出品/聯(lián)商專欄

撰文/高志萍

前言

2024年開年之際， 本文聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)闡述2024商業(yè)挑戰(zhàn)的八大關(guān)鍵， 文末再以3個(gè)臺(tái)灣知名企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)典案例(與“八大關(guān)鍵”內(nèi)容相呼應(yīng))， 給行業(yè)提供借鑒參考。

2024商業(yè)挑戰(zhàn)的八大關(guān)鍵

1. 持續(xù)加強(qiáng)商業(yè)體的品牌建設(shè)， 輕資產(chǎn)輸出品牌和Know-How ， 做好商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的下一個(gè)增長(zhǎng)曲線(包含包租管理)

品牌建設(shè)，需要建立購(gòu)物中心自身的品牌，一方面因購(gòu)物中心與消費(fèi)者之間并沒有直接服務(wù)觸點(diǎn)，難以形成直接印象；另一方面是因?yàn)橘?gòu)物中心自身的商業(yè)模式也屬于平臺(tái)性質(zhì)。所以，購(gòu)物中心的品牌建設(shè)和核心價(jià)值，就如同電商平臺(tái)天貓、京東等等，必須對(duì)消費(fèi)者做商業(yè)品牌建設(shè)、輸出內(nèi)容營(yíng)銷，選擇匹配定位的業(yè)態(tài)、品牌和品類，還要做場(chǎng)景及會(huì)員營(yíng)銷，加上與電商不同，具備實(shí)體空間的選址（位置）、建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)、內(nèi)外商業(yè)動(dòng)線，這些元素都是品牌建設(shè)的組成要點(diǎn)。

購(gòu)物中心或百貨的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是ToB+ToC (品牌租戶的招商管理和面向消費(fèi)者的商業(yè)運(yùn)營(yíng))， 所以更需要持續(xù)經(jīng)營(yíng)品牌建設(shè)和累積行業(yè)Know-How與創(chuàng)新，并發(fā)展商業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)產(chǎn)品線或新物種， 做合適的商業(yè)規(guī)劃、品牌營(yíng)銷和組織執(zhí)行， 以便建立多方面的商業(yè)關(guān)聯(lián)。

所以，本質(zhì)上，品牌建設(shè)對(duì)商業(yè)本身而言，是商業(yè)體與品牌租戶之間的價(jià)值主張與共識(shí)；對(duì)購(gòu)物中心而言，是透過品牌力獲取超出市場(chǎng)水平的租金優(yōu)勢(shì)，且提供多于其他業(yè)者的客戶體驗(yàn)和附加價(jià)值，從而形成一套有實(shí)際指導(dǎo)意義的企業(yè)品牌的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在品牌建設(shè)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)累積之后，還能輕資產(chǎn)輸出商業(yè)品牌與Know-How來賦能其他經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)體或空間，更能顯示品牌建設(shè)的重要性，且商管聯(lián)動(dòng)輕資產(chǎn)輸出運(yùn)營(yíng)的馬太效應(yīng)也更加凸顯。

例如: 華潤(rùn)萬象生活憑借商業(yè)品牌和行業(yè)累積的經(jīng)驗(yàn)，加上總部商管資源的聯(lián)動(dòng)，輕資產(chǎn)輸出運(yùn)營(yíng)管理。華潤(rùn)萬象生活2023年簽約了上海龍陽(yáng)萬象天地、上海臨港海港中心萬象匯、望京華彩萬象匯、武漢軍山萬象匯、上海國(guó)華廣場(chǎng)Gmall、上海晶品購(gòu)物中心、深圳平安金融中心PAFC mall、成都四川師大TOD等11個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強(qiáng)二線城市。而2022年，華潤(rùn)萬象生活也簽約了太原鐘樓街項(xiàng)目、珠海香洲優(yōu)特匯、南昌天使金融廣場(chǎng)、南寧朝陽(yáng)里項(xiàng)目、廈門磐基中心、廈門磐基蓮花里項(xiàng)目、成都陸肖TOD項(xiàng)目等12個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。 

2. 商業(yè)在圈層文化及全渠道拓展的能力需持續(xù)增強(qiáng)

以建立強(qiáng)粉絲社群的口碑來圈層，打造具有核心價(jià)值的差異化零售商業(yè)內(nèi)容、產(chǎn)品矩陣或業(yè)態(tài)組合來拓展全渠道，不至陷入打價(jià)格折扣戰(zhàn)的旋渦。

