來源/時代財經(jīng)

作者/張釔璟

繼今年2月出售七寶萬科廣場（現(xiàn)已更名為七寶領(lǐng)展廣場）之后，時隔不到五個月，萬科再度將旗下另一個最賺錢的購物中心項目擺上了貨架。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，6月，萬科旗下印力集團(tuán)已將上海星信曼企業(yè)管理有限公司的48%股權(quán)轉(zhuǎn)讓了另一位外資股東RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，僅保留最后2%股份。

據(jù)了解，上海星信曼企業(yè)管理有限公司旗下主要資產(chǎn)為上海南翔印象城MEGA。交易完成后，新加坡政府投資公司（GIC）目前已持有南翔印象城MEGA98%的股份。

時代周報記者致電印力集團(tuán)，相關(guān)人士表示，具體細(xì)節(jié)暫時不方便透露，近期會有詳細(xì)公告發(fā)布。

01

又一筆20億級別的交易？

作為此次交易的標(biāo)的，對于萬科來說，上海南翔印象城MEGA無疑是繼七寶萬科廣場之后最具代表性、最為賺錢的項目。

該項目由印力集團(tuán)和新加坡GIC集團(tuán)合作開發(fā)。根據(jù)萬科半年報顯示，南翔印象城MEGA建筑面積約33.69萬平方米，體量在該公司旗下已開業(yè)的商業(yè)項目中位列第一。2023年上半年，該項目出租率高達(dá)99%，實現(xiàn)營業(yè)收入1.93億元，僅次于七寶萬科廣場的2.13億元。

圖源：萬科2023年半年報

另據(jù)媒體報道，上海南翔印象城MEGA商業(yè)面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米，位列上海已開業(yè)商業(yè)體前10位。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長15%，同樣位列上海銷售額前10位。

雖然交易的價格并未披露，對此中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，南翔印象城MEGA作為體量更大的商業(yè)項目，同時銷售額和租金收入均位列上海前列。考慮到這些因素，南翔印象城MEGA的出售價格有可能會高于七寶萬科廣場。

他認(rèn)為，此次交易預(yù)計在20億級別，這表明市場對南翔印象城MEGA的估值相當(dāng)高，對萬科而言是一筆可觀的資金流入。

今年3月的業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝首次承認(rèn)，萬科在剔除預(yù)售監(jiān)管資金及其他受限資金后，公司賬面上可動用的貨幣資金余額面臨著短期償債壓力。

時間來到五月，萬科融資操作進(jìn)展不斷。其中，最受市場關(guān)注的是，5月23日，萬科已與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億銀團(tuán)貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股份。這是2020年行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整以來，金融機(jī)構(gòu)提供給房企單筆金額最大的一筆銀團(tuán)貸款。

據(jù)時代周報不完全統(tǒng)計，2024年5月至今，萬科累計從中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行、招商銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行等銀行獲得貸款超390億元。

法詢智庫金融固收團(tuán)隊表示，考慮到近期政策對于房地產(chǎn)市場的支持，可以說萬科基本度過最危險的時刻，逐步進(jìn)入安全區(qū)。

不過，該團(tuán)隊也指出，對于萬科來說，瘦身是目前最重要的方向之一，保持融資的連續(xù)性也是萬科最需要做的。

此外，亦有市場人士指出，不排除萬科還會繼續(xù)與GIC交易來換取流動性，松江印象城也是萬科與新加坡GIC合作開發(fā)。據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計，松江印象城2023年銷售額21.6億，客流1120萬人次。

02

萬科與老朋友新加坡GIC

說起此次交易的主角，萬科和新加坡GIC可謂是多年的“老朋友”。雙方之間的關(guān)系并非簡單的財務(wù)投資，更像是這一種長期的合作伙伴。

公開資料顯示，2004年11月，GICRE（GIC旗下負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)）附屬子公司RZP以400萬元獲得成都萬科置業(yè)有限公司40%股權(quán)，雙方借此共同開發(fā)成都萬科新城項目。

