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撰文/高天

日前，在萬達商管與中東財團的那場關(guān)于命運的簽約儀式上，王健林并未露面。但70歲的他，這一年多來一直在為了萬達的命運而到處奔波。

在萬達集團官網(wǎng)的新聞中心中，關(guān)鍵詞“王健林”的搜索信息就多達2008條，基本都是會見要客、城市和項目考察、交流座談、合作洽談等內(nèi)容。且在2023年這方面的內(nèi)容報道就近40次，比2022年翻倍。2024年至今，王健林就已經(jīng)與石家莊市委書記、株洲市長、長春市長和大理州州長進行了工作會談。

看得出來，王健林從2023年開始有多操勞，這也是萬達商管比較難熬的一段日子。作為掌舵者，王健林取消了年會唱搖滾的行為，減少了公開演講、采訪甚至發(fā)言的次數(shù)，反而低調(diào)地四處奔波。

王健林忙碌的身影，有種英雄遲暮的哀傷。600億到賬的同時，也交出萬達商管的絕對控制權(quán)，心情多少有點復(fù)雜。

而讓王健林不斷交出的東西，還有越來越多的萬達廣場。

01
大半年出售16座萬達廣場

3月20日，南寧第五座萬達廣場——南寧大學(xué)東路萬達廣場舉行項目啟動會，發(fā)布了招商情況。據(jù)悉，有47家品牌現(xiàn)場完成意向簽約。在去年未能如期開業(yè)后，此次重新招商也算給了市場一個新的希望。根據(jù)項目方消息，將在今年12月亮相。

南寧大學(xué)東路萬達廣場項目外立面效果圖

然后，僅7天后，南寧大學(xué)東路萬達廣場就迎來了新主人。

像這種“賣肉回血”的操作，想必每家企業(yè)都想成為那個“隱秘的角落”，然而萬達的影響力卻讓其每次出售項目的消息，都能引起市場廣泛的討論。

實際上，進入2024年，除了上面提到的南寧大學(xué)東路萬達廣場，截止目前萬達還先后出售了仁壽萬達廣場、呼和浩特萬達廣場、海口萬達廣場、天津薊州萬達廣場和北京大望路萬達廣場5座萬達廣場。

2月7日，呼和浩特萬達廣場投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增鄂爾多斯市東方路橋集團股份有限公司為股東。

2月27日，海口萬達廣場投資有限公司發(fā)生了工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增東泰興業(yè)科技有限公司為股東。

3月12日，天津市薊州區(qū)萬達廣場商業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增北京天鼎琨陽科技有限公司為全資股東。

3月27日，全資股東珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出南寧大學(xué)東路萬達廣場，新增廣西一棵樹置業(yè)投資有限公司為股東。企業(yè)法人及主要人員也發(fā)生了變更。

值得一提的是，就在4月，北京大望路萬達廣場也發(fā)生了股權(quán)變更。原全資股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增股東分別是坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，持股99.99％，坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司，持股0.01％。其中，坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)由新華人壽保險股份有限公司、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%。

重要的是，北京大望路萬達廣場也是萬達集團的總部所在地，這是萬達首個CBD項目，對于萬達、王健林而言都極具意義。

至此，加上去年上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場、上海周浦萬達廣場、北海合浦萬達廣場等10座萬達廣場，過去大半年時間，萬達集團已經(jīng)賣掉了16座萬達廣場。

資產(chǎn)出售是企業(yè)解決資金壓力的最有效方法，萬達此番持續(xù)出售萬達廣場目的也是很明顯需要更大的現(xiàn)金流。何況這些出售的資產(chǎn)，不少還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上海松江和周浦萬達、廣州蘿崗萬達、江門臺山萬達、太倉萬達等都經(jīng)營得不錯。

如松江萬達廣場是目前整個松江已經(jīng)運營項目中體量最大的，業(yè)績也一直是區(qū)域前二；青浦萬達的年銷售額自開業(yè)以來一直穩(wěn)居在20億以上；太倉萬達也一直是太倉的熱門商場，尤其是華聯(lián)商廈日漸式微后。

因此，賣掉這些比較賺錢的資產(chǎn)后，確實能緩解一部分資金壓力。

不過王健林聰明的是，雖然資產(chǎn)賣掉了，“改了姓，但不改名”，萬達商管會以品牌輸出管理的模式繼續(xù)經(jīng)營，這些項目還叫萬達廣場。

這種操作的好處主要在于兩點。

一是，這一系列的資產(chǎn)出售行為實質(zhì)相當(dāng)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，相比賣給競爭對手，出售給保險公司是更不錯的選擇，以輕資產(chǎn)的模式操作，萬達依然保留了管理權(quán)，后期每年有穩(wěn)定的收益，也能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金來償還債務(wù)，對現(xiàn)階段的萬達來說是更安全的手段。

二是，當(dāng)萬達現(xiàn)金流問題一旦解決，后期也有可能會贖回這些項目，繼續(xù)保留管理權(quán)，有利于后期更好地操作。

其實，商業(yè)最重要的還是看運營，沒有好的運營管理，在誰手里都是一堆鋼筋水泥罷了。況且，輕資產(chǎn)也是萬達商管的核心戰(zhàn)略。

02
從“要做第一”到被“野蠻人”敲門

1993年，剛在大連站穩(wěn)腳跟的萬達，便在廣州番禺投下了跨區(qū)域的首個房地產(chǎn)，正式成為全國首家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。

