出品/聯商專欄

撰文/王瑋

一個年輕美貌的女子是選擇歌女還是醫(yī)生為職業(yè)？張五常先生在《經濟解釋》的卷二解釋了應該用財富作為判斷的標準。書中引用了有著經濟學界莫扎特之稱的費雪對財富就是收入除以利率的定義。這里財富是說一個人現在所擁有的價值。這與你用利息收入除以利率折現計算你放在銀行中的存款的價值是一個道理。因為利息（收入）等于存款（財富）乘以利率。而存款就等于利息除以利率。現實生活中這位年輕女子還沒有積累足夠的財富，所以她更多地要根據她的收入情況和市場走勢判斷她擇業(yè)的財富價值，而市場的信號在這里就是利率。

對于早期的收入一定是歌女比醫(yī)生高。因為利率是正的，同樣的收入較早折現者，財富會比較高。假設歌女和醫(yī)生的職業(yè)生涯的總收入相等，那么財富一定是歌女的較高，選擇歌女職業(yè)理所當然。（這里不考慮其他非金錢的因素，諸如名望、觀感和社會認可度等）。所以，對于職業(yè)的選擇，要考慮財富就是考慮現值。這與投資抉擇是同樣的道理。

如果醫(yī)生的一輩子的總收入要比歌女的高，那么利率相對較低的情況會使醫(yī)生積累更高的財富。而利率較高的情況則會使歌女的財富高于醫(yī)生的財富。所以這中間應該有一個利率可以使歌女和醫(yī)生的生涯收入相等。當市場利率高于該利率時，應該選擇歌女職業(yè)；而當市場利率低于該利率時，應該選擇醫(yī)生職業(yè)。簡單說高利率市場選擇歌女，低利率市場選擇醫(yī)生。

這樣就可以解釋為什么在貧窮地區(qū)和發(fā)展中國家，賣笑的少女比較多，因為利率高，借錢難，選擇歌女生涯，賣歌兼賣笑，高收入會帶來較高的財富，因而也可使歌女平生可以有較高的消費水準。數十年前，臺灣的娼妓是合法的，政府早就試圖改變法律取消娼妓，但都遇到了較大的阻力，隨著80、90年代臺灣的經濟起飛，取消娼妓就變得容易了很多。其中一個關鍵原因是經濟發(fā)達后，借貸市場的利息不像之前那樣高，年輕人的求學意向則變得普及。上世紀50年代的日本也經歷過類似的轉變。

《經濟解釋》中提到選擇歌女職業(yè)，“年輕貌美時收入特別高，但隨著年紀漸長，收入開始下降，到后來‘門前冷落車馬稀’。選擇醫(yī)生職業(yè)，年少求學之際收入是零或負數，跟著做見習醫(yī)生，收入甚微，三十歲后，懸壺于世，顧客人數慢慢增長，四十歲后，收入滾滾來”。通過歌女和醫(yī)生擇業(yè)對比不禁令人聯想到住宅地產和商業(yè)地產不同，兩者對比誰更像歌女，誰更像醫(yī)生顯而易見。

住宅地產的特質更像是歌女，成長于一個快速發(fā)展中之前并不太發(fā)達的市場，早期都會有一個超線性的高回報率，所以利率高自然不是問題，很快就創(chuàng)造了巨大財富。但是和歌女的青春職業(yè)相似的是造住房的時間并不會延續(xù)很長時間。看歐美發(fā)達市場，你幾乎聽不到哪一家大地產商是因為造住房而聞名于世并延續(xù)至今的。反過來全球最有錢的前三家地產商黑石、布魯克菲爾德、喜達屋都是連房子都不蓋的。所謂價值都在無形中的道理也在其中。

而對于商業(yè)地產來說，就和醫(yī)生的擇業(yè)有很多類似的地方。早期需要投入甚至是借錢付學費，利率自然是越低越好，而對于已經收獲一定經濟成就的市場的利率也是趨向走低的。學醫(yī)畢業(yè)后做見習醫(yī)生的收入也不高，這點也與許多購物中心都要經歷一定的培育期類似。

但久而久之，隨著經濟的不斷發(fā)展和市場的成熟。從醫(yī)40歲后收入滾滾而來而且川流不息，就像很多成熟和成功的購物中心一樣，資產價值也隨著穩(wěn)定和可持續(xù)的收益不斷擴大。這時用利率折現的資本化率自然也是越低越好。

一般我們都比較習慣并且希望用高利率乘以存款以期帶來更高的利息收入，但現實生活中，我們其實要學會用利息（收入）除以利率折現計算自己的財富。作為財富的折現你就會明白這時的利率就是越低越好了，因為這時利率是在分母的位置。而這種除法思維的判斷更接近于我們的現實世界，而利率其實是衡量這種變化和時間代價的最重要的指標。

所以說，無論是選擇職業(yè)或是投資決策，你都要根據收入和市場情況做出判斷。要真正理解費雪的財富等于收入除以利率的道理。特別要學會習慣用收入除以利率等于財富的思維以及對未來遠期收入的折現加總。

明白了這個道理，歌女就不會不服老，懂得不可能一輩子收入不減的唱下去。歌女可以在收入高時，利用借貸市場去投資未來，老來有回報。就像很多房地產企業(yè)很早就進入了商業(yè)地產，那么就找到了一條可持續(xù)發(fā)展的財富增長之路。

就像早年選擇從醫(yī)一樣開始的時候要有耐心，準備接受負收入（投資）和低收入，通過借貸市場的調整，用未來的錢創(chuàng)造人生最大和持久的財富價值。這也告訴商業(yè)地產企業(yè)不能急功近利，更不能用住宅地產的賺快錢的思維去做商業(yè)地產。

費雪和張五常先生建議選擇人生職業(yè)生涯財富最高的職業(yè)，人生擇業(yè)尚且如此，更不用說企業(yè)的事業(yè)。爭取最高財富永遠比爭取最高收入要重要的多。由此我們也可以理解《財富500強》的排行榜其實具有很大的誤導性。

首先，雖然名曰財富，但它是用收入而不是財富判斷企業(yè)價值；再則，它的收入還是包括成本在內的銷售額，這就無從判斷企業(yè)的真實凈收入。和費雪定義的收入除以利率的收入不是一碼事。這也是為什么那么多的地產企業(yè)在財富500強的榜單上都是曇花一現的原因所在。因為榜單并沒有體現這些企業(yè)實際的財富價值。至此，借用歌女和醫(yī)生的擇業(yè)選擇，想到了青春飯與可持續(xù)的問題，想到了住宅地產和商業(yè)地產。

本文對于任何職業(yè)和事業(yè)的選擇并無任何褒貶之意，僅是覺得通過歌女和醫(yī)生的職業(yè)選擇，包括收入的高低和遠近以及市場利率變化的借用可以深化我們對房地產和商業(yè)地產業(yè)務本質的認知。