來源/聯(lián)商專欄

撰文/睿思網(wǎng)

頭圖/Pexels

就在官宣與陸家嘴共同開發(fā)上海洋涇項目之后，太古就開始前置團(tuán)隊組建工作。不過睿思網(wǎng)近期獲悉，相關(guān)進(jìn)程已慢了下來。

“具體原因不清楚，何時重啟也沒有明確時間。”內(nèi)部人士向睿思網(wǎng)表示。市場猜測，這或與項目管理架構(gòu)暫未敲定有關(guān)。上述人士透露，目前雙方就洋涇項目的合營公司還未正式成立，尚未知操盤方到底是陸家嘴還是太古。

“太古前置團(tuán)隊組建的工作，或是基于以往跟陸家嘴的合作慣例，本以為這次營銷大權(quán)在自己手里，沒想到陸家嘴也有意爭奪，且表現(xiàn)亦較為強(qiáng)勢。”知情人士猜測。

如今，關(guān)于洋涇項目的操盤方是誰，仍未有最終定論。膠著的談判狀態(tài)，也令洋涇項目的開發(fā)進(jìn)程徒增了些許不確定性。

01 

洋涇生變

洋涇項目是當(dāng)前上海浦東內(nèi)環(huán)以里少有的一線臨江項目，由5個地塊組成，總建筑面積36.8萬平方米，內(nèi)含部分工業(yè)遺存城市更新建筑。涵蓋住宅、商業(yè)、文化、辦公等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分分散在五個地塊內(nèi)，將1.8公里的沿江岸線進(jìn)行了有機(jī)的連接。

今年9月，太古地產(chǎn)以約97.1億元的總價獲得洋涇項目及前灘21號地塊項目各40%股權(quán)，正式參與上述項目開發(fā)，也同時展開了和陸家嘴繼前灘太古里之后的二次合作。太古在內(nèi)地的首個高端住宅項目將在洋涇項目亮相，按照太古的設(shè)想進(jìn)度，預(yù)計最快明年正式入市。

作為首發(fā)之作，顯然太古更想把主控權(quán)掌握在自己手中，且基于過往和陸家嘴在前灘太古里的友好合作關(guān)系，太古也以為這次同樣由自己來負(fù)責(zé)整體項目的操盤。只是這次陸家嘴似乎有不同意見。

“可能是由于項目中涉及大片的城市更新項目，陸家嘴作為上海本地國企，需要承擔(dān)更復(fù)雜的角色。”市場人士猜測。

據(jù)了解，洋涇地塊擁有民生碼頭筒倉等歷史建筑。這里曾是亞洲容量最大的糧倉，也是黃浦江沿線重要的工業(yè)遺產(chǎn)。未來將以民生碼頭濱水綜合集聚區(qū)作為發(fā)力點(diǎn)，接駁陸家嘴金融城的輻射，并承擔(dān)著洋涇區(qū)域綜合功能復(fù)合升級的帶動任務(wù)。而如何有效推進(jìn)相關(guān)進(jìn)程建設(shè)，則是項目的重難點(diǎn)之一。

“另外，重組后的陸家嘴，如今也正在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，或許想借這些標(biāo)桿項目累積更多的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。”上述人士續(xù)稱，就雙方過往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及項目來看，雙方在項目建設(shè)、產(chǎn)品策劃及運(yùn)營管理等方面各有優(yōu)勢，這或許是造成洋涇項目談判膠著局面的主因之一。

“相信這只是一段小插曲，兩家已合作良久，溝通上應(yīng)當(dāng)很順暢，經(jīng)過友好磋商后，應(yīng)該很快有結(jié)果。”

02 

地標(biāo)的誘惑

暫且拋開洋涇項目不談，太古的“朋友圈”和商業(yè)運(yùn)營管理，是陸家嘴尤為看重的地方。

陸家嘴亦曾公開坦言，作為浦東本土開發(fā)企業(yè)，自身的強(qiáng)項在項目建設(shè)。而產(chǎn)品策劃和運(yùn)營管理上則相對薄弱，與太古等龍頭仍存在一定的差距。

“比如甲級寫字樓的電梯等候時間，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是不超過40秒，太古可以做到30秒。另外，在商業(yè)項目運(yùn)營上，很多國際大牌都屬于太古的‘朋友圈’。” 陸家嘴董事長徐而進(jìn)曾在接受媒體訪問時談及。

而通過前灘太古里項目的合作，陸家嘴也感受到了太古在商業(yè)運(yùn)營方面的強(qiáng)大之處。2021年9月30日，前灘太古里正式開業(yè)，作為眾多國際品牌“中國首店”的落腳地及獨(dú)特的空間體驗(yàn)，迅速成為上海的“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”。

