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撰文/高天

“商業地產行業金融創新邁出的歷史性一步。” 這是全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平先生在其朋友圈分享的一句話。

來由正是國內首批消費基礎設施REITs的于10月26日正式申報完成，這距離10月20日證監會發布將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施僅不到一周的時間。

率先“拔得頭籌”的四家企業分別是華潤置地、印力集團、金茂商業和物美商業集團。

消費基礎設施REITs的首次亮相

自我國基礎設施REITs試點開展以來，底層資產運行平穩，存量基礎設施REITs示范效應明顯，越來越多的資產參與REITs市場。

而消費作為拉動我國經濟增長的三駕馬車之一，是促進經濟復蘇和增長的重要引擎，作用不言而喻。瑞思不動產金融研究院認為，作為重要的資產類別之一，消費基礎設施REITs未來市場規模可達萬億級別。

2023年3月，國家發改委、證監會分別發布通知稱，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社會商業項目發行基礎設施REITs。這是首次以文字形式明確支持消費基礎設施進入REITs試點范圍。

10月20日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。

10月26日，首批消費類基礎設施公募REITs出爐。據證監會及滬深交易所官網公開信息顯示，華夏基金、中金基金、嘉實基金分別上報了首批消費基礎設施公募REITs，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT。

其中，中金印力消費基礎設施REIT、華夏華潤商業REIT已申報至深交所；嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT已申報至上交所。

四個原始權益人分別是華潤置地、印力集團、金茂商業和物美商業集團。

華潤置地預計這支公募基金將募集69.78億元，在上市時，華潤商業資產將作為戰略投資者認購已發行基金份額總數約30%，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。

實際上，自消費類公募REITs試點開閘以來，華潤置地、百聯股份、天虹股份、萬科、萬達、首創鉅大、魯商置業、龍湖、北京恒盛華星等企業均表達過有申報消費REITs的意向。

百聯股份某高管曾公開表示，對于消費基礎設施納入REITs項目發行范圍，他表示“可喜可賀”，會為國內公募REITs帶來更加多有活力的資產。

萬科董事會主席郁亮也曾表示，對不動產經營業務而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠將不動產變為動產，打通投融管退的閉環，一旦完成REITs的環節打通，萬科就有望真正從開發商轉變為不動產商。

有業內人士告訴《聯商網》，目前中國商業地產進入存量時代已是事實，國內各級城市都存在消費基礎設施資產存量大的現狀，且不乏一些優質項目，消費基礎設施REITs的誕生，對盤活存量資產，推進我國商業地產良性健康地發展具有重要的意義。

同時，消費基礎設施REITs成立，也有利于幫助商業地產企業（原始權益人）更好地舒緩流動性壓力，更好地幫助房地產市場降低風險，對企業自身的發展也有助益。當然，更長遠地是能更好地提振消費需求和消費市場信息，推動我國宏觀經濟的穩健增長。

物美集團CEO張斌也曾公開表示，公募REITs能夠盤活優質的商業資產，在我國經濟基本面逐漸修復的背景下，商場、購物中心等資產的估值將會恢復，相應的REITS產品收益率也將有明顯改善。

底層資產細節曝光

第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松曾公開表示，首批試點發行的公募REITs對資產質量要求通常更高，因此，一線城市核心商圈、運營穩定、接近滿租、租金增長率穩定的購物中心更有望成為第一批消費類公募REITs發行的底層資產。

根據已經公開披露的信息，首批消費基礎設施公募REITs的原始權益人均是我國消費基礎設施領域的一些頭部企業，資產涵蓋了購物中心、社區商業，且在一線城市、新一線城市等高線城市和二三四線城市均有不同程度的優質資產。

除了物美商業集團外，其余三個底層資產均已確定。

華夏華潤商業REIT底層資產為青島萬象城。青島萬象城是華潤萬象生活的優質項目之一，根據中國購物中心等級評價標準2019年評定為國家五星購物中心。青島萬象城2015年開業以來，延續一貫的高品質優勢，在業態上完善功能組合、在服務上升級品質理念、在品牌上聚合優勢資源，為青島市民提供了更具時尚魅力、更富國際風范的都市生活體驗，2022年實現銷售額45億元。

中金印力REIT底層資產為杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西商圈的標桿商業項目，毗鄰西溪濕地，具有較好的自然及人文環境與完善的周邊公共服務配套設施，接駁杭州地鐵3號線洪園站，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。自2013年開出一期后，項目已經有10年的運營歷史，且隨著周邊社區、寫字樓的日益成熟，項目未來發展潛力持續增加。

▲杭州西溪印象城十周年慶現場

華夏金茂購物中心REIT的底層資產是長沙金茂覽秀城。長沙金茂覽秀城是金茂商業打造的全國首個覽秀城產品，自開業以來，便將人文體驗滲透到品牌組合和運營管理中，立志打造星城藝文圈，成為潮流人士及文藝青年的必逛之地。

嘉實物美消費REIT擬通過特殊目的載體持有項目公司股權實現對基礎設施資產的控制，基礎設施資產包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目。

這些底層資產雖然并非都是一線城市，但一則也來自于當下發展迅速的新一線城市，二來都有一定經營年限，整體項目的運營進入了成熟穩定期，風險較低，同時后期回報率理想。

此外，首批的4只產品中，印力和物美均為民企公募REITs，這也體現了監管層支持和鼓勵民營企業發行基礎設施REITs的信心。

REITs業績回暖前景廣闊

從今年一些已披露的基金三季財報上看，中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建高速REIT等基礎設施REITs同比二季度的收入和凈利潤均錄得增長。比如中金安徽交控REIT收入2.58億元、浙商滬杭甬REIT收入2.1億元、華夏中國交建高速REIT收入1.18億元、中金普洛斯REIT收入1.17億元、中航首鋼綠能REIT收入1.11億元。

在業內人士看來，隨著經濟穩步復蘇，大部分基礎設施REITs底層資產運行平穩，示范效應明顯。當前市場環境下，基礎設施REITs成為盤活存量資產、擴大有效投資的重要抓手，各地積極探索基礎設施REITs市場擴容。

有數據顯示，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業類REITs。可見，對國內商業地產運營商而言，成立消費基礎設施REITs可有效降低企業的資金壓力，幫助其更好更快地打通“投融管退”閉環，并通過資產托管的方式，擴大市場規模，提升品牌影響力。

以此次在消費基礎設施REITs搶占先機的華潤和印力今年在上海市場的動向來看，足見其規模化的決心。

華潤萬象生活今年迄今已經在上海布局了六個商業項目，除了剛不久在寶山拿下的南大豐翔路TOD項目為重資產外，其余五個均為輕資產，分別是靜安的晶品廣場、楊浦的國華廣場、浦東臨港海港中心·萬象匯、龍陽萬象天地、中企云萃森林商業項目。

▲龍陽萬象天地

印力方面，今年同樣在上海新簽約了6個新商業項目。寶山寶樂匯印象城，是其首次將印力產品帶進北上海；松江印象城二期地塊落地，未來與一期共同打造松江印象城MEGA；浦東四子，三林印象匯、唐鎮印象匯、唐鎮印象天地和臨港印象城（意向）。

▲寶山寶樂匯印象城

可見，消費基礎設施REITs前景十分廣闊。在幾大頭部企業“開閘”后，很多企業都在蓄勢待發。