出品/聯商專欄

撰文/方湖

前言

作為江蘇綜合實力最強的兩座城市，南京和蘇州總是不可避免地被相提并論，兩者都是著名的旅游城市，同時也是歷史悠久的文化古城，自古以來皆為富貴風流之地。如今在現代化城市的建設發展之中，南京和蘇州也在齊頭并進，本文從商業這一視角，來一窺二者不同的城市切面和風格。

2023年，蘇州與南京的商業發展可謂風起云涌，兩地均推a出了眾多新項目，蘇州的仁恒倉街項目吸睛，南京的新鴻基IFC更是備受關注。展望2024年，金陵（南京）與姑蘇（蘇州）更是各自準備推出重磅商業項目，預示著兩地商業競爭將進一步加劇。本文將從兩地城市能級、商業體量、商圈、標桿商業等維度進行對比分析。

維度一：

經濟上蘇州強于南京，經濟集約化一體發展上南京城區強于蘇州城區。

不管是人口還是GDP，在江蘇范圍內蘇州都是遙遙領先，獨一無二的存在。根據2023年的數據，蘇州的GDP約為2.46萬億，而南京的GDP約為1.74萬億，兩者相差7千億。2023年，南京的財政收入為1619億元，而蘇州的財政收入為2456億元，可以看出蘇州在財政收入方面也遠超南京。

在城區經濟分布上，南京城區人口聚集、GDP占比較高，是典型的集約化一體化的城市經濟。與此不同的是，蘇州下轄區縣強，昆山、張家港、太倉、常熟等幾乎個個都占據百強縣的前列，各區縣GDP占比高、區縣獨立性強。

同時，城市影響力上來看，南京對揚州、泰州、鎮江、滁州、馬鞍山等周邊城市具有較強輻射力；而蘇州雖然制造業強大，但是在大上海超大城市強虹吸之下，城市影響力大打折扣。從經濟角度來看，蘇州在經濟方面領先于南京。

維度二：

商業體量蘇州大于南京， 高端標桿商業方面南京強于蘇州。

在商業體量上，以2022年數據做參考，蘇州存量商業1337.92萬㎡，南京存量商業980.29萬㎡。規模上蘇州領先南京。

標桿商業方面，南京擁有兩家重量級高端購物中心，分別為30萬方的德基廣場和2024年1月3日新開業的10萬方的國金中心IFC兩大奢侈品商場。蘇州擁有三家高端商場，分別為泰華商場、美羅和久光百貨，但是體量和銷售規模偏小，因為旁邊是第一奢侈品店集中地的“魔都”上海，所以蘇州至今沒有成體量的高奢綜合體，與南京在項目規模與銷售量級上有較大的級差。

從銷售業績上來看，據相關數據統計，2023年南京德基239億、南京新百50億、新街口金鷹49億、景楓中心37億、金鷹世界32億……超過30億的有55家，百億級的有1家。蘇州這邊扛把子的蘇州中心40億，觀前美羅28.6億，獅山龍湖預計20億，超過30億僅1家。蘇州與南京單體商業銷售差距拉開較大身位。

因此，商業總供給量上蘇州超過南京，但是與南京相比缺少高端標桿商業。

維度三：

蘇州和南京商圈分布邏輯不同，南京主次分明，蘇州平行分布。

商圈分布邏輯與城市人口集聚和經濟發展息息相關。

南京商圈層次分明，主副分明，并且不斷涌現提級性項目。蘇州城區沒有明顯主商圈，受上海輻射影響也缺少高端標志性商業，未來有機會補缺。

南京是“一主多副”多層次的商圈結構，南京主城城鎮化程度較高，下轄縣早已撤縣設區；南京擁有強大且日益煥發新生的新街口商圈；同時，南京對周邊都市圈城市有較強的輻射力。

▲南京商圈分布 圖源：《南京市商業網點規劃(2021-2035年)》

南京商圈分布相對比較清晰，根據《南京市商業網點規劃(2021-2035年)》公布，到2035年，南京規劃五級商圈，分別是：一級商圈1個(新街口)，二級商圈3個(元通、江北和南站)，三級商圈9個(仙林、夫子廟、百家湖等)，四級商圈41個(下關、燕子磯、龍江等)，五級商圈386個。

其中南京新街口商圈號稱中華第一商圈，以德基廣場、新百、中央、新街口金鷹“四大金剛”等為主體，周邊匯聚20多家商業體，年銷售突破400億。

蘇州商圈的分布，和蘇州區縣經濟強的去中心化發展一脈相承。

受“一核四城”發展規劃和強勢的縣級市影響，蘇州始終缺乏一個真正意義上的“核心”商圈。蘇州城區主要有三個商圈，分別為古城區的觀前和石路商圈、蘇州新區的獅山-淮海路商圈和園區的環金雞湖商業區。

