來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/劉子棟

面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，華潤(rùn)隆地目前幾乎已變成香港最受矚目的商業(yè)資產(chǎn)“買手”。

相信為推動(dòng)旗下REITs按計(jì)劃上市，華潤(rùn)集團(tuán)香港平臺(tái)——華潤(rùn)隆地正加速增厚其商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)池。

據(jù)港媒最新消息，新世界發(fā)展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，日前接到華潤(rùn)隆地的收購(gòu)意向。報(bào)道稱，洽購(gòu)價(jià)約90億港元。

截止發(fā)稿，雙方都未就傳聞中的交易發(fā)表回應(yīng)。該標(biāo)志性商場(chǎng)是否易主，還有待觀察。

K11 Art Mall對(duì)于新世界發(fā)展及其目前的重要掌舵人鄭志剛，有特殊的意義。這個(gè)2009年開業(yè)的購(gòu)物中心，是鄭志剛創(chuàng)立的K11品牌旗下首個(gè)項(xiàng)目。

資料顯示，k11 art mall總建筑面積33.59萬(wàn)平方呎，擁有六層共約180家商戶。其地理位置優(yōu)越，與港鐵屯馬線尖東站、荃灣線尖沙咀站聯(lián)通。

項(xiàng)目多年來經(jīng)歷多次調(diào)改，目前運(yùn)轉(zhuǎn)良好。來自新世界發(fā)展財(cái)報(bào)，2023年財(cái)年K11 Art Mall整體出租率維持近100%，銷售額同比上升超過40%，商場(chǎng)人流量在2023年12月創(chuàng)下開業(yè)以來新高。另?yè)?jù)悉，商場(chǎng)月租金收入逾4000萬(wàn)港元。

但新世界發(fā)展確實(shí)有出售資產(chǎn)減債的需求。根據(jù)新世界發(fā)展2024財(cái)年中期報(bào)告，其截至2023年底凈負(fù)債率為49.9%，而該公司的降杠桿目標(biāo)是到2024年中期凈負(fù)債率要減至40%以下。

新世界發(fā)展近年來持續(xù)通過出售或剝離非核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，以回籠資金。按照計(jì)劃，新世界發(fā)展2024年財(cái)年出售非核心資產(chǎn)的目標(biāo)為80億港元。

在正常年2024年內(nèi)，新世界發(fā)展就曾以40.2億港元的價(jià)格向華懋集團(tuán)出售香港荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車場(chǎng)全部權(quán)益，成為自2017年以來香港最大單一商場(chǎng)交易。

同時(shí)以1.15億港元的價(jià)格出售了西貢傲瀧商場(chǎng)商業(yè)部分及52個(gè)商業(yè)車位予申洲國(guó)際。

只是K11 Art Mall可能不太適用“非核心資產(chǎn)出售”的范疇。

不過新世界發(fā)展是否會(huì)為華潤(rùn)開綠燈？目前，雙方保持有較為穩(wěn)固的合作關(guān)系。2023年12月27日，新世界發(fā)展就曾與華潤(rùn)置地簽訂香港首個(gè)《北部都會(huì)區(qū)項(xiàng)目合作協(xié)議》，約定合作開發(fā)2幅位于元朗南一帶的土地。

現(xiàn)時(shí)香港零售市道持續(xù)承壓，也是新世界發(fā)展可能考慮交易的另一因素。

今年1月31日據(jù)市場(chǎng)消息，新世界發(fā)展據(jù)悉曾委托不同代理行，放售K11 Art Mall附近的8個(gè)鋪位，市場(chǎng)估值約為3億港元。

資料顯示，這8個(gè)鋪位的市場(chǎng)參考價(jià)普遍較2012年-2013年買入時(shí)總代價(jià)近7億港元，降低了五成以上。

第一太平戴維斯在最新發(fā)布的《商鋪?zhàn)赓U報(bào)告2024年07月》報(bào)告就表示，香港核心街鋪?zhàn)饨鹱?019年達(dá)到峰值以來到如今下降了50%。而到2024年Q2，主要購(gòu)物中心租金變化（基礎(chǔ)租金）仍處于下行通道，期內(nèi)環(huán)比下滑了4.6%，Q1的數(shù)據(jù)是下滑了0.8%。

