來源/觀點網 

撰文/陳玲 

備受矚目的消費基礎設施REITs終于迎來上市。

3月12日，華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT作為首批商業REITs登陸上交所。

近期REITs上市受環境影響較大，REITs年前大幅下挫實質性影響到待發行的REITs定價，比如嘉實物美消費REIT和華夏金茂商業REIT的認購價格都落到詢價的最低價。

受春節前政策及節后市場情緒回暖影響，春節后REITs市場情緒快速回暖，呈現量價齊升，但仍處于歷史較低位。3月12日，REITs市場普遍走弱，35支REITs僅12支收紅，華夏和達高科REIT收漲0.85%漲幅最大，華安張江產業園REIT收跌1.27%跌幅最大。

兩只消費基礎設施REITs開盤首日也均收紅，但表現一般，金茂商業REIT收于2.685元/份，漲幅0.56%，物美消費REIT收于2.399元/份，漲幅0.67%。而此前上市的不少REITs，上市首日收漲30%的也不在少數。

就上市首日表現看，資本市場并沒有對消費類REIT表現特別興奮，基本上和其他REITs走勢趨近。

平淡表現

消費基礎設施公募REITs在千呼萬喚中揭開面紗，華潤置地、印力、中國金茂及物美是首批申報企業。

數據顯示，4單項目合計資產估值143億元，擬募集資金額127億元，其中華潤項目和印力項目規模較大（分別為69.8億元和35.8億元）。

而4單項目資產估值Cap rate在5.36%-7.14%，折現率在6.5%-7.25%，管理人預計2024年可供分派收益率在4.73%-6.40%，該收益率水平與其他產權類項目上市時點相比略高。

3月12日，華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT正式上市。

上市首日，兩只REITs表現較為平淡，華夏金茂商業REIT認購價格為2.67元/份，本次發售總額為4億份，募集金額為10.68億元。該基金網下投資者和公眾投資者均實現超募，配售比例分別為49.04%和94.41%。首日開盤價為2.671元、開盤價接近發行價、上市首日收盤價為2.685元，收漲0.56%。

嘉實物美消費REIT認購價格為2.383元/份，本次發售總額為4億份，募集金額為9.532億元。機構網下認購和公眾認購均啟動了比例配售，網下投資者配售比例為75.95%，公眾投資者配售比例為71.64%，發行價為 2.383元、開盤價為2.5元、開盤價較發行價漲4.9%、上市首日收盤價為2.399元，收漲0.67%。

數據來源：商業客整理

商業客發現，回望此前上市的REITs，從2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT開始，最近兩年陸陸續續有30余只公募REITs上市交易。

從上市首日的表現來看，首日開盤價相較于發行價漲跌幅為正的公募REITs一共有14只，上漲的概率為46.67%，平均漲幅為3.66%，當日漲幅達到30%的也并不在少數。

數據來源：商業客整理

不過，因年初REITs市場普遍承壓，國泰君安城投寬庭保租房REIT表現亦較為平淡。

中金分析指，消費基礎設施REITs的落地推行是眾望所歸，其中一項重要緣由是市場普遍認可消費基礎設施的長期規模潛力。

長遠看，中國REITs市場從底層資產視角有可能形成新能源資產、交通運輸類資產和商業不動產類資產三足鼎立的局面，而消費基礎設施可能是商業不動產大類中最具規模潛力的子板塊，其單體資產規模較大是一個突出的特質。

資產底色

那么，上市的商業REITs資產如何？

商業客獲悉，華夏金茂商業REIT底層資產為長沙金茂覽秀城，項目坐落于湖南省長沙市湘江新區，建筑面積為10.27萬平米，可租賃面積為6.12萬平米。開業至今，項目的銷售額及客流量始終保持在較高的水平。

數據顯示，2020年，長沙覽秀城年度客流量達到989萬人次，同年銷售額為4.89億元；2021年、2022年，該項目的客流量及銷售額分別達到1117萬人次、1197萬人次及5.86億元、7.23億元，三年復合增長率為10.01%、21.59%。

長沙金茂覽秀城的出租率自2022年起始終保持在98%以上的高位，凈運營收益（NOI）近三年復合增長率達55.40%，日均銷售額年復合增長率超25%、日均客流量年復合增長率超15%，2020年至2023年上半年換租實現的平均租金增長率近20%。

經營效益方面，2023年上半年長沙金茂覽秀城項目實現營業收入5770.09萬元，凈利潤610.86萬元，運營凈收益2621.02萬元；2023年上半年實現銷售額 4.29億元，月銷售坪效為1168.64元；實現客流量702萬人，日均客流量為3.9萬人。

中國中化控股有限責任公司副總經理、總會計師、黨組成員李福利表示，未來，中國中化將攜中國金茂持續向公募REITs平臺裝入優質資產，以資產盤活擴大有效投資，加速消費基礎設施建設。

嘉實物美消費REIT則是首個由民營企業發起、具有商超零售業態的社區商業型消費類公募REITs項目，同時也是北京市首單消費類公募REITs。

不同于長沙覽秀城這種購物中心項目，嘉實物美消費REIT的底層資產則是社區超市類資產，包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，總建筑面積77894.28平方米，平均運營時間達到16.75年。

招募公告顯示，截至2023年6月末，物美項目出租率為88.7%，低于其他三單購物中心項目均在98%以上的出租率。

其中，大成項目83.21%出租率拖累整體出租率，其余項目出租率均在九成以上，分別為玉蜓橋項目93.84%、華天項目90.55%、德勝門項目92.15%。

商業客獲悉，截至3月12日，滬深兩市已有32單公募REITs上市。華夏華潤商業REIT將于3月14日上市交易，3只消費基礎設施REITs共募資近90億元。