出品/樂(lè)居財(cái)經(jīng)

作者/魏薇

王健林是個(gè)消息靈通人士。

4月15日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)商管”)2023年審計(jì)報(bào)告換了簽字者，從大華所變成了立信所。

15天后，這次變更夾雜在年報(bào)里一起公開(kāi)了。

再過(guò)10天，大華所出大事了。江蘇證監(jiān)局向大華所下達(dá)行政處罰決定書，事涉金通靈（300091.SZ）財(cái)務(wù)造假案，沒(méi)收業(yè)務(wù)收入688.68萬(wàn)元，處以3443.4萬(wàn)元罰款，并暫停從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)6個(gè)月。

由于大連萬(wàn)達(dá)商管“提前”解約，沒(méi)有出現(xiàn)在大華所受”牽連“的企業(yè)名單上。

大連萬(wàn)達(dá)商管的子公司珠海萬(wàn)達(dá)商管四次沖擊港交所未果，已經(jīng)經(jīng)不起再一次造假風(fēng)波。一年多之前，他就被萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人捅了刀子。

2023年3月，一位自稱在萬(wàn)達(dá)工作兩年多的員工在網(wǎng)上發(fā)布一篇題為《說(shuō)說(shuō)2023年的萬(wàn)達(dá)商業(yè)》的文章，直指萬(wàn)達(dá)存在數(shù)據(jù)嚴(yán)重造假、預(yù)算制定不合理、組織架構(gòu)不合理等諸多問(wèn)題，這里的造假包括了商戶銷售業(yè)績(jī)?cè)旒佟⒐こ虉?bào)修造假、直播造假、多經(jīng)造假、空鋪+短租造假、客流造假等。

這些傳聞只是片面之詞，大連萬(wàn)達(dá)商管方面矢口否認(rèn)。不過(guò)，最終還是驚動(dòng)了中國(guó)證監(jiān)會(huì)國(guó)際部，提出了六道問(wèn)題。

不久后，瑞士信貸退出珠海萬(wàn)達(dá)商管上市保薦人行列，中信證券、摩根大通則繼續(xù)在列，審計(jì)機(jī)構(gòu)是安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

從2020年到2022年三年疫情，無(wú)論是大連萬(wàn)達(dá)商管還是珠海萬(wàn)達(dá)商管，這對(duì)父子的業(yè)績(jī)實(shí)在是太穩(wěn)了，尤其是兒子可用“完美”來(lái)形容。

截至2023年末，大連萬(wàn)達(dá)商管直接或間接持有珠海萬(wàn)達(dá)商管79.23%的股權(quán)。

證監(jiān)會(huì)的六道問(wèn)題

據(jù)《說(shuō)說(shuō)2023年的萬(wàn)達(dá)商業(yè)》文章，大連萬(wàn)達(dá)商管的出租率98%、租金收繳100%數(shù)據(jù)，是通過(guò)“注水”實(shí)現(xiàn)的：只要系統(tǒng)顯示沒(méi)有空鋪，租金全部繳齊就可以。由此產(chǎn)生的大量費(fèi)用，則多由各地項(xiàng)目向商戶進(jìn)行提前預(yù)支，或通過(guò)其他方式找補(bǔ)。

這些質(zhì)疑，大連萬(wàn)達(dá)商管做出了回應(yīng)：1、銷售額：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)租戶向發(fā)行人支付固定租金，固定租金與商戶銷售額沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)；2、客流量：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入口處都安裝了檢測(cè)進(jìn)入商場(chǎng)人員數(shù)量的特殊裝置并與經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)打通，不存在任何人為操縱或修改；3、出租率：由已出租面積除以總可出租面積計(jì)算，通過(guò)租賃系統(tǒng)進(jìn)行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，不存在任何人為操縱或修改。

2023年6月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)國(guó)際部對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)提出了六個(gè)問(wèn)題，涉及分紅、內(nèi)控制度、商場(chǎng)出租率否存準(zhǔn)確、控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)情況以及上市募集資金的用途等方面。要求萬(wàn)達(dá)商管結(jié)合報(bào)告期內(nèi)公司服務(wù)費(fèi)及租金實(shí)際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況說(shuō)明上述出租率的計(jì)算口徑及其準(zhǔn)確性；在考核和內(nèi)控制度方面，有無(wú)防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況。

幾乎同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)中止了大連萬(wàn)達(dá)商管60億元小公募債券的注冊(cè)程序。

不久后，大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布公告稱，齊界因“個(gè)人原因”向董事會(huì)提交辭職報(bào)告，辭去董事長(zhǎng)職位，接任者是珠海萬(wàn)達(dá)商管的總裁肖廣瑞。

商場(chǎng)出租率98.6%

珠海萬(wàn)達(dá)商管首次遞表港交所，是在疫情的第二年，2021年10月21日。中國(guó)新型冠狀病毒第一例發(fā)生在2019年12月。

話句話說(shuō)，2020年是珠海萬(wàn)達(dá)商管遭遇的第一次疫情考驗(yàn)。病毒兇猛，人們盡量減少外出，不去人扎堆的地方，商場(chǎng)所受影響，自然是首當(dāng)其沖。2021年、2022年也是如此。