香港零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻并未減退，預(yù)計(jì)到2026年及以后還將有超過1000萬(wàn)平方呎的新購(gòu)物中心竣工。

由于資金成本持續(xù)高企，香港本土的投資市場(chǎng)情緒亦持續(xù)低迷。

“持續(xù)的高昂資金成本使越來越多的房地產(chǎn)投資者以折扣價(jià)出售資產(chǎn)，但銀行不愿向商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供貸款，限制了投資需求，出現(xiàn)現(xiàn)金充裕的買家和最終用戶占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)地位的現(xiàn)象。” 第一太平戴維斯在《投資報(bào)告2024年08月》中稱。

換句話說，如果近期有賣家希望脫手物業(yè)，急于擴(kuò)充投資物業(yè)組合規(guī)模的華潤(rùn)隆地，幾乎是最合適的交易對(duì)象之一。

華潤(rùn)隆地原名為華潤(rùn)物業(yè)，于2023年8月更名，是華潤(rùn)集團(tuán)下屬26家業(yè)務(wù)單元之一，前期主要經(jīng)營(yíng)寫字樓管理業(yè)務(wù)，目前則希望打造“存量加增量雙增長(zhǎng)”以及“輕重資產(chǎn)投資雙驅(qū)動(dòng)”的新增長(zhǎng)方式，“資管”是重點(diǎn)需要補(bǔ)強(qiáng)的方向。

在宣布更名的同時(shí)，華潤(rùn)隆地在去年10月亦傳稱，正籌備于2024年在香港發(fā)行一只商業(yè)REIT。消息指，該REIT將包括位于香港的寫字樓和零售資產(chǎn)，估值約達(dá)200億港元。

只是當(dāng)時(shí)華潤(rùn)隆地持有的投資性物業(yè)不算充足。根據(jù)官網(wǎng)信息，華潤(rùn)隆地其時(shí)在香港的寫字樓資產(chǎn)為香港華潤(rùn)大廈，即華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司總部所在地，至于零售資產(chǎn)則僅為香港灣景中心底座的Brim 28，于2012年1月開幕。

面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，華潤(rùn)隆地目前幾乎已變成香港最受矚目的商業(yè)資產(chǎn)“買手”。

年初至今，華潤(rùn)隆地已成功收購(gòu)兩個(gè)零售物業(yè)。

包括2月成功向本地投資者羅守輝手中收購(gòu)了位于新界的葵芳匯基座商場(chǎng)，交易總額為3.1億元，項(xiàng)目總建筑面積約2.2萬(wàn)平方呎，包含11個(gè)已全部出租的鋪位；

隨后，斥資約5.4億元收購(gòu)麗新發(fā)展和帝國(guó)集團(tuán)擁有的將軍澳藍(lán)塘傲中的海濱商業(yè)中心Greenwich Village和停車場(chǎng)，總建筑面積約10.25萬(wàn)平方呎。

華潤(rùn)隆地也正推動(dòng)以“Brim 28”為基礎(chǔ)打造一個(gè)香港本土的社區(qū)商業(yè)品牌。

最新消息，華潤(rùn)隆地已將“Brim 28”品牌注入藍(lán)塘傲Greenwich Village，并更名“BRIM 28藍(lán)塘匯”。同時(shí)，葵芳匯也已更名為“Brim Box葵芳薈”。分別對(duì)應(yīng)Brim 28“匯”系列與Brim Box“薈”系列。

另一方面，除K11 Art Mall之外，華潤(rùn)隆地?fù)?jù)傳可能正洽購(gòu)的物業(yè)，還有太古地產(chǎn)旗下位于太古城中心以東的一批鋪位，涉及面積約10萬(wàn)平方呎，屬于太古旗下非核心物業(yè)。