消費(fèi)在分級(jí)，需求更加細(xì)化，圈層更加明顯，反饋到產(chǎn)品品類或定價(jià)上，這意味著未來或呈兩極分化狀態(tài)。例如：未來品牌酒類的零售商，零售價(jià)在1500元以上的品牌酒類會(huì)往奢侈品方向去發(fā)展，而價(jià)格在300元以下的酒類會(huì)更多走向千家萬戶的大眾餐桌，兩者都會(huì)形成各自不同的圈層文化及渠道的提升空間。

不同商圈，不同定位和不同等級(jí)的商業(yè)，也需要形成各自不同的圈層文化和私域會(huì)員經(jīng)營(yíng)。還有圈層化趨勢(shì)意味著對(duì)于零售商業(yè)和品牌企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求更加精準(zhǔn)。雖然在新一輪消費(fèi)變革之下，產(chǎn)品、全渠道(O2O & OMO)、品牌形象和利潤(rùn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，對(duì)商業(yè)體和品牌企業(yè)均是新挑戰(zhàn)，但同時(shí)也意味著新故事和新需求的發(fā)生。

3. 商業(yè)體IP創(chuàng)建和自有品牌打造輸出

一個(gè)商業(yè)體的超級(jí)IP形成，是通過獨(dú)特的設(shè)計(jì)和鮮明的個(gè)性來形成識(shí)別性，從而凝聚起忠誠(chéng)粉絲群體，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其持續(xù)增長(zhǎng)的商業(yè)價(jià)值。然而，商業(yè)IP的孵化需要一個(gè)過程。（1）確定核心商業(yè)IP元素，深挖在地元素，來創(chuàng)造與城市共情的現(xiàn)象級(jí)IP，如成都IFS的大熊貓；（2）探索多元化的IP核心內(nèi)容，搭配相應(yīng)定位的業(yè)態(tài)和品牌，持續(xù)做租戶的招商管理和執(zhí)行;（3）透過IP來廣泛宣傳推廣商業(yè)體和商業(yè)品牌， 以提高項(xiàng)目和品牌知名度，擴(kuò)大行業(yè)聲量，并且再加上內(nèi)容力，從初始就吸引更多的粉絲，增強(qiáng)粉絲黏性;（4）建立粉絲社群和私域會(huì)員運(yùn)營(yíng);

從孵化打造原創(chuàng)商業(yè)IP或簽約引進(jìn)授權(quán)IP，再逐步延伸為故事性更完整的商業(yè)化IP之后，加以創(chuàng)新IP營(yíng)銷、統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的手段， 不僅豐富了商業(yè)品牌的內(nèi)核，打造了差異化，從而提升其持續(xù)增長(zhǎng)的商業(yè)空間價(jià)值。再透過商業(yè)自有品牌或業(yè)態(tài)的孵化發(fā)展到輸出，打造新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線，增強(qiáng)核心壁壘。

4. 零售商業(yè)空間持續(xù)進(jìn)化

發(fā)力“場(chǎng)景經(jīng)濟(jì)”，商業(yè)空間中玩出各種主題空間，愈發(fā)展示城市和地區(qū)魅力，體現(xiàn)零售商家的執(zhí)行細(xì)節(jié)。

從“商業(yè)購(gòu)物中心”轉(zhuǎn)向“生活方式中心”，因此出現(xiàn)各種主題的商業(yè)+X、室內(nèi)商業(yè)空間+街區(qū)主題商業(yè)空間。現(xiàn)在的消費(fèi)者已不是單一目的性消費(fèi)，而是逐漸轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式消費(fèi)，所以結(jié)合消費(fèi)場(chǎng)景的發(fā)展， 玩轉(zhuǎn)主題空間，并持續(xù)進(jìn)化，這也是激發(fā)消費(fèi)新活力的重要方法。在過去，購(gòu)物中心強(qiáng)調(diào)把主流品牌引進(jìn)來，而現(xiàn)在的消費(fèi)者可以上網(wǎng)購(gòu)買主流品牌商品，這樣造成傳統(tǒng)購(gòu)物的剛需沒有了，而會(huì)根據(jù)生活方式和主題內(nèi)容來選擇自己想去的地方。因此，要營(yíng)造多元化復(fù)合業(yè)態(tài)的商業(yè)+X和城市商業(yè)chill感（即松弛感），玩轉(zhuǎn)各種主題商業(yè)空間。

