來源/觀點網

作者/龔麗欣  

在出售萬達廣場這條路上，王健林越走越遠。

前不久接連出售了廣州蘿崗萬達廣場、蘇州太倉萬達廣場、湖州萬達廣場以及上海金山萬達廣場，以回籠資金。

這一次來到了佛山。

1月8日，有市場消息表示，萬達出售佛山順德萬達廣場，美的置業接盤。

不過，查閱天眼查等平臺發現，市場提及的佛山順德萬達廣場，控制權一直由美的持有，此次主要涉及股東變更以及經營方式的調整，并不涉及控制權的轉讓。

也就是說，這一次王健林失去的是佛山順德萬達廣場的輕資產管理權。

據了解，佛山順德萬達廣場商業管理有限公司成立于2020年5月，今年1月2月，公司名稱正式變更為“佛山順德悅商盈商業管理有限公司”。

通過股權穿透發現，該公司實際控制人為美的置業旗下的廣東美的商業管理有限公司以及美置服務集團有限公司。

從該公司變更記錄來看，過往高級管理人員曾出現“萬達系”成員肖廣瑞、張晶、高茜等人，但同樣于1月2日正式退出，更換為美的置業集團商業公司總經理康雄卿、美的商業管理有限公司廣東區域總經理祝世奇等人。

除公司名稱、高級管理人員、經營范圍等變更以外，公司成立至今不涉及股權變動。

由此可以說明，佛山順德萬達廣場一直由美的置業持有，此前或委托萬達商管進行輕資產運營管理，同時使用“萬達廣場”這一品牌進行經營，實則是萬達商管委托管理模式的一種。

針對上述變動，美的方面亦于1月8日下午對外回應稱：上述萬達廣場為大良萬達廣場，是美的置業集團與廣東順德控股集團共同合作開發的商業項目，2018年3月委托萬達商管集團進行商業輕資產運營管理。”

該公司表示，經雙方友好協商，于2023年12月31日終止合作關系，自2024年1月1日起，上述萬達廣場由美的置業集團旗下子公司美置商業開展后續經營。

萬達的流動性壓力對于市場而言并非新鮮事。

2023年以來，該公司接連出售了位于上海、江門、廣西、廣州等地區共計九座萬達廣場。于去年12月初，萬達還表示，有意出售旗下位于一二線城市的萬達廣場以換取流動資金。

終止合作探因

從目前市場傳出的消息看，近日佛山順德萬達廣場已正式更名為悅然廣場，店鋪標識牌也寫上“悅然廣場”字樣。

查閱大眾點評等第三方平臺發現，搜索“佛山順德萬達廣場”等字樣，匹配結果亦變更為“悅然廣場（大良店）”。

據了解，佛山順德萬達廣場位于佛山市順德區大良街道南江社區南霞新路9號，項目占地面積5.86萬平方米，建筑面積16.3萬平方米，建筑高度為101.10米，由3座塔樓和1座購物中心組成，其中購物中心規劃有4層，涵蓋有超市、電影院、商場商鋪主力店等。

該項目為原錦綸廠地塊改造項目，于2016年2月22日獲得城市更新認定批復，認定范圍內改造總用地面積101.15畝，屬拆除重建類改造項目，彼時由佛山市順德區迅德置業投資有限公司（即美地置業和廣東順控城投置業有限公司合資）作為改造主體。

商業部分，美的置業拉來了萬達一同合作打造。

2018年4月，美的置業與萬達簽署長期合作協議；兩年之后，美的置業官方宣布項目命名為順德美的萬達廣場。

據了解，順德萬達廣場在2021年12月9日正式面向市場，也就是說，萬達實際運營管理佛山順德萬達廣場僅有短短兩年時間。

在租賃運營模式下，萬達一般通過提前支付項目20年、30年租金的方式，拿到長期運營權；相比之下，委托管理模式簽約期限相對而言沒這么長。

但商業地產屬于回報周期較長的業務，即便簽約期限再短，也不至于僅有兩年，因此市場普遍觀點認為，此次美的置業與萬達商管解約，是在合同未到期的情況下發生的。

從美的置業的角度來看，終止合作無外乎運營成果不及預期、運營成本較高等因素。

從佛山當地媒體報道來看，作為順德首座萬達廣場，項目開業當天吸引了大量消費者到場，彼時有消息稱，日常客流預計5萬人次/天。

不過于2023年期間，觀點新媒體曾多次現場走訪佛山順德萬達廣場，客流量并不算多。

從消費者評論的情況來看，工作日期間項目客流量較少，即便是就餐時間，餐飲區人氣同樣不足。

但也有評論提到，去年雙十一期間，佛山順德萬達廣場推出了較多活動，人氣還是比較旺的。

實際上，上述項目所處順德大良中心城區板塊，近幾年陸續開業了較多商業體，在項目五公里范圍內，擁有大信新都匯、O′PLAZA華僑城歡樂海岸購物中心、順成·順融城、天佑城、順德印象城等大型購物中心，顯然競爭壓力較大，存在一定分流作用，運營效果自然打折扣。

