來源/觀點網 

撰文/馮嘉煒

以凱德為代表，外資對中國一線城市商業市場的判斷依舊清晰。

八年前，凱德在華首個對外輸出的購物中心落戶湘江西岸，如今，首個對外輸出的獨立商業街區項目在東岸敲定。

近日，由長沙城發恒偉置業有限公司開發建設、凱德投資運營管理的碧湘楚巷項目正式開工，預計于2026年開業。

碧湘楚巷項目地處長沙五一商圈核心區域，南至勞動西路、西至湘江中路、北至下碧湘街。項目總建筑面積約5.1萬㎡，其中地上為多層交錯開放式商業街區，地下1層為停車場和地下商業街。

作為商業運營方，凱德擬將該項目打造成為長沙城市會客廳，融合潮流生活和在地文化，計劃引入明星主理人品牌、無邊界創新餐飲、潮流品牌孵化基地、圈層社交體驗零售等多種業態組合。

凱德是最早進入長沙商業市場的外資開發商之一。重資產方面，老牌購物中心凱德廣場·雨花亭已開業19年；輕資產方面，2016年8月31日，凱德集團與城發恒偉置業的全資控股股東長沙先導控股就湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同，引入在華首個購物中心管理輸出項目--長沙凱德·壹中心。

從河西到河東，在這座熟悉的城市，可以看到多年以來凱德資管路徑的歷次變化。

改造碧湘楚巷

碧湘楚巷（江畔商業中心）位于湘江東岸沿江中心片區，與橘子洲隔江相望，也是長沙市首批啟動的八個城市更新單元之一。

項目凈占地面積約2.1萬平方米，總建面約5.1萬平方米，限高18米，其中地下總建面約2.35萬平方米，地上總建面約2.75萬平方米，擬建成包含汝愚街、天符驛站、時間畫廊、水晶宮四個組團建筑的商業綜合體。

據介紹，項目總投資預計10.13億元，設計方案由湖南大學教授、著名設計師魏春雨和中國建筑科學研究院共同完成。預計2025年底完工，2026年上半年開業。

碧湘街因“五代十國”時楚王碧湘宮位于此處而得名，近年來商業基礎設施日漸陳舊，與周邊的五一廣場、太平老街、坡子街等熱門商業地段呈現較大差異。

作為獨立商業街區的輕資產試水之作，碧湘街將考驗凱德對非標商業的理解。

以地塊內一座天符宮建筑為例，這座長年埋沒于棚戶區的古建在2019年被區政府公布為不可移動文物，2021年初傳出因城市建設需要將被拆除。輿論發酵后，多名部門負責人作出解釋。

“要是能夠通過方案設計，讓天符宮和商業體互利互惠，共同生長，帶動整個碧湘街片區，成為長沙的另一個網紅打卡地，又何樂而不為呢？”業主單位長沙市天心棚改投資有限責任公司副總經理李波當時說道。

如今碧湘楚巷的項目規劃終于打消了各方疑慮，項目整體建筑風格呈現古風元素，并將天符宮與朱張廣場、碧湘水晶宮、靈官渡時間畫廊等歷史文化景點串聯，構成商業街區的客流動線。

實際上，碧湘楚巷只是凱德加碼長沙輕資產的第一步棋。據悉，今年初凱德與城發恒偉簽訂的商管協議共有三份，涉及碧湘楚巷、會展壹中心、西宸之光三個商業項目。根據協議，凱德將為這些項目提供品牌輸出和管理服務，涵蓋資產規劃、開業籌備、商業運營和資產管理等方面。

從過往來看，雙方并不缺乏合作基礎。凱德與城發恒偉在長沙合作的首個商業項目，也是凱德首個對外輸出的購物中心，凱德·壹中心自2018年開業以來，商場出租率常年保持在90%以上；另于2023年，凱德旗下服務公寓及酒店運營商雅詩閣與城發恒偉新簽三份服務公寓管理協議，雙方在長沙合作的服務公寓已達4家。

截止2023年11月，恒偉置業資產總額212億元，自營在建或在售項目17個，合資項目4個，業態涵蓋超5A甲級寫字樓、高端住宅、酒店、產業綜合體、商業中心、租賃公寓等。

長沙近年來已成為消費熱門城市之一，據戴德梁行數據顯示，2023年全市優質零售市場新增供應約22.5萬平方米，總存量至311.5萬平方米，共錄得凈吸納量約28.7萬平方米，跑贏供應量，因此空置率較2022年末下降3個百分點至10.4%。

隨著消費復蘇和城市更新進程加快，雙方未來仍有可觀的合作空間。

輕資產演變

從一座長沙城，就能觀察到凱德在華輕資產演變的縮影。

首先是2019年6月11日，凱德集團宣布，旗下子公司及關聯公司與凱德商用中國信托（CRCT）達成協議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權--包括長沙的凱德廣場·雨花亭，以及哈爾濱的兩座凱德廣場。

此次交易價格為29.6億人民幣，將為凱德集團帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

時任凱德集團總裁兼中國首席執行官羅臻毓表示：“出售后，我們將繼續受益于這些購物中心良好、穩定的收益，并通過凱德集團在凱德商用中國信托的持股，參與項目的未來增長。三家購物中心將繼續由凱德集團運營管理。我們仍然對哈爾濱和長沙的零售市場充滿信心，這兩個省會城市發展迅速，長期前景良好。”

事后回看，這次輕重分離的交易背景正是凱德重組。

兩年后，凱德集團業務重組完成，形成兩個實體，即凱德投資（新交所上市房地產投資管理業務）和凱德地產（私有化的開發業務），并整合形成“一個凱德”格局。

截至2023年末，凱德在中國業務遍及40多個城市，管理300多個項目，資產管理規模約3000億元，基金資產管理規模近1500億元。過去兩年多時間，凱德投資在中國新設立6支私募基金，其中包括3支人民幣基金，共有14支聚焦中國市場的基金，包括凱德中國信托以及13支私募。

在此過程中，輕資產板塊作用愈發凸顯。

2016年在長沙就湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同時，凱德商用首席執行官廖茸桐還表示，當時商業管理費約占凱德商用收入的15%，今后還將增加一筆品牌輸出管理費，但這筆收入并不對業績構成決定性影響，所以未來的策略仍是收購投資為主，品牌輸出為輔。

江流石轉，過去的商業邏輯也會隨市場形勢變化。

最新發布的凱德投資2023財年業績顯示，報告期內，凱德投資收入27.84億新元，同比減少3.2%，歸屬利潤大幅下滑79%至1.81億新元。

作為重組后第三份年度業績，凱德投資這份財報不算好看，但仍不乏亮點。其中，管理費收入相關業務（FRB)總營收增加至10.70億新元，同比增長9%，以及來自住宿管理的收入為整體EBITDA貢獻了約60%。

與輕資產成績相比，房地產投資業務（REIB）的經營EBITDA下降9%至19.3億新元。由于租金和市場前景疲軟，導致中國跨資產類別的公平價值損失約5.11億新元。

業績會上，凱德投資指出在經濟逆風期，計劃在2024年著重于中國和美國的資產剝離。

重資產剝離早已開始，如2021年向平安人壽出售6個中國來福士資產組合的部分股權，2023年出售佛山物流開發項目30%股份、數據中心等資產，此外，今年初凱德中國信托就出售了北京凱德MALL雙井購物中心，凱德投資也將北京凱德·星貿項目95%股權售予友邦人壽。

資產減重換倉的同時，凱德從去年年底到今年年初，與長沙國資密切合作，布局公寓、商業輕資產項目。在一城一地之間，不難發現這家老牌外資房企的演變邏輯。