2005年7月，萬科與RZP簽訂協(xié)議，共同投資設(shè)立一家中外合資投資性公司，注冊資本1億美元，其中萬科和RZP各占50%股份。該公司經(jīng)營期限為30年，將通過設(shè)立項目公司或投資項目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資。之后，雙方便開始了長期合作。

根據(jù)萬科當(dāng)時的計劃，5年以上投資周期的項目均可成為與GIC合作的標(biāo)的。

而GIC對于萬科也非常信賴。在雙方合作的第15年，王石曾在公開場合透露，雙方合作的15年間，項目投資額達(dá)到30多億，合資公司持股比例是50:50，但由萬科負(fù)責(zé)操盤。

王石稱，“整個項目的操作，只要不超過十億人民幣，董事會都不用開，萬科來決策和操作，董事會備案，這個模式這么多年一直非常成功。”

隨著萬科逐漸涉足商業(yè)地產(chǎn)，雙方開始合作也拓展至商業(yè)物業(yè)。例如，在核心項目七寶萬科廣場的打造上，便離不開GIC的幫助。

2015年，時任萬科商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長峰曾在采訪時提及：“實際上對于萬科來講，國際資本的介入給了我們非常好的學(xué)習(xí)機(jī)會，因為畢竟他們在這方面的經(jīng)驗遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們豐富。比如在GIC進(jìn)入上海七寶萬科廣場后，其對整個產(chǎn)品的設(shè)計、招商都提供了非常大的幫助。”

彼時的萬科雖然早在住宅領(lǐng)域風(fēng)生水起，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域確實剛?cè)腴T不多久，尚未形成自己的特色。

“這不太像是萬科的商業(yè)項目.......”這也是七寶萬科廣場2016年剛開業(yè)時收獲最多的一句評價。

隨著七寶萬科廣場的成功，此后雙方又陸續(xù)合作開發(fā)了南翔印象城MEGA、松江印象城。

除了項目合作，GIC還在股權(quán)投資方面給予萬科支持。

2020年2月4日，GIC曾以每股作價28.4822港元增持萬科105.97萬股，總金額約3018.26萬港元。增持后，GIC持股數(shù)目約為1.42億股，持股比例為9.01%。

2021年9月15日，萬緯物流增資擴(kuò)股，引入Reco Meranti Pte Ltd.(GIC下屬公司）等多家戰(zhàn)略投資者，GIC下屬公司占股6.5298%，實繳出資額為21.58億元。

不過，近幾年來GIC與萬科之間關(guān)系開始變得微妙起來。

2021年2月，GIC將七寶萬科廣場50%出售予領(lǐng)展；此外，2022年11月至2023年3月期間，GIC還在多次減持萬科企業(yè)H股股票，累計減持超5000萬股，均價在12.56港元到16港元之間，持股比例由逾9%下降至4.99%。

此后，市場中關(guān)于雙方“漸行漸遠(yuǎn)”的傳聞逐漸甚囂塵上。

直至2024年4月，郁亮現(xiàn)身成都，參加慶祝萬科與GIC實現(xiàn)長期合作20周年紀(jì)念活動，并表示“雙方繼續(xù)攜手進(jìn)入行業(yè)發(fā)展新階段”，才讓這一傳言有所緩和。

此外，對于新加坡GIC而言，柏文喜認(rèn)為，其作為全球知名的主權(quán)財富基金，其投資策略通常以長期和穩(wěn)健著稱。GIC對中國一線城市的頂級購物中心持續(xù)關(guān)注，表明其對中國市場的長期信心。

他指出，根據(jù)GIC在2023年的投資趨勢顯示，其減少了對發(fā)達(dá)市場的投資，同時加大了對中國、印度等新興市場的投資力度，這意味著GIC認(rèn)為當(dāng)前是進(jìn)入或增加在這些市場的投資的好時機(jī)。與此同時，GIC的投資意愿變化顯著，其對發(fā)展中國家的投資是2022年的2.6倍。