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撰文/楊曉敏   

8月28日，首單以?shī)W特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式在上交所上市。

基金代碼為508005，上市首日開(kāi)盤(pán)價(jià)2.580元，漲幅達(dá)4.06%。

這單以濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目作為頂層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs，在認(rèn)購(gòu)階段就備受投資者追捧。

據(jù)悉，華夏首創(chuàng)奧萊REIT公眾發(fā)售配售比例為4.298%，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為16.055%，此次發(fā)行累計(jì)認(rèn)購(gòu)70.785億元（比例配售前），再次掀起公募REITs發(fā)售熱潮。

除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)外，基金運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)由首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)旗下首創(chuàng)鉅大擔(dān)任，該公司是奧萊行業(yè)頭部連鎖運(yùn)營(yíng)商集團(tuán)之一，能夠?yàn)榛鹛峁┳吭降倪\(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

而華夏首創(chuàng)奧萊REIT的成功上市不僅對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化有著重要的參考意義，也是首創(chuàng)城發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式積極探索。

在上市儀式結(jié)束后，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理鄧文斌、北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司總經(jīng)理范書(shū)斌接受了觀點(diǎn)新媒體等媒體的采訪。

兩位管理層表示，經(jīng)過(guò)三年轉(zhuǎn)型，首創(chuàng)城發(fā)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式向城市運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)身。

而華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式登陸上交所，在首創(chuàng)城發(fā)看來(lái)，既是積極踐行首都國(guó)企責(zé)任、貫徹國(guó)家“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業(yè)重資產(chǎn)投、融、管、退全鏈條，盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力公司向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管控型”轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展。

首單奧萊消費(fèi)REITs

華夏首創(chuàng)奧萊REIT從申報(bào)、路演到正式上市，歷時(shí)將近九個(gè)月。

去年12月底，首創(chuàng)奧萊REIT正式向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)，并獲上交所受理。今年6月首創(chuàng)奧萊REIT獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，且獲得上交所無(wú)異議函。

8月，華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式向公眾發(fā)售，投資者踴躍認(rèn)購(gòu)。

具體看來(lái)，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為13.961億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量（0.60億份）的23.268倍，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為4.298%。按照發(fā)售價(jià)格（2.468元/份）計(jì)算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為34.456億元，創(chuàng)下了消費(fèi)REITs發(fā)行紀(jì)錄。

此次首創(chuàng)發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)有2個(gè)項(xiàng)目，分別為濟(jì)南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊。

濟(jì)南奧特萊斯

武漢奧特萊斯

數(shù)據(jù)顯示，2021年到2023年，上述項(xiàng)目營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率均保持在20%以上，且有著較高的市場(chǎng)占有率。其中，濟(jì)南奧萊項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貖W萊市場(chǎng)的市占率超過(guò)55%，武漢奧萊項(xiàng)目的市占率則保持在25%以上。

放眼全球REITs市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品已然發(fā)展成熟。奧特萊斯業(yè)態(tài)以其獨(dú)特的折扣優(yōu)勢(shì)和全球大牌的集聚度，在近年來(lái)迅速崛起，成為線下零售市場(chǎng)的一股新勢(shì)力。

回顧過(guò)去，首創(chuàng)集團(tuán)自2009年進(jìn)入奧萊行業(yè)，2013年在北京房山開(kāi)出第一家標(biāo)桿項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)近十年發(fā)展壯大，2017年就進(jìn)入到全國(guó)奧萊項(xiàng)目的前三強(qiáng)。

2023年10月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改<公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

政策出臺(tái)后，首創(chuàng)集團(tuán)立刻組織戰(zhàn)略討論會(huì)，提出必須抓住REITs窗口機(jī)會(huì)。對(duì)于首創(chuàng)集團(tuán)而言，這是一個(gè)業(yè)務(wù)“由重變輕、由輕變精”的重大機(jī)遇。

從戰(zhàn)略層面，發(fā)行REITs不是融資手段，也不是資產(chǎn)處置手段，而是“資本+運(yùn)營(yíng)”商業(yè)模式最后閉環(huán)的關(guān)鍵所在。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，首創(chuàng)集團(tuán)在第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地的時(shí)候，推出首創(chuàng)水務(wù)REIT，加上這次的首創(chuàng)奧萊REIT，已完成了兩個(gè)REITs上市。

轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)，首創(chuàng)城發(fā)做對(duì)了什么

作為國(guó)內(nèi)首個(gè)發(fā)行的奧特萊斯消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首創(chuàng)奧萊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力也將接受資本市場(chǎng)深度考驗(yàn)。

范書(shū)斌在采訪中表示，首創(chuàng)奧萊REIT的上市有助于進(jìn)一步推動(dòng)首創(chuàng)奧萊運(yùn)營(yíng)管理的模式創(chuàng)新和能力提升，亦將助力首創(chuàng)城發(fā)實(shí)現(xiàn)更多商業(yè)資產(chǎn)的盤(pán)活和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

首創(chuàng)城發(fā)作為首創(chuàng)奧萊REIT原始權(quán)益人，于2021年戰(zhàn)略重組升級(jí)后，成為首創(chuàng)集團(tuán)“城市發(fā)展”戰(zhàn)略的核心重要載體。

范書(shū)斌介紹，三年前整合旗下優(yōu)質(zhì)資源重組設(shè)立首創(chuàng)城發(fā)，是一次“涅槃重生”。

據(jù)悉，首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)目前是首創(chuàng)集團(tuán)旗下以城市發(fā)展業(yè)務(wù)為主的專(zhuān)業(yè)化子集團(tuán)，一方面走市場(chǎng)化的路徑，另一方面高度應(yīng)對(duì)政策性發(fā)展訴求，采用的是多元化發(fā)展。

“不再是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是城市運(yùn)營(yíng)商。”在采訪中，鄧文斌進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了首創(chuàng)城發(fā)的定位。而首創(chuàng)城發(fā)的精細(xì)化運(yùn)作模式，更多是用綜合運(yùn)營(yíng)方式構(gòu)建更加豐富的城市場(chǎng)景。

基本上不在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地的首創(chuàng)城發(fā)，將戰(zhàn)略確定在一線城市深耕，不再做增量，更多地圍繞盤(pán)活、去化為主，重點(diǎn)發(fā)力提升城市運(yùn)營(yíng)能力。

據(jù)范書(shū)斌介紹，首創(chuàng)城發(fā)目前主要四個(gè)方面的生活場(chǎng)景布局相關(guān)業(yè)務(wù)，第一是更潮的生活場(chǎng)景，代表業(yè)務(wù)是奧萊；第二是鏈接更美好的居住空間，主要業(yè)務(wù)模式是長(zhǎng)租公寓；第三是更好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，主要針對(duì)的是社區(qū)物業(yè)服務(wù)；第四是更酷的文創(chuàng)文化生活，比如首創(chuàng)郎園。

實(shí)際上“郎園”不是一個(gè)商業(yè)，而是產(chǎn)業(yè)跟商業(yè)融合的園區(qū)。據(jù)鄧文斌透露，“郎園”模式還會(huì)以輕資產(chǎn)形式在上海松江落地。

而在2023年，首創(chuàng)城發(fā)在吸納整合首創(chuàng)新城鎮(zhèn)旗下業(yè)務(wù)之后，順勢(shì)拓展壯大長(zhǎng)租板塊，正式推出“首創(chuàng)和園”租住業(yè)務(wù)品牌。

過(guò)去，首創(chuàng)城發(fā)以社會(huì)責(zé)任為第一驅(qū)動(dòng)力，在更多企業(yè)因前景未知、收益不明朗而盤(pán)算和卻步時(shí)，以不可替代的優(yōu)勢(shì)，先行先試，布局賽道。

伴隨著“租購(gòu)并舉”及不斷落地和完善的全方位金融支持政策，企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)租房的資金難題逐步得到排解。不同金融工具和手段的推出，打通了住房租賃項(xiàng)目從籌建到開(kāi)發(fā)建設(shè)、建成后退出的閉環(huán)。

從首創(chuàng)奧萊、首創(chuàng)郞園到首創(chuàng)和園，首創(chuàng)城發(fā)在城市綜合運(yùn)營(yíng)賽道上持續(xù)布局，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、深度挖掘長(zhǎng)效價(jià)值，探研并創(chuàng)造發(fā)展機(jī)遇。

在轉(zhuǎn)型這條正確的道路上，首創(chuàng)城發(fā)持續(xù)探索。