出品/樂居財經

作者/魏薇

王健林是個消息靈通人士。

4月15日，大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“大連萬達商管”)2023年審計報告換了簽字者，從大華所變成了立信所。

15天后，這次變更夾雜在年報里一起公開了。

再過10天，大華所出大事了。江蘇證監局向大華所下達行政處罰決定書，事涉金通靈（300091.SZ）財務造假案，沒收業務收入688.68萬元，處以3443.4萬元罰款，并暫停從事證券服務業務6個月。

由于大連萬達商管“提前”解約，沒有出現在大華所受”牽連“的企業名單上。

大連萬達商管的子公司珠海萬達商管四次沖擊港交所未果，已經經不起再一次造假風波。一年多之前，他就被萬達內部人捅了刀子。

2023年3月，一位自稱在萬達工作兩年多的員工在網上發布一篇題為《說說2023年的萬達商業》的文章，直指萬達存在數據嚴重造假、預算制定不合理、組織架構不合理等諸多問題，這里的造假包括了商戶銷售業績造假、工程報修造假、直播造假、多經造假、空鋪+短租造假、客流造假等。

這些傳聞只是片面之詞，大連萬達商管方面矢口否認。不過，最終還是驚動了中國證監會國際部，提出了六道問題。

不久后，瑞士信貸退出珠海萬達商管上市保薦人行列，中信證券、摩根大通則繼續在列，審計機構是安永會計師事務所。

從2020年到2022年三年疫情，無論是大連萬達商管還是珠海萬達商管，這對父子的業績實在是太穩了，尤其是兒子可用“完美”來形容。

截至2023年末，大連萬達商管直接或間接持有珠海萬達商管79.23%的股權。

證監會的六道問題

據《說說2023年的萬達商業》文章，大連萬達商管的出租率98%、租金收繳100%數據，是通過“注水”實現的：只要系統顯示沒有空鋪，租金全部繳齊就可以。由此產生的大量費用，則多由各地項目向商戶進行提前預支，或通過其他方式找補。

這些質疑，大連萬達商管做出了回應：1、銷售額：萬達廣場內絕大多數租戶向發行人支付固定租金，固定租金與商戶銷售額沒有直接關聯；2、客流量：萬達廣場的入口處都安裝了檢測進入商場人員數量的特殊裝置并與經營分析系統打通，不存在任何人為操縱或修改；3、出租率：由已出租面積除以總可出租面積計算，通過租賃系統進行合同管理及監督執行，不存在任何人為操縱或修改。

2023年6月，中國證監會國際部對珠海萬達提出了六個問題，涉及分紅、內控制度、商場出租率否存準確、控股股東短期償債風險情況以及上市募集資金的用途等方面。要求萬達商管結合報告期內公司服務費及租金實際收繳情況、同期同行業公司可比情況說明上述出租率的計算口徑及其準確性；在考核和內控制度方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執行情況。

幾乎同時，中國證監會中止了大連萬達商管60億元小公募債券的注冊程序。

不久后，大連萬達商管發布公告稱，齊界因“個人原因”向董事會提交辭職報告，辭去董事長職位，接任者是珠海萬達商管的總裁肖廣瑞。

商場出租率98.6%

珠海萬達商管首次遞表港交所，是在疫情的第二年，2021年10月21日。中國新型冠狀病毒第一例發生在2019年12月。

話句話說，2020年是珠海萬達商管遭遇的第一次疫情考驗。病毒兇猛，人們盡量減少外出，不去人扎堆的地方，商場所受影響，自然是首當其沖。2021年、2022年也是如此。

但珠海萬達商管似乎不懼怕病毒，它的商戶們似乎也愿意一起扛。

一份漂亮的成績單出來了。2020年-2022年，珠海萬達商管所管理的商業廣場（不包括停車位）的出租率分別為97.8%、99.3%、98.7%，平均出租率為98.6%。這三年的經營數據，也是珠海萬達商管上市遞表的主要來源。