5. 非標(biāo)商業(yè)落地且可持續(xù)發(fā)展 (商業(yè)+)

多元非標(biāo)項(xiàng)目是未來商業(yè)新藍(lán)海。標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)體市場(chǎng)增量放緩，已趨近飽和; 而且購(gòu)物中心方面，特別是大部分中小型商管公司或房地產(chǎn)基因企業(yè)，無法超越頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全國(guó)布局，如港資太古、新鴻基、九龍倉(cāng)和央企華潤(rùn)這類連鎖性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，更何況頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)管理的拓展也在提速。所以，非標(biāo)商業(yè)將原本標(biāo)簽不明顯的商業(yè)，做成一個(gè)優(yōu)勢(shì)，以個(gè)性化、地域化重塑，打造嶄新的商業(yè)價(jià)值空間與標(biāo)簽，進(jìn)而服務(wù)目標(biāo)化和興趣化的顧客。

購(gòu)物中心或百貨本是多業(yè)態(tài)協(xié)同運(yùn)營(yíng)，因此透過探索出獨(dú)具特色的非標(biāo)商業(yè)的規(guī)劃模型和操盤方法論，協(xié)同跨界資源的圈層，來創(chuàng)造出因地制宜的特色商業(yè)，是中小型商管公司的制勝法則。總而言之，非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目意在商業(yè)模式和盈利模式的重構(gòu)及組織創(chuàng)新，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)破圈傳播。

6. 連鎖零售商業(yè)新藍(lán)海

主打內(nèi)功，活化商業(yè)模式和盈利模式， 并且增強(qiáng)AI+ 物聯(lián)網(wǎng)與企業(yè)平臺(tái)結(jié)盟，擴(kuò)大零售發(fā)展的社交新零售生態(tài)圈和不斷創(chuàng)造現(xiàn)金流。

整合各類社交媒體和企業(yè)平臺(tái)， 通過支付方式的靈活彈性運(yùn)用，將傳統(tǒng)零售商業(yè)結(jié)合社交和數(shù)字科技，為消費(fèi)者提供更加個(gè)性化、互動(dòng)性強(qiáng)的購(gòu)物體驗(yàn)，已經(jīng)成為未來十年的連鎖零售商業(yè)新趨勢(shì)。從商業(yè)模式來看，擁有實(shí)體店鋪的連鎖零售商業(yè)，基于線上線下融合進(jìn)行營(yíng)銷，不斷通過開設(shè)新店， 同時(shí)汰弱留強(qiáng)，增強(qiáng)單一店鋪的坪效經(jīng)營(yíng)， 再利用AI+ 物聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)結(jié)盟來開拓市場(chǎng)O2O及OMO模式的社交新零售生態(tài)圈，拓展品牌的出海計(jì)劃，持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流和擴(kuò)大市場(chǎng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

7. 購(gòu)物中心百貨化和百貨購(gòu)物中心化的不斷更新迭代

購(gòu)物中心在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)歷了20多年的行業(yè)發(fā)展，總體市場(chǎng)容量已經(jīng)供過于求，所以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈、經(jīng)營(yíng)特性， 其盈利能力和商業(yè)模式都需要持續(xù)更新迭代。就購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)而言，以橫、縱兩條為基準(zhǔn)，橫向是以增加多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)為出發(fā)點(diǎn)，盡可能為購(gòu)物中心帶來客流， 并直接提升對(duì)目標(biāo)客戶的覆蓋率。縱向主要是針對(duì)商品的深度，以商品的品類和品目為基礎(chǔ)，加上多樣化的商品來滿足目標(biāo)客群的整體購(gòu)物需求，如同百貨經(jīng)營(yíng)需要大幅提升提袋率。

由于目前購(gòu)物中心過剩，其商業(yè)的面積體量又大，所以需要消化大面積的租賃空間，這就要通過如百貨經(jīng)營(yíng)的開發(fā)模式和創(chuàng)建自有品牌，或買手制采購(gòu)等等的新型業(yè)態(tài)和商品組合，借鑒百貨的聯(lián)營(yíng)或流水扣點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)模式或與品牌方合資經(jīng)營(yíng)、加盟代理(如深圳中洲灣簽約加盟日本蔦屋)，來補(bǔ)足購(gòu)物中心欠缺的商品經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)管理能力。

