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撰文/文一

萬達不斷“賣賣賣”的同時，運營的輕資產項目也迎來調整。

日前，福州白湖亭萬達廣場和高新萬達廣場因合作期結束而撤牌，白湖亭萬達廣場改名為“集祥天地”，高新萬達廣場改名為“祥禾天地”，由正祥旗下商管公司接手運營。

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開業不到三年即摘牌

《聯商網》了解到，2018年正祥集團與萬達集團達成戰略合作，福州主城第3座萬達廣場簽約進駐高新區祥禾公社。2019年，正祥集團與萬達集團再次攜手，福州主城第4座萬達廣場簽約入駐倉山正祥廣場。

實際上，兩座萬達廣場均為萬達與正祥簽約合作，屬于“合作類萬達廣場”，由萬達全權招商運營管理，是萬達輕資產路線在福州商業市場上首秀，與臺江金融街萬達廣場、倉山浦上萬達廣場兩座萬達自持商業性質并不相同。

據悉，福州高新萬達廣場、白湖亭萬達廣場分別于2021年9月30日、12月23日開業。

高新萬達廣場是福州第五個萬達廣場，規模超過倉山萬達廣場和金融街萬達廣場。該項目位于旗山大道和曉岐路交叉口，商業面積近14萬㎡，共五層。項目業態定位以餐飲、兒童、運動、體驗、娛樂為主，以快時尚、精品、潮流服飾等線下體驗店引領年輕時尚，引領消費升級，打造生活社交標地。

白湖亭萬達廣場則是福州第六座萬達廣場，商業面積8.81萬㎡，定位“區域全客層購物中心”，是福州首個“特色街區+地鐵商業”業態。

對于摘牌，官方說法是，正祥集團基于自身商業發展戰略布局，為了整合優勢項目、挖掘商業價值，打造商業運營統一的品牌布局，經與萬達集團友好協商，由正祥旗下商業管理公司收購高新區萬達廣場和白湖亭萬達廣場所屬商管公司，分別更名為祥禾天地、集祥天地。

更名后，正祥將加大對兩個項目商業運營的投入，并針對購物環境進行升級改造。

不過有業內人士認為，不管是正祥主動調整商業戰略布局還是其他原因，去萬達的品牌、商業資源和商管經驗之后，后期兩座項目的商業運營將面臨較大考驗。

天眼查信息顯示，今年5月24日、5月27日，白湖亭萬達廣場及高新區旗山萬達廣場商管公司陸續完成工商變更，原全資股東大連萬達商管公司退出，新增福州和盛志辰投資(正祥旗下商管公司)為兩座新商管公司全資股東。

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福州主城區僅剩下2座萬達廣場

值得一提的是，完成此次變更后，福州地區萬達廣場數量由6座縮減為4座，其中主城區只有2座。

福州主城區僅有的萬達廣場分別為臺江金融街萬達廣場和倉山浦上萬達廣場，二者均為萬達自持及運營。其中，倉山萬達廣場，作為福州的標桿性商業項目之一，銷售額常年位居全國萬達廣場前列。

受到萬達債務危機影響，多個萬達廣場項目迎來變局。以福州市場為例，福清目前有2座萬達廣場，清昌萬達廣場為萬達自持運營，福和萬達廣場為萬達商管“輕資產”項目。由于產權人陷入債務危機，福和萬達廣場未來或易主。

目前，萬達正在不斷計轉讓不同地區的萬達廣場項目，包括廣州、上海等多個核心城市的萬達廣場等。值得注意的是，萬達集團總部所在的北京萬達廣場也被出售。

就在今年6月3日，合肥萬達廣場商業發展有限公司發生工商變更，原股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，蘇州聯商壹號商業管理有限公司成為唯一股東。同時，公司主要人員亦發生變更。合肥萬達廣場商業發展有限公司成立于2009年6月，法定代表人為牟舟，注冊資本1.09億元人民幣。

此次工商變更意味著合肥萬達廣場商業發展有限公司的股權結構和管理層均發生了重大變化。大連萬達商業管理集團股份有限公司近期已退出多地萬達廣場，這可能與萬達集團的戰略調整有關。截至今年4月，過去大半年時間，萬達集團已經賣掉了16座萬達廣場。