據大連萬達商管2022業績快報，這一年開業的萬達廣場項目55個，完成年計劃的100%；累計開業項目473個，管理商業面積6556萬平方米。其中，租賃面積為4445萬平方米，同比增長11%。總收入達到533.1億元，完成其年計劃的99.6%，同比增長7.4%。其中，租金收入為508.5億元，同比增長8%。商鋪出租率達到98.7%，租金收繳率達100%。

但現實的情況是，在2020-2022年期間，眾多商場深受疫情影響，商戶大范圍閉店和退租。尤其是2022年，全國商業中心平均租金收繳率，不足50%，而珠海萬達商管的是全國平均水平的2倍還多，出租率反而處在3年中的最高水平。

大連萬達商管有三大業務板塊：投資物業租賃及管理、酒店運營、其他。其中，投資物業租賃及管理是收入的主要來源，占比超過90%。珠海萬達商管三大業務板塊為：商業管理服務、物業管理服務、增值服務。

2020年-2022年，珠海萬達商管分別實現營業收入171.96億元、234.81億元、271.2億元，收入增加主要由業務擴張導致的在管商業廣場數目及在管建筑面積增加所推動。與此同時，大連萬達商管的營業收入也在同步增長。

猛增的利潤

珠海萬達商管是大連萬達商管重要的業績支撐。

截至2020年末，大連萬達商管總資產5626.47億元，凈資產2749.93億元；珠海萬達商管總資產473.11億元，凈資產19.77億元。

截至2021年末，大連萬達商管總資產5846.76億元，凈資產2848.47億元；珠海萬達商管總資產226.82億元，凈資產66.11億元。

截至2022年末，大連萬達商管總資產5959.59億元，凈資產2970.83億元；珠海萬達商管總資產228.86億元，凈資產72.33億元。

截至2023年末，大連萬達商管總資產6089.27億元，凈資產3047.78億元；珠海萬達商管總資產233.2億元，凈資產51.2億元。

據此計算，珠海萬達商管在大連萬達商管體系中所占的體量并不大，近三年來，其資產占大連萬達商管的比重約為4%，卻貢獻了超過50%的營收。

2020-2022年，大連萬達商管和珠海萬達商管的營業收入雙雙增長。大連萬達商管從2020年的391.34億元增加到2022年的493.14億元，增幅約26%。珠海萬達商管從2020年的171.96億元增加到2022年的271.2億元，增幅約57.7%。

歸母凈利潤方面，大連萬達商管并沒有像珠海萬達商管一樣保持高增長。2022年，大連萬達商管的歸母凈利潤已經低于2020年的水平，而珠海萬達商管2022年的歸母凈利潤是2020年的6倍還多。

盈利水平方面，2020年-2022年，珠海萬達商管的毛利率分別為36.9%、44.8%、47.9%，呈逐年上升趨勢。大連萬達商管的毛利率逐年下滑，從2020年的70.4%下滑至2022年的62.21%。2023年略微回升至64.24%。

業績快速增長的這幾年，珠海萬達商管大手筆分紅。其在2020-2022年分別向股東分派股息51.78億元、11億元及69.96億元，三年累計分紅達132.74億元。2023年2月至3月，公司董事會又批準了2023年一季度股息23.92億元的決議案。

按79.23%的持股比例計算，三年多的時間，大連萬達商管從珠海萬達商管獲得的分紅超過120億元。

壓降負債率

2020年和2021年末，大連萬達商管的現金及現金等價物分別為406.59億元、413.53億元，2022年末大幅下降至196.32億元，2023年末進一步下降至126.26億元。

2022年，大連萬達商管的資金鏈開始緊張。這一年末，大連萬達商管的短期有息負債為290.12億元，現金短債比0.68。截至 2023 年末，大連萬達商管有息負債余額1316.06億元，其中一年內到期的有息負債237.27億元，現金短債比0.53。

走輕資產路線的珠海萬達商管，在遞表前一口氣提前償還了所有銀行及其他貸款，共計13.98億元。

2021年，珠海萬達商管的資產負債率大幅下降至70.9%，相較于2020年的95.8%下降超20個百分點，2022年進一步降至68.4%。而大連萬達商管的資產負債率則一直較為平穩，一直維持在50%左右。