine、池園春、饗麻饗辣、大江戶町鰻屋、日本美登利壽司、高木和牛食堂、舞紅花鐵板燒、屯京拉面、藏壽司、京都勝牛、姜滿堂、真珠臺灣佳味、點點心、北丸kitamaru、博多天麩羅山海、茶茶小王子、Beard Papa’s; 而日式美食街有：鷄三和、日本橋海鮮丼辻半、Hiro’sらぁ麺Kitchen、ちゃんぽん亭、矢場味噌豬排、金子半之助、CoCo壱番屋、時時英雄、Pepper Lunch 胡椒廚房、鶴橋風月LIGHT、韓國料理bibim、BOBO TEA波波茶、Baskin Robbins 31冰淇淋、太陽西紅柿拉面、酉十郎W定食、丸亀制麺等。

還有「LaLa 教室」: 為了提升設施與在地居民、社區團體的交流互動， 位于北館5樓美食街內規劃了「LaLa教室」的空間，平常可作為料理教室、手作體驗教室使用之外, 還可以對外租借作為小型聚會、文化交流與分享會等多功能用途使用。

另外, 已在日本的LaLaport展開的「mama with LaLaport」, 此次也導入 LaLaport 臺中。將活用在日本累積多年的 KNOW-HOW運用在臺灣市場， 讓臺灣的親子客群能感受到LaLaport是一個「對親子貼心的舉措」, 同時也是支援與體貼育兒家庭的商業設施。 設施內同時規劃了許多親子同樂的娛樂設施， 例如:兒童游具、戲水池、噴水廣場的人工草皮區、 美食街及主題餐廳區特別設置的親子用餐區等，都是希望能提供育兒的家長們最便利與最貼心的服務，讓孩童在此放心地嬉戲游玩。

二、日式奧特萊斯：MITSUI OUTLET PARK 臺中三井奧特萊斯

日本三井不動產在日本擁有超過百年的不動產投資開發經驗，其中商業地產的投資開發運營及可持續發展案例可以啟發很多思考。

產品線方面：主打LaLaport系列+OUTLETPARK奧特萊斯，例如今年5月開業的臺中LaLaport打造重點主題化商業的南館臺灣美食街及北館日式美食街；又如早些時間的MITSUI OUTLET PARK (三井奧特萊斯型態) 為臺灣的第二個三井outlet奧特萊斯, 坐落在臺中港, 結合了海洋休閑娛樂的海港OUTLET，將豐饒的海洋文化與海天美景融入商業設計與營運中，不僅讓海灣旅游與時尚購物完美結合，也讓每一刻的購物體驗升華為動人的美好時光。

臺中三井outlet奧特萊斯位于臺中市中心往西北方向約2.2公里，是臺灣中部最大級別的奧特萊斯購物城，占地165000平方米，擁有超過40家美食餐廳+貨柜市集。項目開業于2018年年底。

亮點一：海景摩天輪

項目搭建了一個60 公尺高的摩天輪－－「臺中之星」，繞一圈的時間約為 12 分鐘。

亮點二：全臺唯一，一線海景風光的誠品書店

書店內有著一排以橘色貨柜為造型的書柜，另外也提供豐富的海洋書籍。從書店中央看出去便是海洋及貨柜的景象，一旁高 25 公尺的落地窗，讓誠品書店讀者們可以盡情地享受一線海景風光。

亮點三：首次進駐臺灣的人氣店鋪高達 20 家

進駐臺中港三井 outlet 的人氣餐廳共有 47 家，其中有 20 家是首次進駐臺灣，如連續兩年獲得「東京米其林紅色指南推薦」的雞白湯拉面。

亮點四：來自日本的游樂廣場 Asobi Square

作為文旅屬性的奧特萊斯，除了60米海景摩天輪，臺中港三井奧特萊斯還引入了眾多的娛樂配套設施，如：日本的游樂廣場 Asobi Square,有虛擬實境VR、氣墊溜滑梯、交互式游戲機臺、益智游戲，非常適合小朋友游玩。還有臺灣第一家室內恒溫20度的雪場（部分區域約16-18度）“SNOWTOWN雪樂地”等。

下期預告：日本商業空間的進化②日式公園式商業“大阪難波公園”、日式特色商業街“心齋橋”、日式文旅商業“輕井澤”