出品/聯(lián)商網&搜鋪網

撰文/高天

頭圖/杭州萬象城

5月13日，華潤萬象生活有限公司披露了一則交易公示。

內容顯示，華潤萬象生活成功競得位于杭州濱江區(qū)的一宗商業(yè)綜合體及商業(yè)街區(qū)物業(yè)租賃權，未來將以華潤的商業(yè)產品運營該物業(yè)。

根據(jù)租賃協(xié)議，華潤萬象生活將確認使用權資產的價值，于租期啟始日，約為14.47億元（以暫定計租面積15萬㎡為基礎計算），租賃期限為20年或至統(tǒng)籌開發(fā)協(xié)議到期之日，首年租金為1.06億元。

華潤萬象生活表示，該項目填補了集團在杭州濱江商圈空白，且商圈內發(fā)展成熟，城市界面良好，能有效增強華潤在杭州的市場影響力。

輕資產入局，浦沿板塊的王炸商業(yè)

《聯(lián)商網》現(xiàn)場探訪后發(fā)現(xiàn)，此次華潤運營的商業(yè)體位于濱江浦沿板塊，地鐵6號線偉業(yè)路B口直達，典型的TOD商業(yè)，是浦沿街道五村聯(lián)合統(tǒng)籌開發(fā)項目的商業(yè)綜合體及商業(yè)街區(qū)，原址是2018年開始整體拆遷的聯(lián)莊四區(qū)。

▲地鐵偉業(yè)路直達

實地看，華潤偉業(yè)路TOD項目位于江南大道和偉業(yè)路交匯處，南邊是濱江區(qū)主干道的江南大道，目前濱江區(qū)的主要商業(yè)都沿著江南大道兩側分布。東邊是偉業(yè)路，聚集了濱江會展中心、創(chuàng)新大廈、創(chuàng)投大廈、先鋒科技大廈、華榮時代大廈等產業(yè)區(qū)；北邊與臨惠商街接壤，有錢塘景苑、銀色港灣等住宅，而西邊是聯(lián)康巷。

目前該項目還處于凈地待建狀態(tài)。

▲華潤偉業(yè)路TOD地塊現(xiàn)狀

2018年，聯(lián)莊社區(qū)(一至四區(qū))進行整體拆遷，目前一區(qū)建設了住宅建發(fā)璞云和杭二中第一附屬學校，二期的安置房聯(lián)樂名苑也將交付。而此次華潤偉業(yè)路TOD正是聯(lián)莊四區(qū)。

公開資料顯示，浦沿街道五村聯(lián)合統(tǒng)籌開發(fā)項目投資了43億元，總建筑面積約39.5萬㎡，其中地上建筑面積約24.4萬㎡，地下建筑面積約15.1萬㎡，地下一層設置地下商業(yè)面積約2萬㎡。地上規(guī)劃了三幢建筑面積約11.4萬㎡的塔樓、6層11.9萬㎡的商業(yè)綜合體、2層1.1萬㎡的商業(yè)街區(qū)。 

項目整體商業(yè)面積約15萬㎡，包括了地上的13萬㎡和地下的2萬㎡，即華潤此次中標的商業(yè)項目。

至于后續(xù)規(guī)劃，《聯(lián)商網》也咨詢了華潤萬象生活，對方表示詳細方案還未知，等到后續(xù)官宣。

只不過從現(xiàn)有公開的消息可以看到，該項目擬以“街區(qū)+商業(yè)綜合體”的產品形態(tài)，建設青年時尚型商業(yè)綜合體，且預計將容納約400間商鋪，引進全城及區(qū)域“首店”、旗艦店、品牌概念店，融合國際時尚、潮流零售、沉浸休閑等多業(yè)態(tài)，打造成所在商圈的旗艦地標商業(yè)項目。

至于大家猜測的是華潤旗下萬象城、萬象天地、萬象匯、萬象里的哪條產品，仍未可知。按照街區(qū)+商業(yè)綜合體的形態(tài)，萬象天地符合；按照青年時尚型商業(yè)，萬象匯亦符合；當然華潤旗下還有一些非標產品，如杭州中心、紹興萬象更新場、深圳大運天地等。

按照該地塊項目2023年6月公示的設計中標信息，中標單位為杭州市建筑設計院，中標工期60個月。這意味著，自中標之日算起的話，工期五年，至少也要到2028年項目才可能與大家見面。

▲華潤偉業(yè)路TOD項目區(qū)位

浦沿板塊的商業(yè)期待

為什么對華潤偉業(yè)路TOD項目那么期待？

首先，雖然是輕資產商業(yè)，但畢竟是華潤，這幾年在業(yè)內有口皆碑。

其次，對濱江而言是比較重磅的商業(yè)品牌。這幾年，杭州商業(yè)其實非常熱鬧，尤其是幾大港資的紛紛入局。比如武林廣場的恒隆廣場、錢江新城的新鴻基IFC、香港置地與仁恒聯(lián)合在蕭山江南科技城開發(fā)的光環(huán)夢中心、嘉里建設在杭州的第二個項目拱墅嘉里城，以及北京華聯(lián)SKP，華潤在亞奧板塊、城西未來科技城、城北申花的三個新建商業(yè)體。