而百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型也需持續(xù)更新迭代，但絕不是在原來百貨店基礎(chǔ)上，增加一些餐飲、兒童、娛樂業(yè)態(tài)那么簡(jiǎn)單， 而是要在原來百貨的基礎(chǔ)上，在環(huán)境、動(dòng)線、業(yè)態(tài)、品牌和會(huì)員的沉浸式體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)等方面做出購(gòu)物中心化的創(chuàng)新。百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型要有明確的市場(chǎng)定位和內(nèi)容，且基于定位的目標(biāo)來做客群細(xì)分， 商業(yè)改造和業(yè)態(tài)調(diào)整， 否則在消費(fèi)者印象里，仍然是原來那個(gè)百貨店，仍然沒有在目前的生活場(chǎng)景里被喚起，仍然不是人們逛街首選。

所以，百貨的購(gòu)物中心化，并沒有想象的那么簡(jiǎn)單; 當(dāng)原來百貨的商業(yè)體量早已固定且不占優(yōu)勢(shì)，要想與購(gòu)物中心在市場(chǎng)上直接競(jìng)爭(zhēng)，就要有想做好一個(gè)購(gòu)物中心化的百貨店，且還要明白“第三生活空間”的概念，進(jìn)一步從市場(chǎng)定位、動(dòng)線、環(huán)境、公共空間、業(yè)態(tài)組合和商業(yè)運(yùn)營(yíng)上做出改變，再接著打造適合消費(fèi)者體驗(yàn)的主題空間。

另外，還需要在市場(chǎng)推廣的層面，做好精準(zhǔn)的數(shù)字化營(yíng)銷、會(huì)員社群經(jīng)營(yíng)、商業(yè)IP等理念，重視商業(yè)運(yùn)營(yíng)，真正打造出能凝聚顧客的城市商業(yè)空間，而不是單純依靠販?zhǔn)凵唐穪慝@得銷售收入的業(yè)績(jī)。比如北京SKP，雖然歸類到百貨，但是從商業(yè)體量、購(gòu)物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、精準(zhǔn)化營(yíng)銷、會(huì)員社群、商業(yè)IP和重視商業(yè)運(yùn)營(yíng)上， 都已經(jīng)達(dá)到且甚至超過購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)，因此成為多年的中國(guó)零售商業(yè)“店王” (2023年銷售業(yè)績(jī)達(dá)265億人民幣)。

從SKP自營(yíng)系列來看，深度融合百貨買手制，并且 SKP-S自營(yíng)部分是由專業(yè)的買手團(tuán)隊(duì)進(jìn)行選品，注重店內(nèi)服務(wù)人員培訓(xùn)，意在以更周到的服務(wù)制勝，所以SKP不斷加碼自己于時(shí)尚商業(yè)領(lǐng)域的統(tǒng)治力。SKP目前是一個(gè)商場(chǎng)，未來或成為一個(gè)時(shí)尚商業(yè)IP的符號(hào)，毗美世界上一百多年歷史的法國(guó)巴黎老佛爺百貨、英國(guó)倫敦Harrods哈羅德百貨等等。

8.后疫情時(shí)代的TOD零售商業(yè)發(fā)展模式將持續(xù)增強(qiáng)

在后疫情時(shí)代 城市軌道交通仍會(huì)持續(xù)發(fā)展，特別是非中心城市區(qū)域的TOD機(jī)會(huì)大增。還有在“都市圈軌交一體化”的發(fā)展背景下，作為超大中心樞紐城市的一線和二線省會(huì)，還能帶動(dòng)周邊城鎮(zhèn)的同城化、一體化發(fā)展; 這些中心城市的城際站點(diǎn)通常會(huì)與高鐵、地鐵或城市公交換乘，形成重大交通樞紐，其交通量級(jí)與輻射范圍更廣， 且聚集更多的來往人口。尤其是， 城際高鐵與地鐵或城市公交換乘的快速連接， 極大方便了城市群內(nèi)的不同區(qū)域的出行和交流，年輕人可以在不同城市間更為靈活地選擇性價(jià)比更高的工作和居住場(chǎng)所。   

