來源/觀點網(wǎng)

作者/劉子棟

面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，華潤隆地目前幾乎已變成香港最受矚目的商業(yè)資產(chǎn)“買手”。

相信為推動旗下REITs按計劃上市，華潤集團香港平臺——華潤隆地正加速增厚其商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)池。

據(jù)港媒最新消息，新世界發(fā)展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，日前接到華潤隆地的收購意向。報道稱，洽購價約90億港元。

截止發(fā)稿，雙方都未就傳聞中的交易發(fā)表回應。該標志性商場是否易主，還有待觀察。

K11 Art Mall對于新世界發(fā)展及其目前的重要掌舵人鄭志剛，有特殊的意義。這個2009年開業(yè)的購物中心，是鄭志剛創(chuàng)立的K11品牌旗下首個項目。

資料顯示，k11 art mall總建筑面積33.59萬平方呎，擁有六層共約180家商戶。其地理位置優(yōu)越，與港鐵屯馬線尖東站、荃灣線尖沙咀站聯(lián)通。

項目多年來經(jīng)歷多次調(diào)改，目前運轉(zhuǎn)良好。來自新世界發(fā)展財報，2023年財年K11 Art Mall整體出租率維持近100%，銷售額同比上升超過40%，商場人流量在2023年12月創(chuàng)下開業(yè)以來新高。另據(jù)悉，商場月租金收入逾4000萬港元。

但新世界發(fā)展確實有出售資產(chǎn)減債的需求。根據(jù)新世界發(fā)展2024財年中期報告，其截至2023年底凈負債率為49.9%，而該公司的降杠桿目標是到2024年中期凈負債率要減至40%以下。

新世界發(fā)展近年來持續(xù)通過出售或剝離非核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，以回籠資金。按照計劃，新世界發(fā)展2024年財年出售非核心資產(chǎn)的目標為80億港元。

在正常年2024年內(nèi)，新世界發(fā)展就曾以40.2億港元的價格向華懋集團出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益，成為自2017年以來香港最大單一商場交易。

同時以1.15億港元的價格出售了西貢傲瀧商場商業(yè)部分及52個商業(yè)車位予申洲國際。

只是K11 Art Mall可能不太適用“非核心資產(chǎn)出售”的范疇。

不過新世界發(fā)展是否會為華潤開綠燈？目前，雙方保持有較為穩(wěn)固的合作關(guān)系。2023年12月27日，新世界發(fā)展就曾與華潤置地簽訂香港首個《北部都會區(qū)項目合作協(xié)議》，約定合作開發(fā)2幅位于元朗南一帶的土地。

現(xiàn)時香港零售市道持續(xù)承壓，也是新世界發(fā)展可能考慮交易的另一因素。

今年1月31日據(jù)市場消息，新世界發(fā)展據(jù)悉曾委托不同代理行，放售K11 Art Mall附近的8個鋪位，市場估值約為3億港元。

資料顯示，這8個鋪位的市場參考價普遍較2012年-2013年買入時總代價近7億港元，降低了五成以上。

第一太平戴維斯在最新發(fā)布的《商鋪租賃報告2024年07月》報告就表示，香港核心街鋪租金自2019年達到峰值以來到如今下降了50%。而到2024年Q2，主要購物中心租金變化（基礎(chǔ)租金）仍處于下行通道，期內(nèi)環(huán)比下滑了4.6%，Q1的數(shù)據(jù)是下滑了0.8%。

香港零售市場的競爭態(tài)勢卻并未減退，預計到2026年及以后還將有超過1000萬平方呎的新購物中心竣工。

由于資金成本持續(xù)高企，香港本土的投資市場情緒亦持續(xù)低迷。

“持續(xù)的高昂資金成本使越來越多的房地產(chǎn)投資者以折扣價出售資產(chǎn)，但銀行不愿向商業(yè)房地產(chǎn)市場提供貸款，限制了投資需求，出現(xiàn)現(xiàn)金充裕的買家和最終用戶占據(jù)了市場主導地位的現(xiàn)象�！� 第一太平戴維斯在《投資報告2024年08月》中稱。

換句話說，如果近期有賣家希望脫手物業(yè)，急于擴充投資物業(yè)組合規(guī)模的華潤隆地，幾乎是最合適的交易對象之一。

華潤隆地原名為華潤物業(yè)，于2023年8月更名，是華潤集團下屬26家業(yè)務(wù)單元之一，前期主要經(jīng)營寫字樓管理業(yè)務(wù)，目前則希望打造“存量加增量雙增長”以及“輕重資產(chǎn)投資雙驅(qū)動”的新增長方式，“資管”是重點需要補強的方向。

在宣布更名的同時，華潤隆地在去年10月亦傳稱，正籌備于2024年在香港發(fā)行一只商業(yè)REIT。消息指，該REIT將包括位于香港的寫字樓和零售資產(chǎn)，估值約達200億港元。

只是當時華潤隆地持有的投資性物業(yè)不算充足。根據(jù)官網(wǎng)信息，華潤隆地其時在香港的寫字樓資產(chǎn)為香港華潤大廈，即華潤（集團）有限公司總部所在地，至于零售資產(chǎn)則僅為香港灣景中心底座的Brim 28，于2012年1月開幕。

面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，華潤隆地目前幾乎已變成香港最受矚目的商業(yè)資產(chǎn)“買手”。

年初至今，華潤隆地已成功收購兩個零售物業(yè)。

包括2月成功向本地投資者羅守輝手中收購了位于新界的葵芳匯基座商場，交易總額為3.1億元，項目總建筑面積約2.2萬平方呎，包含11個已全部出租的鋪位；

隨后，斥資約5.4億元收購麗新發(fā)展和帝國集團擁有的將軍澳藍塘傲中的海濱商業(yè)中心Greenwich Village和停車場，總建筑面積約10.25萬平方呎。

華潤隆地也正推動以“Brim 28”為基礎(chǔ)打造一個香港本土的社區(qū)商業(yè)品牌。

最新消息，華潤隆地已將“Brim 28”品牌注入藍塘傲Greenwich Village，并更名“BRIM 28藍塘匯”。同時，葵芳匯也已更名為“Brim Box葵芳薈”。分別對應Brim 28“匯”系列與Brim Box“薈”系列。

另一方面，除K11 Art Mall之外，華潤隆地據(jù)傳可能正洽購的物業(yè)，還有太古地產(chǎn)旗下位于太古城中心以東的一批鋪位，涉及面積約10萬平方呎，屬于太古旗下非核心物業(yè)。