但以上這些市場期待的商業(yè)都不在濱江。同時，從杭州商業(yè)格局上看，武林、湖濱、錢江新城三大市級商圈名聲在外，市中心外環(huán)板塊中，城西板塊的城西銀泰城開業(yè)，實際真正讓杭州人感受到了購物中心的全新消費形態(tài)；城東板塊龍湖下沙天街的一炮而紅，讓杭州人民領教了龍湖天街的商業(yè)威力，現(xiàn)在一口氣在杭州布局了10+商業(yè)；城北也聚集了華潤、萬科、萬達、大悅城、遠洋、融創(chuàng)等多個知名商企。

濱江，相對有點低調。目前的主要商業(yè)還是以濱江寶龍城、龍湖濱江天街以及商業(yè)街區(qū)星光大道為主，并分散布局了一些體量不大的社區(qū)商業(yè)和商業(yè)街區(qū)。

最后，浦沿可輻射蕭山聞堰、義橋等板塊。整個濱江分為三鎮(zhèn)，即長河、西興和浦沿。其中長河位于三區(qū)之間，是區(qū)政府所在地，也是發(fā)展最早、目前營商環(huán)境最好的，包括龍湖濱江天街、星光大道、中南樂游城等商業(yè)。西興位于濱江區(qū)最東邊，與蕭山奧體接壤，目前在經營最大的商業(yè)是濱江銀泰，還有興耀的星耀城和星瀾里項目，龍湖濱康天街在建中。

位于濱江區(qū)最西邊的浦沿實際上是三區(qū)中發(fā)展最晚的板塊，但這幾年卻發(fā)展迅速，產業(yè)集聚。商業(yè)方面，濱江寶龍城一騎絕塵，一直也是與濱江天街形成“掎角”鎮(zhèn)守江南大道兩端。2023年下半年濱江開元廣場開業(yè)，屬于體量不錯的區(qū)域型購物中心。其他都是一些小體量的社區(qū)商業(yè)，如世茂繽谷、英冠繽悅城、江南櫻花里、海威領界、濱江商廈、金盛嘉悅廣場、物美盒作社等。

▲杭州濱江寶龍城

華潤偉業(yè)路TOD項目體量約15萬㎡，目前浦沿商業(yè)規(guī)劃中僅次于濱江寶龍城的超10萬㎡的商業(yè)，且相比濱江寶龍城，華潤偉業(yè)路TOD位置更偏南，與蕭山聞堰板塊距離更近。

隨著在建的地鐵4號線南延段和地鐵18號線未來的開通，項目可以直接輻射蕭山聞堰和義橋等板塊。目前聞堰(距離浦沿約5公里)和義橋(距離浦沿約11公里)都還沒有像樣的綜合性商業(yè)體，聞堰老街和義橋的星天地目前的經營情況不佳，金帝在聞堰的綜合體項目也還在建，未來建成如何還未知。然而上述兩個板塊的居住環(huán)境日漸成熟，吸引了濱江工作的許多互聯(lián)網企業(yè)人才入住，目前主要還是去最近的濱江天街和濱江寶龍城購物消費，對商業(yè)的需求性極強。

因此，華潤偉業(yè)路TOD項目的未來發(fā)展是非常可觀的。

華潤萬象生活的杭州速度

2005年，華潤在錢江新城拿地并打造了高端的萬象城，2009年開業(yè)時是杭州首個購物中心項目。

如今在杭州市場馳騁19年，華潤已經開出了萬象城、蕭山萬象匯、東站萬象匯、城北萬象城、杭州中心五個商業(yè)項目。

同時，在建的還有亞奧萬象天地、未來科技城項目和華豐綜合體項目。

已經在武林廣場、錢江新城、城東新城、蕭山主城區(qū)、城北CBD、亞奧、未來科技城、城北申花等主流板塊完成布局。

當然，除了上述重資產自持商業(yè)。

華潤萬象生活在杭州輕資產市場也逐漸加碼，上述的濱江浦沿偉業(yè)路TOD項目便是。同時，2023年6月，華潤置地與臨平區(qū)簽約，將圍繞前灣數(shù)智城5號地塊的規(guī)劃與建設開展全方位戰(zhàn)略合作，彼時也有消息稱會萬象系產品會落地臨平，目前還未有更進一步的消息。此外，還有與OPPO簽約合作的項目，在綠汀路項目旁邊。

截至目前，華潤萬象生活在杭州布局的商業(yè)也達到了10余個。杭州已然是華潤萬象生活全國商業(yè)版圖中重要的一環(huán)，根據(jù)華潤萬象生活的十四五規(guī)劃，到2025年集團的在營項目將達到150座。

華潤萬象生活，有點猛。