來源/觀點網(wǎng) 

撰文/陳玲 

備受矚目的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs終于迎來上市。

3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT作為首批商業(yè)REITs登陸上交所。

近期REITs上市受環(huán)境影響較大，REITs年前大幅下挫實質(zhì)性影響到待發(fā)行的REITs定價，比如嘉實物美消費REIT和華夏金茂商業(yè)REIT的認購價格都落到詢價的最低價。

受春節(jié)前政策及節(jié)后市場情緒回暖影響，春節(jié)后REITs市場情緒快速回暖，呈現(xiàn)量價齊升，但仍處于歷史較低位。3月12日，REITs市場普遍走弱，35支REITs僅12支收紅，華夏和達高科REIT收漲0.85%漲幅最大，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT收跌1.27%跌幅最大。

兩只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs開盤首日也均收紅，但表現(xiàn)一般，金茂商業(yè)REIT收于2.685元/份，漲幅0.56%，物美消費REIT收于2.399元/份，漲幅0.67%。而此前上市的不少REITs，上市首日收漲30%的也不在少數(shù)。

就上市首日表現(xiàn)看，資本市場并沒有對消費類REIT表現(xiàn)特別興奮，基本上和其他REITs走勢趨近。

平淡表現(xiàn)

消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在千呼萬喚中揭開面紗，華潤置地、印力、中國金茂及物美是首批申報企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，4單項目合計資產(chǎn)估值143億元，擬募集資金額127億元，其中華潤項目和印力項目規(guī)模較大（分別為69.8億元和35.8億元）。

而4單項目資產(chǎn)估值Cap rate在5.36%-7.14%，折現(xiàn)率在6.5%-7.25%，管理人預(yù)計2024年可供分派收益率在4.73%-6.40%，該收益率水平與其他產(chǎn)權(quán)類項目上市時點相比略高。

3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT正式上市。

上市首日，兩只REITs表現(xiàn)較為平淡，華夏金茂商業(yè)REIT認購價格為2.67元/份，本次發(fā)售總額為4億份，募集金額為10.68億元。該基金網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實現(xiàn)超募，配售比例分別為49.04%和94.41%。首日開盤價為2.671元、開盤價接近發(fā)行價、上市首日收盤價為2.685元，收漲0.56%。

嘉實物美消費REIT認購價格為2.383元/份，本次發(fā)售總額為4億份，募集金額為9.532億元。機構(gòu)網(wǎng)下認購和公眾認購均啟動了比例配售，網(wǎng)下投資者配售比例為75.95%，公眾投資者配售比例為71.64%，發(fā)行價為 2.383元、開盤價為2.5元、開盤價較發(fā)行價漲4.9%、上市首日收盤價為2.399元，收漲0.67%。

數(shù)據(jù)來源：商業(yè)客整理

商業(yè)客發(fā)現(xiàn)，回望此前上市的REITs，從2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT開始，最近兩年陸陸續(xù)續(xù)有30余只公募REITs上市交易。

從上市首日的表現(xiàn)來看，首日開盤價相較于發(fā)行價漲跌幅為正的公募REITs一共有14只，上漲的概率為46.67%，平均漲幅為3.66%，當日漲幅達到30%的也并不在少數(shù)。

數(shù)據(jù)來源：商業(yè)客整理

不過，因年初REITs市場普遍承壓，國泰君安城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)亦較為平淡。

中金分析指，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的落地推行是眾望所歸，其中一項重要緣由是市場普遍認可消費基礎(chǔ)設(shè)施的長期規(guī)模潛力。

長遠看，中國REITs市場從底層資產(chǎn)視角有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運輸類資產(chǎn)和商業(yè)不動產(chǎn)類資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費基礎(chǔ)設(shè)施可能是商業(yè)不動產(chǎn)大類中最具規(guī)模潛力的子板塊，其單體資產(chǎn)規(guī)模較大是一個突出的特質(zhì)。

資產(chǎn)底色

那么，上市的商業(yè)REITs資產(chǎn)如何？

商業(yè)客獲悉，華夏金茂商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，項目坐落于湖南省長沙市湘江新區(qū)，建筑面積為10.27萬平米，可租賃面積為6.12萬平米。開業(yè)至今，項目的銷售額及客流量始終保持在較高的水平。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，長沙覽秀城年度客流量達到989萬人次，同年銷售額為4.89億元；2021年、2022年，該項目的客流量及銷售額分別達到1117萬人次、1197萬人次及5.86億元、7.23億元，三年復(fù)合增長率為10.01%、21.59%。

長沙金茂覽秀城的出租率自2022年起始終保持在98%以上的高位，凈運營收益（NOI）近三年復(fù)合增長率達55.40%，日均銷售額年復(fù)合增長率超25%、日均客流量年復(fù)合增長率超15%，2020年至2023年上半年換租實現(xiàn)的平均租金增長率近20%。

經(jīng)營效益方面，2023年上半年長沙金茂覽秀城項目實現(xiàn)營業(yè)收入5770.09萬元，凈利潤610.86萬元，運營凈收益2621.02萬元；2023年上半年實現(xiàn)銷售額 4.29億元，月銷售坪效為1168.64元；實現(xiàn)客流量702萬人，日均客流量為3.9萬人。

中國中化控股有限責任公司副總經(jīng)理、總會計師、黨組成員李福利表示，未來，中國中化將攜中國金茂持續(xù)向公募REITs平臺裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤活擴大有效投資，加速消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

嘉實物美消費REIT則是首個由民營企業(yè)發(fā)起、具有商超零售業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)型消費類公募REITs項目，同時也是北京市首單消費類公募REITs。

不同于長沙覽秀城這種購物中心項目，嘉實物美消費REIT的底層資產(chǎn)則是社區(qū)超市類資產(chǎn)，包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，總建筑面積77894.28平方米，平均運營時間達到16.75年。

招募公告顯示，截至2023年6月末，物美項目出租率為88.7%，低于其他三單購物中心項目均在98%以上的出租率。

其中，大成項目83.21%出租率拖累整體出租率，其余項目出租率均在九成以上，分別為玉蜓橋項目93.84%、華天項目90.55%、德勝門項目92.15%。

商業(yè)客獲悉，截至3月12日，滬深兩市已有32單公募REITs上市。華夏華潤商業(yè)REIT將于3月14日上市交易，3只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs共募資近90億元。