TOD商業(yè)項(xiàng)目因交通而匯聚的人流，以及信息流、物流的高速轉(zhuǎn)移，形成了消費(fèi)濃厚的商圈，為周邊街區(qū)、住宅、商業(yè)及辦公或展會(huì)等帶來活力，住戶不僅能享受便捷的交通和便利的生活配套，業(yè)主們還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，助力打造大城市多個(gè)不同功能的新興商圈的高質(zhì)量發(fā)展。

最后介紹下3個(gè)臺(tái)灣知名企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)典案例 (與“八大關(guān)鍵”內(nèi)容相呼應(yīng)):

案例一：臺(tái)灣微風(fēng)集團(tuán) (Breeze Center)

其增長(zhǎng)曲線及核心壁壘：差異化的空間運(yùn)營(yíng)和改造再生運(yùn)營(yíng)。

Breeze微風(fēng)打破既有百貨公司的形式，是臺(tái)灣的一個(gè)高端化的連鎖零售商業(yè)品牌型企業(yè)，包括購(gòu)物中心、小型商場(chǎng)、美食廣場(chǎng)等店型， 以豐富、多元的商業(yè)組合及輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式而聞名，受到對(duì)流行時(shí)尚、生活?yuàn)蕵烦錆M興趣的年輕顧客和消費(fèi)群體的歡迎。其運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目舉例如下:

1.臺(tái)北微風(fēng)信義 (2015年開業(yè))

微風(fēng)信義租下臺(tái)北國(guó)泰置地廣場(chǎng)的地上1-4層至地下2層及45-47層，微風(fēng)信義的規(guī)模屬于中小型購(gòu)物中心，商場(chǎng)樓地板面積約3萬多平方米。2011年，微風(fēng)集團(tuán)以一年5億新臺(tái)幣元租金向業(yè)主國(guó)泰人壽簽訂A3館租約，總投資金額約為16億元新臺(tái)幣，2015年11月5日開業(yè)。全館設(shè)有108個(gè)專柜和店鋪，全臺(tái)獨(dú)家柜位占35％，客層定位與臺(tái)北復(fù)興微風(fēng)廣場(chǎng)(集團(tuán)首店) 同為國(guó)際精品與流行時(shí)尚，特色服務(wù)為2F女廁提供廁所咖啡，讓女性在利用梳妝的時(shí)間， 還能悠閑品嘗咖啡。

2. 臺(tái)北微風(fēng) (臺(tái)北火車站店) 

微風(fēng)讓臺(tái)北火車站商業(yè)活了起來，重新定義了火車站商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

主題特色：全臺(tái)灣最大伴手禮中心

臺(tái)北火車站以前的2樓是金華百貨，但持續(xù)虧損， 甚至付不出租金給業(yè)主臺(tái)鐵。之后由臺(tái)北微風(fēng)接盤，在2011年開出以伴手禮和外帶專區(qū)為主的“全臺(tái)最大食尚伴手禮中心”，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約1萬多平方米; 再加上2樓重新改造完成開業(yè)， 整體商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)一步拓展到2萬多平方米。2016年?duì)I業(yè)額約25億元 (NT) (約6億人民幣)，到了2019年，營(yíng)業(yè)額已經(jīng)達(dá)10億人民幣。 

3.臺(tái)北微風(fēng)臺(tái)大醫(yī)院商場(chǎng) (臺(tái)灣醫(yī)學(xué)中心等級(jí)的大型公立醫(yī)院結(jié)合商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式)

以安全、衛(wèi)生、平價(jià)、舒適，及充滿人文關(guān)懷為理念， 把美食街經(jīng)營(yíng)方式與臺(tái)北知名大型公立醫(yī)院的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式相結(jié)合，提供多樣、豐富且健康的料理，以滿足飲食健康和平衡的消費(fèi)群體需求。

案例二：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán) 

臺(tái)灣遠(yuǎn)百創(chuàng)立于1972年，是全臺(tái)灣目前唯一從70年代就成立百貨到現(xiàn)在還幸存的百貨，且成為全臺(tái)業(yè)績(jī)第二的百貨集團(tuán)， 已經(jīng)更新迭代到第五代。

增長(zhǎng)曲線及核心壁壘：臺(tái)灣遠(yuǎn)百全方位結(jié)合百貨、購(gòu)物中心、量販店和百貨自營(yíng)的代理品牌，如引進(jìn)香港頂級(jí)超市品牌city super， 且線上線下購(gòu)物為一體， 即遠(yuǎn)東百貨/遠(yuǎn)東SOGO/大遠(yuǎn)百/遠(yuǎn)東巨城/遠(yuǎn)東都會(huì)/愛買/Happy Go; 遠(yuǎn)東集團(tuán)發(fā)展百貨零售事業(yè)的宗旨，就是要讓購(gòu)物成為消費(fèi)者品味生活的一種享受。