不過，萬達一邊在轉讓的同時，一邊仍在不斷開業。實際上，萬達每年新入市的項目，以輕資產輸出管理為主，鮮有親自拿地。

根據《聯商網》統計，2024年全國仍然有約28個萬達廣場項目會新開，不出意外的話，這將是今年新開商業項目最多的企業。即便身處泥濘，但萬達商管依然是中國商業地產中不容忽視的狠角色。

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萬達不斷自救

自2016年加速“去地產化”，全面轉型輕資產以來，萬達商管越來越“輕”。在上市和債務雙重壓力下，萬達商管放緩了擴張速度，并不斷“賣賣賣”。

2021年，王健林旗下當時唯一的商管公司——珠海萬達商管引入太盟投資、中信、騰訊、鄭裕彤家族等22家機構投資者，獲得380億元戰投，對賭協議是2023年珠海萬達商管公司實現上市。

2023年底，因萬達未能成功上市，在面對高額的對賭資金壓力下，宣布新戰投太盟入股。

隨后于2024年3月30日，大連萬達商管集團與太盟投資集團、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協議，上述5家機構將聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

據萬達方面介紹道，珠海萬達商管已經成為了新達盟商管理有限公司旗下子公司。目前，該公司管理著496個大型商業廣場。而自太盟、中信資本、Ares Management等現有投資人于2021年8月投資以來，珠海萬達商管連續3年超額完成業績目標，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。

分析人士認為，萬達通過引入新戰投入股以及600億的投資自持，有望幫助其度過目前的流動性難關。但同時，王健林對珠海萬達商管的控股比例也相應降低，失去對后者的絕對控股權。

從控股比例來看，王健林徹底失去了絕對控制權，但事實是這樣嗎？并不是。

對萬達來說，所有的萬達廣場物業幾乎都在萬達集團的手中。王健林只要擁有這些萬達廣場的所有權，商管公司的控制權誰說了算都無所謂。退一萬步講，如果將來某一天，萬達與投資方要分道揚鑣，萬達投資集團(萬達廣場項目的持有方)只要取消與商管公司的合作，商管公司剩下的只能是一地雞毛。

值得注意的是，此前為了緩解流動性問題，萬達已經多次出售資產。

據統計，王健林2023年已接連賣了5座萬達廣場“解困”，這些出售的商業資產中包括上海周浦萬達廣場、廣西合浦萬達廣場、上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場，以及武漢華達玖號創新投資合伙企業等項目或公司股權。

2023年7月11日，萬達電影公告稱，萬達投資”擬通過協議轉讓方式向陸麗麗轉讓其持有的1.8億股公司股份，對價合計約為21.73億元。而陸麗麗是A股上市公司東方財富的老板娘。

2023年7月23日，王健林將北京萬達投資有限公司49%的股權轉讓給了上海儒意影視制作有限公司，雙方未披露此次轉讓股權的價格。股權轉讓前，王健林以及萬達旗下北京萬達文化產業集團有限公司共同擁有北京萬達投資的全部股權。轉讓后，萬達文化產業集團持股北京萬達投資49.8%，儒意影視持股49%，王健林持股1.2%。

有消息稱，萬達集團還在考慮出售旗下20個商業中心，每家估值7億-8億元。

今年5月24日，有市場消息稱，私募基金太盟(PAG)正考慮收購大連萬達集團旗下近500家購物中心，資產估值約1000億元人民幣。太盟可能會籌組一個基金，引入其他投資者參與此次交易。

針對上述消息，知情人士表示，該消息存在多處事實性錯誤，為不實報道。

上述知情人士稱，據此前媒體報道，萬達集團旗下自持廣場近300座，而不是以上報道所稱500座。按此前出售的萬達廣場資產價值計算，每個廣場估值約15億元，300座廣場的估值應為4500億元左右，遠高于報道所稱1000億。

實際上，推動輕資產戰略是萬達的長期戰略，但在涉及轉讓資產時，萬達一定會尋求合適的價格。

就目前而言，對萬達商管來說，輕資產模式實現上市幾無可能，畢竟屬于純管理輸出模式——沒有項目的產權注入，輕資產模式對普通投資人來說風險太大。

而對于太盟投資集團、中信資本這些股權投資的機構資本而言，萬達商管需要保持良好的經營業績，每年維持可觀的現金分紅，否則王健林真有可能徹底失去對商管公司的控制權。