但珠海萬(wàn)達(dá)商管似乎不懼怕病毒，它的商戶們似乎也愿意一起扛。

一份漂亮的成績(jī)單出來(lái)了。2020年-2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）的出租率分別為97.8%、99.3%、98.7%，平均出租率為98.6%。這三年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，也是珠海萬(wàn)達(dá)商管上市遞表的主要來(lái)源。

據(jù)大連萬(wàn)達(dá)商管2022業(yè)績(jī)快報(bào)，這一年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目55個(gè)，完成年計(jì)劃的100%；累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目473個(gè)，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米。其中，租賃面積為4445萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%。總收入達(dá)到533.1億元，完成其年計(jì)劃的99.6%，同比增長(zhǎng)7.4%。其中，租金收入為508.5億元，同比增長(zhǎng)8%。商鋪出租率達(dá)到98.7%，租金收繳率達(dá)100%。

但現(xiàn)實(shí)的情況是，在2020-2022年期間，眾多商場(chǎng)深受疫情影響，商戶大范圍閉店和退租。尤其是2022年，全國(guó)商業(yè)中心平均租金收繳率，不足50%，而珠海萬(wàn)達(dá)商管的是全國(guó)平均水平的2倍還多，出租率反而處在3年中的最高水平。

大連萬(wàn)達(dá)商管有三大業(yè)務(wù)板塊：投資物業(yè)租賃及管理、酒店運(yùn)營(yíng)、其他。其中，投資物業(yè)租賃及管理是收入的主要來(lái)源，占比超過(guò)90%。珠海萬(wàn)達(dá)商管三大業(yè)務(wù)板塊為：商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)。

2020年-2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171.96億元、234.81億元、271.2億元，收入增加主要由業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致的在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)目及在管建筑面積增加所推動(dòng)。與此同時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)收入也在同步增長(zhǎng)。

猛增的利潤(rùn)

珠海萬(wàn)達(dá)商管是大連萬(wàn)達(dá)商管重要的業(yè)績(jī)支撐。

截至2020年末，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)5626.47億元，凈資產(chǎn)2749.93億元；珠海萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)473.11億元，凈資產(chǎn)19.77億元。

截至2021年末，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)5846.76億元，凈資產(chǎn)2848.47億元；珠海萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)226.82億元，凈資產(chǎn)66.11億元。

截至2022年末，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)5959.59億元，凈資產(chǎn)2970.83億元；珠海萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。

截至2023年末，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)6089.27億元，凈資產(chǎn)3047.78億元；珠海萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)233.2億元，凈資產(chǎn)51.2億元。

據(jù)此計(jì)算，珠海萬(wàn)達(dá)商管在大連萬(wàn)達(dá)商管體系中所占的體量并不大，近三年來(lái)，其資產(chǎn)占大連萬(wàn)達(dá)商管的比重約為4%，卻貢獻(xiàn)了超過(guò)50%的營(yíng)收。

2020-2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管和珠海萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)收入雙雙增長(zhǎng)。大連萬(wàn)達(dá)商管從2020年的391.34億元增加到2022年的493.14億元，增幅約26%。珠海萬(wàn)達(dá)商管從2020年的171.96億元增加到2022年的271.2億元，增幅約57.7%。

歸母凈利潤(rùn)方面，大連萬(wàn)達(dá)商管并沒(méi)有像珠海萬(wàn)達(dá)商管一樣保持高增長(zhǎng)。2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)低于2020年的水平，而珠海萬(wàn)達(dá)商管2022年的歸母凈利潤(rùn)是2020年的6倍還多。

盈利水平方面，2020年-2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的毛利率分別為36.9%、44.8%、47.9%，呈逐年上升趨勢(shì)。大連萬(wàn)達(dá)商管的毛利率逐年下滑，從2020年的70.4%下滑至2022年的62.21%。2023年略微回升至64.24%。

業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的這幾年，珠海萬(wàn)達(dá)商管大手筆分紅。其在2020-2022年分別向股東分派股息51.78億元、11億元及69.96億元，三年累計(jì)分紅達(dá)132.74億元。2023年2月至3月，公司董事會(huì)又批準(zhǔn)了2023年一季度股息23.92億元的決議案。

按79.23%的持股比例計(jì)算，三年多的時(shí)間，大連萬(wàn)達(dá)商管從珠海萬(wàn)達(dá)商管獲得的分紅超過(guò)120億元。

壓降負(fù)債率

2020年和2021年末，大連萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為406.59億元、413.53億元，2022年末大幅下降至196.32億元，2023年末進(jìn)一步下降至126.26億元。

2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管的資金鏈開(kāi)始緊張。這一年末，大連萬(wàn)達(dá)商管的短期有息負(fù)債為290.12億元，現(xiàn)金短債比0.68。截至 2023 年末，大連萬(wàn)達(dá)商管有息負(fù)債余額1316.06億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債237.27億元，現(xiàn)金短債比0.53。

走輕資產(chǎn)路線的珠海萬(wàn)達(dá)商管，在遞表前一口氣提前償還了所有銀行及其他貸款，共計(jì)13.98億元。

2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降至70.9%，相較于2020年的95.8%下降超20個(gè)百分點(diǎn)，2022年進(jìn)一步降至68.4%。而大連萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率則一直較為平穩(wěn)，一直維持在50%左右。