1. 遠(yuǎn)東百貨

全臺(tái)灣從南到北都有遠(yuǎn)百坐鎮(zhèn)的身影，如遠(yuǎn)東百貨及大遠(yuǎn)百購(gòu)物中心，遠(yuǎn)百也是位于所有年輕人愛去的時(shí)尚商圈。最新的臺(tái)北遠(yuǎn)百信義A13 于2019年底開業(yè)，這是遠(yuǎn)東百貨的第五代店，主打全臺(tái)灣唯一「全客層科技智能商場(chǎng)」 X 臺(tái)北最著名的大稻埕復(fù)刻老街主題市集 (室內(nèi)街區(qū))， 招攬了許多品牌旗艦店，包括 Apple Store、樂高、SONY、威秀頂級(jí)影城等，有的是全臺(tái)最大，有的是全臺(tái)首家，再搭配眾多國(guó)際知名品牌，臺(tái)北遠(yuǎn)百信義A13已經(jīng)成為潮人們最愛的聚集地， 另外再加上有鼎泰豐、Lady M等， 全棟超過40家餐飲品牌。

2.  大遠(yuǎn)百購(gòu)物中心(City系列購(gòu)物中心)                

新北市的板橋大遠(yuǎn)百是位于重新規(guī)劃的新北市新板特區(qū)樞紐，連接市中心交通最便利的五鐵共構(gòu) (臺(tái)鐵、高鐵、臺(tái)北捷運(yùn)—藍(lán)線及紅線、機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)、客運(yùn)公交轉(zhuǎn)乘樞紐)， 已成為新北時(shí)尚新指標(biāo)；對(duì)于年輕族群最愛的國(guó)際一線奢侈品品牌，如 GUCCI、BOTTEGA VENETA、FERRAGAMO 等，以及美妝、服飾、生活、異國(guó)美饌等應(yīng)有盡有，10 樓還有一座 IMAX 威秀影城，板橋大遠(yuǎn)百也是完美的一站式購(gòu)物休閑之選擇。                          

值得一提的是，遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)事業(yè)部于2023年?duì)I業(yè)額528億元（含稅）新臺(tái)幣再創(chuàng)新高，且在沒有新增營(yíng)運(yùn)據(jù)點(diǎn)的情況下，仍有10%的成長(zhǎng)。2023年旗下臺(tái)北大店包含忠孝、復(fù)興、天母館三家業(yè)績(jī)達(dá)342億新臺(tái)幣，其中復(fù)興館單館近200億新臺(tái)幣，忠孝館在改裝效益下也站穩(wěn)百億新臺(tái)幣，天母店去年業(yè)績(jī)突破50億新臺(tái)幣，新竹店亦有突破65億元新臺(tái)幣的好成績(jī)。(財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)信息來自臺(tái)灣上市公司的業(yè)績(jī)發(fā)布)

臺(tái)灣遠(yuǎn)百于2024年將新增遠(yuǎn)東SOGO臺(tái)北大巨蛋(部分區(qū)域開業(yè))與大陸重慶遠(yuǎn)東城的兩個(gè)新?lián)�點(diǎn)， 且預(yù)計(jì)在2025年遠(yuǎn)東SOGO臺(tái)北大巨蛋全區(qū)開業(yè)，加上重慶遠(yuǎn)東城，臺(tái)灣遠(yuǎn)百將迎來爆發(fā)性的高成長(zhǎng)，粗估兩新?lián)�點(diǎn)整體將貢獻(xiàn)120億元新臺(tái)幣以上的營(yíng)收。特別的是，遠(yuǎn)東SOGO臺(tái)北大巨蛋商城第一期D區(qū)將有14家餐廳在2024年上半年開出， 并且這首波14家餐廳都是過去全臺(tái)灣都沒有的品牌，遠(yuǎn)東SOGO臺(tái)北大巨蛋未來將成為臺(tái)北市擁有最具潛力的全新消費(fèi)聚落的商場(chǎng)，同時(shí)也會(huì)打造一個(gè)綠色生活、永續(xù)時(shí)尚、新型態(tài)的購(gòu)物中心(商業(yè)+體育場(chǎng)館)。