如今，前灘太古里仍保持著超高的人氣，日客流量超10萬，開業(yè)率超過95%，并有望提前實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。

這也是陸家嘴選擇繼續(xù)與太古合作的重要原因。徐而進(jìn)曾表示，對于筒倉這種集商業(yè)辦公和歷史建筑保護(hù)為一體的特殊空間開發(fā)，太古地產(chǎn)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，與其合作能讓陸家嘴從中獲益提升。

至于前灘21號地塊，與前灘太古里項目僅一街之隔，陸家嘴亦希望能聯(lián)同太古共同開發(fā)，形成獨(dú)特的“盒子 街區(qū)”模式，合力打造前灘國際商圈。

然而，合作是一回事，如何通過這些標(biāo)桿項目擦亮自己的招牌又是另一回事。

前灘太古里盛名在外，項目的名字更凸顯“太古”品牌，雖則該項目股權(quán)占比各為50%，隱藏在背后的陸家嘴更像是為他人作嫁衣。而在新合作中，股權(quán)比例為陸家嘴60%、太古40%，陸家嘴要掌握更多主動權(quán)的心思躍然紙上。

相比較而言，新項目的能級定位顯然遠(yuǎn)高于前灘太古里。若最終成功打造，這將是浦東乃至上海的重要地標(biāo)性項目，或許陸家嘴不想放過“一戰(zhàn)成名”的好機(jī)會。

03 

在合作中轉(zhuǎn)型

盡管過去三十多年，陸家嘴在上海成功開發(fā)建設(shè)大量項目，但多以單體住宅、寫字樓項目為主，綜合體項目相對較少。已知的綜合體項目中，除了和太古合作的三個項目，還有近期亮相的前灘31以及正在建設(shè)中的前灘四方城項目、張江56-01號項目等。

其中，前灘31由陸家嘴聯(lián)合香港信德集團(tuán)共同打造，歷時八年建設(shè)籌備，于今年10月下旬正式開業(yè)。這是上海首個集結(jié)演藝、商業(yè)、辦公、酒店四大業(yè)態(tài)的全新商業(yè)文化綜合體，總投資達(dá)到60億元，總建筑面積為21.5萬方。

前灘四方城項目相較于前灘31體量更大，總建筑面積41萬平方米，其中地上建筑面積約26.8萬平方米，辦公、商業(yè)、酒店的比例大約為10:3:1。該項目采用都市連橋的設(shè)計概念，將一個涵蓋了辦公、酒店、商場、公共設(shè)施和屋頂戶外空間的內(nèi)向化城市街區(qū)。目前已實(shí)現(xiàn)全面竣工。

至于張江56-01號項目，總建面達(dá)21.3萬平方米，由一棟酒店、一棟160米辦公塔樓和5棟商業(yè)樓組成。日前酒店項目外立面封閉，標(biāo)志著酒店施工從主體全面轉(zhuǎn)入室內(nèi)精裝修狀態(tài)，將于2025年初開業(yè)。

從目前來看，城市綜合體是陸家嘴的主攻方向。“陸家嘴的未來不是簡單的造樓租樓。” 徐而進(jìn)曾強(qiáng)調(diào)。

而陸家嘴也有迫切的轉(zhuǎn)型需求。今年初，陸家嘴完成了一項資產(chǎn)重組計劃，以133.19億元收購控股股東4處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)和募集配套資金兩部分。將位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國際商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，深度參與陸家嘴金融城東擴(kuò)及前灘國際商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營。

當(dāng)前，上海已進(jìn)入存量更新時代，尤其隨著產(chǎn)業(yè)升級、生活方式及消費(fèi)偏好需求轉(zhuǎn)變，對于城市空間的需求也更多元，空間富有吸引力，城市更新才更有生命力，這也更為考驗(yàn)運(yùn)營商的綜合運(yùn)營能力，城市綜合體是很好的修煉場。陸家嘴也希望借此尋找業(yè)績新的增長極。

最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度營收約57.75億元，同比減少14.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.37億元，同比減少27.75%。業(yè)績下滑與當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于低谷期不無關(guān)系。

牽手優(yōu)秀的合作方共同探索，是陸家嘴轉(zhuǎn)型大計的第一步。然而，在這過程中，陸家嘴的角色將如何定位？如何做好幕后大老板，又如何讓合作伙伴全力為項目賦能？一系列問題，正在考驗(yàn)著管理層的智慧。