分布特點：以古城區商圈(觀前-石路商圈)為中心，向四方延展，同時形成中心圓式環抱布局，沒有絕對城市級主商圈，各區均有自己的中心商圈。

▲蘇州商圈分布 圖源：GeoQ智圖

受到上海的虹吸效應影響，蘇州高端商業一直是一個無法填補的空白，缺乏對標杭州萬象城、北京SKP、南京德基的標桿性商業項目，但也不是完全沒有潛力和機會。

以金雞湖商圈為例，依托金雞湖自然資源，金雞湖湖西商圈逐漸蛻變成市級核心商圈，接棒觀前商圈，這也成為蘇州商圈提級的一大突破點。

維度四：

現有標桿商業對比——南京德基VS蘇州中心，南京萬象天地VS蘇州仁恒倉街。

1、南京德基VS蘇州中心

定位：前者奢侈品購物中心，后者定位為時尚購物中心。

規模：前者30萬方，年銷售239億，后者35萬方，年銷售40億。

德基定位高奢購物中心，國際一線標桿品牌林立，匯聚Hermès、CHANEL、Louis Vuitton、BVLGARI、Dior、GUCCI等眾多國際一線品牌，以及泓0871臻選云南菜、宴遇、柿合緣新京菜、正店、蟹道·力二多食、那時新疆、有雲·川菜、山緩緩等一批米其林、黑珍珠入選餐廳品牌。

蘇州中心聚焦高化及輕奢時尚品牌，主要標桿品牌如開云集團Pomellato、TASAKI、BOSS、COACH、lululemon、COS、DESCENT等。2023引進首店品牌PENHALIGON'S、L'ARTISAN PARFUMEUR、SHAKE SHACK、BUTTERFUL&CREAMOROUS。

▲圖源：蘇州中心官網

由上可見，南京德基和蘇州中心雖然目前為兩城標桿品牌，但由于定位差異懸殊過大，沒有可比性。

2、南京萬象天地VS蘇州仁恒倉街

規模：萬象天地10.4萬方，仁恒倉街14萬方。

開業時間：南京萬象天地2022年9月，仁恒倉街2023年9月。

南京萬象天地位于南京市秦淮區，由“Mall+街區+古建”組成，以云章公所為核心，形成古街巷融合的文化商業氛圍，是由華潤置地打造的開放式的現象級城市商業綜合體。

南京萬象天地致力打造潮流品牌首發第一站，重構潮流生活消費方式，吸引眾多南京及周邊的潮流時尚青年男女來此打卡，「先鋒、潮流、高能級」的基因始終在南京萬象天地流淌。

從潮流品牌矩陣方面來看，ARC’TERYX、Salomon、The North Face、STUDIOUS 、i.t blue block、ENG 、EXI.T、Carhartt 、FRED PERRY、Randomevent 、NICE RICE、lululemon、B1OCK POCKET STORE 、SMFK、山下有松、1807、寶黎研萃等。

蘇州仁恒倉街延續姑蘇文脈，傾力打造了蘇州城市名片之作，同時也是面向未來的世界級綜合體項目——仁恒倉街。項目以“靈感蘇州，不止于江南”為定位，打造國際高奢時尚與蘇式美學共生長的靈感之地。項目定義為古城更新項目、高奢時尚街區MALL、“現代園林”式街區。

▲圖源：仁恒倉街官博

仁恒倉街不斷夯實項目高奢定位和品牌信心，引入意大利奢侈品集團OTB集團旗下Maison Margiela、Jil Sander、Marni以及意大利知名丹寧時裝品牌DIESEL等快閃體驗店，FRED、Balmain、MARNI、lululemon、EVISU、SMFK、JIMMY CHOO、i.t、MOSCHINO等。目前來看，雖然想沖擊高端，但店鋪開業數量不多，整體氛圍和可逛性略顯不足。

蘇州仁恒倉街定位上想走蘇州“太古里”的路線，但開業完成度不好，可逛性不強，未來有一定潛力，也需經受時間檢驗。南京萬象天地是MALL+街區形態，潮流定位，品牌更接地氣整體可逛性強。所以說二者各具特色。

維度五：

未來5年新標桿商業，蘇州商業未來或由蘇州中寰挑起大梁，南京高端商業繼續擴容，德基三期、新鴻基IFC和雨花萬象城值得期待。

2024年，蘇州擬開業購物中心14家，新增體量約111.5萬方。包括2023年延期開業的蘇州灣地下商業、淮海168生活廣場、蘇州王府井Mall、昆山宇業天賦廣場等項目。2024年籌開項目中相城龍湖、華貿中心、花橋中駿、天虹、王府井、恒泰等商企開發的項目備受期待。

未來有更多的高線商業，沖擊蘇州商業的新高度，包括2023年開業的仁恒倉街、籌備中的蘇州華貿中心和蘇州中寰廣場。

2024年，南京預計將有20個新商業項目，新增商業體量超100萬平方。其中包括了新鴻基IFC、雨花萬象城、金陵中寰、玄武招商花園城、龍湖雨山天街、南京華貿中心等頭部商企項目，央企和港資背景的高品質商業將為南京注入新活力。

寫在最后

南京和蘇州均為江蘇經濟大市、商業大市，目前人口、GDP和商業規模蘇州領先于南京，在商圈培育和高端標桿商業方面現階段南京領先于蘇州。

在未來商業發展維度上，矗立于金雞湖畔的蘇州中寰，以其高起點、高配套以及深厚商業底蘊值得期待，會引進一大批高奢品牌，打造蘇州自己的重量級奢侈品商場，提升蘇州城市的商業影響力，同時促進蘇州金雞湖商圈(包括湖東、湖西)向上發展。

兩百億級德基廣場繼續啟動三期擴建，新鴻基IFC成為南京第二座奢侈品商業，今年南京雨花萬象城將開業，南京將擁有更多高端標桿商業，繼續提升對周邊城市的商業輻射力。