來(lái)源/時(shí)代財(cái)經(jīng)

作者/張釔璟

繼今年2月出售七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)（現(xiàn)已更名為七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)）之后，時(shí)隔不到五個(gè)月，萬(wàn)科再度將旗下另一個(gè)最賺錢(qián)的購(gòu)物中心項(xiàng)目擺上了貨架。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，6月，萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)已將上海星信曼企業(yè)管理有限公司的48%股權(quán)轉(zhuǎn)讓了另一位外資股東RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，僅保留最后2%股份。

據(jù)了解，上海星信曼企業(yè)管理有限公司旗下主要資產(chǎn)為上海南翔印象城MEGA。交易完成后，新加坡政府投資公司（GIC）目前已持有南翔印象城MEGA98%的股份。

時(shí)代周報(bào)記者致電印力集團(tuán)，相關(guān)人士表示，具體細(xì)節(jié)暫時(shí)不方便透露，近期會(huì)有詳細(xì)公告發(fā)布。

01

又一筆20億級(jí)別的交易？

作為此次交易的標(biāo)的，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，上海南翔印象城MEGA無(wú)疑是繼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)之后最具代表性、最為賺錢(qián)的項(xiàng)目。

該項(xiàng)目由印力集團(tuán)和新加坡GIC集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)。根據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)顯示，南翔印象城MEGA建筑面積約33.69萬(wàn)平方米，體量在該公司旗下已開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中位列第一。2023年上半年，該項(xiàng)目出租率高達(dá)99%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.93億元，僅次于七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的2.13億元。

圖源：萬(wàn)科2023年半年報(bào)

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，上海南翔印象城MEGA商業(yè)面積約18.6萬(wàn)平方米，可租賃面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，位列上海已開(kāi)業(yè)商業(yè)體前10位。2023年，南翔印象城總銷(xiāo)售額突破46億元，同比增長(zhǎng)15%，同樣位列上海銷(xiāo)售額前10位。

雖然交易的價(jià)格并未披露，對(duì)此中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，南翔印象城MEGA作為體量更大的商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)銷(xiāo)售額和租金收入均位列上海前列。考慮到這些因素，南翔印象城MEGA的出售價(jià)格有可能會(huì)高于七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

他認(rèn)為，此次交易預(yù)計(jì)在20億級(jí)別，這表明市場(chǎng)對(duì)南翔印象城MEGA的估值相當(dāng)高，對(duì)萬(wàn)科而言是一筆可觀的資金流入。

今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝首次承認(rèn)，萬(wàn)科在剔除預(yù)售監(jiān)管資金及其他受限資金后，公司賬面上可動(dòng)用的貨幣資金余額面臨著短期償債壓力。

時(shí)間來(lái)到五月，萬(wàn)科融資操作進(jìn)展不斷。其中，最受市場(chǎng)關(guān)注的是，5月23日，萬(wàn)科已與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億銀團(tuán)貸款，抵押物為萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流股份。這是2020年行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)提供給房企單筆金額最大的一筆銀團(tuán)貸款。

據(jù)時(shí)代周報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年5月至今，萬(wàn)科累計(jì)從中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行、招商銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等銀行獲得貸款超390億元。

法詢智庫(kù)金融固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)表示，考慮到近期政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，可以說(shuō)萬(wàn)科基本度過(guò)最危險(xiǎn)的時(shí)刻，逐步進(jìn)入安全區(qū)。

不過(guò)，該團(tuán)隊(duì)也指出，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，瘦身是目前最重要的方向之一，保持融資的連續(xù)性也是萬(wàn)科最需要做的。

此外，亦有市場(chǎng)人士指出，不排除萬(wàn)科還會(huì)繼續(xù)與GIC交易來(lái)?yè)Q取流動(dòng)性，松江印象城也是萬(wàn)科與新加坡GIC合作開(kāi)發(fā)。據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，松江印象城2023年銷(xiāo)售額21.6億，客流1120萬(wàn)人次。

02

萬(wàn)科與老朋友新加坡GIC

說(shuō)起此次交易的主角，萬(wàn)科和新加坡GIC可謂是多年的“老朋友”。雙方之間的關(guān)系并非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，更像是這一種長(zhǎng)期的合作伙伴。

公開(kāi)資料顯示，2004年11月，GICRE（GIC旗下負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)）附屬子公司RZP以400萬(wàn)元獲得成都萬(wàn)科置業(yè)有限公司40%股權(quán)，雙方借此共同開(kāi)發(fā)成都萬(wàn)科新城項(xiàng)目。