項目運營不及預期是其一，另一層面來看，目前美的置業已然形成了一定的商業管理能力，多方因素綜合之下，萬達商管可能不再是首選。

據了解，美的置業從2011年開始涉足商業地產，并接連打造了株洲美的時代廣場，貴陽財智中心等項目，不過彼時更多是以住宅配套的思維做商業，并未將商業地產納入布局重點，且始終未能形成獨特的產品線。

直至2015年，該公司正式打造旗下商管團隊，2018年開始對商業地產進行系統化的發展，隨后悅然廣場、悅然里、悅然寓三大產品線全線落地，直至2020年正式把商業確定為四大主航道發展戰略之一。

從美的置業財報可以看到，截至2023年6月30日，該集團商業管理項目共計16個，其中在營項目13個，分別為佛山美的悅然廣場、佛山美的悅然里、貴陽美的悅然廣場等。

美的置業已經組建自己的商業管理公司，且商管團隊已然試煉8年時間，此次終止與萬達的合作，或許是認為自身已有獨立運營商業能力，無需再借助萬達的運營管理經驗。

其次，項目更名之后將以“悅然廣場”的品牌面向市場，有利于進一步統一商業品牌，提升品牌影響力。

從成本考量方面看，萬達委托管理模式下，美的需要向萬達支付大量費用，除了項目開業前的固定咨詢服務費用、日常運營管理的物業管理費用以外，一般情況下，萬達還享有項目的凈收益分成。

計算下來，美的置業每年需要向萬達支付的費用并不算低。

或許基于運營效果，或許基于成本管控，或許基于美的自身商管能力的形成……多方因素綜合之下，美的與萬達走向了新的局面。

輕資產之癢

有市場人士猜測，退出佛山順德萬達廣場或許并非個案，接下來萬達可能繼續退出更多輕資產項目。

萬達退出部分輕資產項目，除了有來自合作方的因素，但同樣不排除是有意調整、優化資產包，繼續沖擊IPO。

2023年12月28日，港交所顯示珠海萬達商管第四份招股書失效，2023年完成上市的小目標正式落空。

不過，太盟投資集團與大連萬達商管集團簽署了新投資協議，太盟將聯合其他投資者在2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管進行再投資。

此次新協議的簽署，讓萬達上市對賭及潛在380億元股權回購款危機得以緩解，但并不意味著上市步伐終止。

不少市場人士提出，為了增加上市可能性，萬達或將繼續優化旗下資產。

實際上，自2021年首份招股書遞交以來，萬達商管愈發活躍，王健林也在全國各地考察和挖掘項目。

彼時，萬達有意通過快速簽約新項目擴大資產規模，同時調整公司在管項目結構，減輕“母公司依賴”這一現象。

據不完全統計，2022年開年以來，珠海萬達商管簽約輕資產項目超過30個。其中，1月拿下遼寧葫蘆島興隆大家庭商業集團爛尾項目；3月與鑫苑集團簽約合作，接管多個商業項目；4月，以7億元代價獲得建業旗下所有商業項目20年經營權……

從更具體數據來看，2020年新簽約項目達到79個，2021年新簽約項目70個，2022年新簽約項目76個。

招股書顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達商管有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。預計2023年新簽約項目50個，2024年或以后預期新簽項目131個。

但是這種大規模簽約與擴儲也為萬達帶來了壓力，畢竟新簽項目中可能存在爛尾、經營不善的情況，運營難度可想而知。

以山西忻州田森匯項目為例，該項目由萬達商管2022年2月正式接管，直至今日仍未開業。

據了解，上述項目自開業以來始終處于嚴重虧損狀態，萬達接管之后，市場消息曾提到，項目將更名為山西忻州萬達廣場，并于同年7月重新開業。

目前市場仍未傳出相關開業動態，從百度地圖搜索忻州萬達廣場發現，該項目標記為“已關閉”。相關用戶評論稱，項目并未掛牌“萬達廣場”字樣。

2022年7月接管的合肥萬泓中心，同樣存在類似的問題。

接管之初，市場便聞稱，項目將于2023年6月改造完畢開業，不過直至2023年12月末，據合肥本地媒體消息，項目仍舊未開業，且沒有明確開業時間。還有杭州臨平萬寶城，該項目于2022年8月簽約，擬打造成為臨平首座萬達廣場。

2023年8月，市場消息傳萬達要退出萬寶城運營。

查閱發現，萬寶城公眾號仍在運營中，沒有更新改造的動態，外立面亦未進行更名，萬達商管與萬寶城的合作似乎陷入停滯狀態。

在萬達商管接連的項目當中，類似的“老大難”并不在少數，遲遲無法面向市場，就難以獲取資金回報，這對項目持有方乃至沖擊IPO的運營方萬達商管而言，都是不小的壓力。

如若此番調整過后，萬達商管能夠退出部分困難項目，無疑有利于優化上市資產包的資質，提升投資回報率，從而提振資本市場對于萬達商管的估值。

當然，能否盡快撬開香港資本市場的大門，優化資產包只是其一，能否迅速獲取上市“大路條”亦是其中關鍵。

重返港交所這條路上，似乎萬達仍在努力調整，尋找新的突破點。