此后萬達業(yè)務(wù)越做越多、規(guī)模越做越大。尤其是2005年后中國商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”，萬達圍繞商業(yè)地產(chǎn)，形成了一個零售、文旅、院線、酒店、消費、金融、體育、電商的綜合性“商業(yè)帝國”。

從2012年26億美元收購美國院線公司AMC開始，到2017年五年的時間，萬達持續(xù)收購了西班牙大廈、澳洲黃金海岸項目、澳洲第二大院線Hoyts、美國鐵人公司、美國傳奇影業(yè)、歐洲最大院線Odeon&UCI，入股西甲馬德里競技俱樂部，在美國芝加哥和英國倫敦投資建設(shè)酒店等等，一系列投資金額超150億美元。

在早前的一次采訪中，王健林表示萬達的多元化轉(zhuǎn)型，不斷進入新領(lǐng)域，就是要做第一，所有的行業(yè)只要做就做第一，要么國內(nèi)第一，要么世界第一。

所以，后來有“一個億是小目標”“世界那么大，他想去闖闖”和多次登頂中國首富的“頂峰時刻”。

然而，在渡過了中國商業(yè)地產(chǎn)黃金周期后，萬達也逐漸走向“失意”。

曾經(jīng)“騰百萬”的飛凡電商黯然退場、文旅產(chǎn)業(yè)打包賣給了融創(chuàng)、77家酒店打包賣給了富力、出售萬達電影...就連曾經(jīng)堅定的“非賣品”萬達廣場，如今也在被陸續(xù)擺上貨架。

當(dāng)然，還有萬達商管的股權(quán)。

以犧牲股權(quán)換取金錢，對萬達來說是無奈之舉，卻也是目前最理想的方法。

“萬達什么企業(yè)都能丟，只有萬達商業(yè)不能丟。”王健林曾經(jīng)的豪言還言猶在耳，卻不得不面對最現(xiàn)實的生存問題。

所以，當(dāng)600億戰(zhàn)投到位時，人們關(guān)心的不僅是萬達是否已經(jīng)平穩(wěn)渡過危機，更對萬達的未來表示擔(dān)憂。畢竟萬達商管得到喘息機會的同時，也被“野蠻人”敲響了大門。

03
高明的王健林能否力挽狂瀾？

1992年5月，大連西崗住宅開發(fā)公司申請公司進行私有化試點，成為國家體改委批準的東北三省首批5家股份制試點企業(yè)之一，并將公司命名為大連萬達房地產(chǎn)集團公司。

成功改制后，萬達有過兩次關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)折，無一例外都依靠王健林高明的決策。

2000年，王健林嗅到了房地產(chǎn)單一住宅業(yè)務(wù)的危機，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。同年在長春重慶路開發(fā)了全國第一座萬達廣場；2008年萬達集團總部由大連遷往北京CBD萬達廣場，進入規(guī)模化發(fā)展階段；2014年，昆明西山萬達廣場開業(yè)，萬達廣場進入“百MALL時代”。

由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這是萬達第一次關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折。

第二次轉(zhuǎn)折發(fā)生在2016年。這一年，萬達集團的服務(wù)業(yè)收入首次超過了地產(chǎn)收入，同時萬達商業(yè)私有化退市，并簽署了上市對賭協(xié)議。面對不斷加劇的風(fēng)險和迫切的回A需求，萬達開始“去地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。

面對2017年開始的一輪危機，萬達通過資產(chǎn)甩賣最大程度的降低負債率。據(jù)悉，從2018年起，大連萬達商管的負債率逐漸降低，達到了49.6%。簽署的上市對賭協(xié)議在2018年沒有兌現(xiàn)，也通過找到騰訊、京東等公司，以340億的價格轉(zhuǎn)讓了股份得以化解。

只不過一心想要上市的萬達商業(yè)，在2021年又與太盟投資集團等22家投資者中的部分投資者簽署了對賭協(xié)議。所以，在2023年對賭失敗后，萬達的危機變得更大。

如今，在600億戰(zhàn)投到位后，萬達獲得短暫喘息，卻又埋下了另一重危機。

王健林失去了對萬達商管的絕對控制權(quán)。雖然萬達商業(yè)仍然是單一最大股東，但話語權(quán)已顯著降低。太盟投資集團被稱為“亞洲小黑石”，其核心人物單偉建，向來以“霸道、犀利”著稱。

二十年前，單偉建主導(dǎo)了對深圳發(fā)展銀行的控股權(quán)收購，賣給平安集團后，才有了平安銀行。包括收購必康制藥、珍愛網(wǎng)時，都要求有絕對的控制權(quán)。

有行業(yè)人將單偉建的投資風(fēng)格總結(jié)為控股型交易，即通過抄底收購、提升資產(chǎn)價值后，賣出以獲利。

所以對珠海萬達商管來說，后續(xù)必須要有良好的經(jīng)營，才能給予投資者信心，投資者才能在租金收益和資產(chǎn)增值空間上獲得更多的分紅。同時，還要繼續(xù)加速上市步伐，給投資者利益最大化