2005年7月，萬(wàn)科與RZP簽訂協(xié)議，共同投資設(shè)立一家中外合資投資性公司，注冊(cè)資本1億美元，其中萬(wàn)科和RZP各占50%股份。該公司經(jīng)營(yíng)期限為30年，將通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司或投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。之后，雙方便開(kāi)始了長(zhǎng)期合作。

根據(jù)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，5年以上投資周期的項(xiàng)目均可成為與GIC合作的標(biāo)的。

而GIC對(duì)于萬(wàn)科也非常信賴。在雙方合作的第15年，王石曾在公開(kāi)場(chǎng)合透露，雙方合作的15年間，項(xiàng)目投資額達(dá)到30多億，合資公司持股比例是50:50，但由萬(wàn)科負(fù)責(zé)操盤(pán)。

王石稱，“整個(gè)項(xiàng)目的操作，只要不超過(guò)十億人民幣，董事會(huì)都不用開(kāi)，萬(wàn)科來(lái)決策和操作，董事會(huì)備案，這個(gè)模式這么多年一直非常成功。”

隨著萬(wàn)科逐漸涉足商業(yè)地產(chǎn)，雙方開(kāi)始合作也拓展至商業(yè)物業(yè)。例如，在核心項(xiàng)目七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的打造上，便離不開(kāi)GIC的幫助。

2015年，時(shí)任萬(wàn)科商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長(zhǎng)峰曾在采訪時(shí)提及：“實(shí)際上對(duì)于萬(wàn)科來(lái)講，國(guó)際資本的介入給了我們非常好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，因?yàn)楫吘顾麄冊(cè)谶@方面的經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們豐富。比如在GIC進(jìn)入上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)后，其對(duì)整個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、招商都提供了非常大的幫助。”

彼時(shí)的萬(wàn)科雖然早在住宅領(lǐng)域風(fēng)生水起，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域確實(shí)剛?cè)腴T(mén)不多久，尚未形成自己的特色。

“這不太像是萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目.......”這也是七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)2016年剛開(kāi)業(yè)時(shí)收獲最多的一句評(píng)價(jià)。

隨著七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的成功，此后雙方又陸續(xù)合作開(kāi)發(fā)了南翔印象城MEGA、松江印象城。

除了項(xiàng)目合作，GIC還在股權(quán)投資方面給予萬(wàn)科支持。

2020年2月4日，GIC曾以每股作價(jià)28.4822港元增持萬(wàn)科105.97萬(wàn)股，總金額約3018.26萬(wàn)港元。增持后，GIC持股數(shù)目約為1.42億股，持股比例為9.01%。

2021年9月15日，萬(wàn)緯物流增資擴(kuò)股，引入Reco Meranti Pte Ltd.(GIC下屬公司）等多家戰(zhàn)略投資者，GIC下屬公司占股6.5298%，實(shí)繳出資額為21.58億元。

不過(guò)，近幾年來(lái)GIC與萬(wàn)科之間關(guān)系開(kāi)始變得微妙起來(lái)。

2021年2月，GIC將七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%出售予領(lǐng)展；此外，2022年11月至2023年3月期間，GIC還在多次減持萬(wàn)科企業(yè)H股股票，累計(jì)減持超5000萬(wàn)股，均價(jià)在12.56港元到16港元之間，持股比例由逾9%下降至4.99%。

此后，市場(chǎng)中關(guān)于雙方“漸行漸遠(yuǎn)”的傳聞逐漸甚囂塵上。

直至2024年4月，郁亮現(xiàn)身成都，參加慶祝萬(wàn)科與GIC實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作20周年紀(jì)念活動(dòng)，并表示“雙方繼續(xù)攜手進(jìn)入行業(yè)發(fā)展新階段”，才讓這一傳言有所緩和。

此外，對(duì)于新加坡GIC而言，柏文喜認(rèn)為，其作為全球知名的主權(quán)財(cái)富基金，其投資策略通常以長(zhǎng)期和穩(wěn)健著稱。GIC對(duì)中國(guó)一線城市的頂級(jí)購(gòu)物中心持續(xù)關(guān)注，表明其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。

他指出，根據(jù)GIC在2023年的投資趨勢(shì)顯示，其減少了對(duì)發(fā)達(dá)市場(chǎng)的投資，同時(shí)加大了對(duì)中國(guó)、印度等新興市場(chǎng)的投資力度，這意味著GIC認(rèn)為當(dāng)前是進(jìn)入或增加在這些市場(chǎng)的投資的好時(shí)機(jī)。與此同時(shí)，GIC的投資意愿變化顯著，其對(duì)發(fā)展中國(guó)家的投資是2022年的2.6倍。