案例三：CITYLINK 臺(tái)灣潤(rùn)泰企業(yè)集團(tuán)旗下的潤(rùn)泰創(chuàng)新轉(zhuǎn)投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的"小金雞”百貨商場(chǎng)

增長(zhǎng)曲線及核心壁壘：滿手BOT案的潤(rùn)泰新是臺(tái)灣潤(rùn)泰企業(yè)集團(tuán)（原大潤(rùn)發(fā)的前母公司）旗下的投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，再成立自有品牌「CITYLINK」自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)；之前潤(rùn)泰企業(yè)是建商(房地產(chǎn)商)，擁有大潤(rùn)發(fā)的跨足零售賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)， 再轉(zhuǎn)投資拓展TOD商業(yè)的百貨和連鎖購(gòu)物中心。

CITYLINK 是臺(tái)灣一家連鎖購(gòu)物中心，由潤(rùn)泰企業(yè)集團(tuán)旗下潤(rùn)泰創(chuàng)新轉(zhuǎn)投資設(shè)立子公司分別經(jīng)營(yíng)CITYLINK各分店：CITYLINK松山車站 (2012年12月開設(shè)首店)、CITYLINK南港車站 (2014年12月19日開業(yè))、CITYLINK內(nèi)湖地鐵站 (2018/3/29開業(yè))， 并且引進(jìn)日本知名的「 蔦屋書店 」（Tsutaya Bookstore）。潤(rùn)泰新是采取砸錢與日本蔦屋書店簽約加盟引進(jìn)的方式，雙方合作拓展臺(tái)灣通路；潤(rùn)泰新除了支付加盟授權(quán)金之外，日本蔦屋書店每月依保底抽成條件， 還享受營(yíng)收獲利分成。

舉例：臺(tái)北南港店 (號(hào)稱為全臺(tái)最大車站型TOD購(gòu)物商城) - 創(chuàng)造生活的最佳方案 STATION CITY

CITYLINK南港店 以「多元發(fā)展、接軌國(guó)際」為概念，打造多角化經(jīng)營(yíng)， 成為國(guó)際級(jí)多元發(fā)展轉(zhuǎn)運(yùn)站中心的TOD商業(yè)，加上以「Shopping Resort」的場(chǎng)景業(yè)態(tài)組和，提供一個(gè)集時(shí)尚流行、美食休憩、親子娛樂的全新消費(fèi)視野。結(jié)合百貨商場(chǎng)、美食餐廳及交通轉(zhuǎn)運(yùn)要道的全方位服務(wù)機(jī)能(四鐵共構(gòu)，不論是客運(yùn)、火車、高鐵、地鐵都可以到達(dá))，并招攬影城、國(guó)際級(jí)飯店(臺(tái)北六福萬怡酒店)等，深入融合在地生活圈，成為全新型態(tài)的軌道經(jīng)濟(jì)式購(gòu)物商城 (TOD商業(yè))。

結(jié)語

在瞬息萬變的商業(yè)市場(chǎng)，未來的商業(yè)挑戰(zhàn)遠(yuǎn)不止本文分析的這些。從商業(yè)開發(fā)、市場(chǎng)推廣、招商運(yùn)營(yíng)和合作伙伴的多方配合，加上業(yè)主/商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方、品牌方、消費(fèi)者等各個(gè)維度，行業(yè)上下游都在努力地探尋著新的商業(yè)生態(tài)和新的盈利生存法則。                                                              

在2024年，中國(guó)政策將聚焦在促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以消化過剩供應(yīng)。未來商業(yè)挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)都會(huì)聚焦在新經(jīng)濟(jì)和新消費(fèi)，以顛覆式的創(chuàng)新和各自獨(dú)特的內(nèi)容來做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，加上新的商業(yè)模式及盈利模式，不斷重構(gòu)，持續(xù)活化過剩的資產(chǎn)空間、物業(yè)和人力資源，并重視自身定位，重新演繹商業(yè)發(fā)展模式及可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念。 

總而言之，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者必須找尋商業(yè)發(fā)展的下一個(gè)增長(zhǎng)曲線及自身的核心壁壘，且不斷嘗試新挑戰(zhàn)，才不會(huì)在疫情退潮后被后浪所顛覆和淘汰。 

注：文中配圖由作者提供