來源/觀點網 

撰文/楊曉敏   

8月28日，首單以奧特萊斯作為底層資產的消費基礎設施REITs——華夏首創奧萊REIT正式在上交所上市。

基金代碼為508005，上市首日開盤價2.580元，漲幅達4.06%。

這單以濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目作為頂層資產的消費REITs，在認購階段就備受投資者追捧。

據悉，華夏首創奧萊REIT公眾發售配售比例為4.298%，網下投資者有效認購申請確認比例為16.055%，此次發行累計認購70.785億元（比例配售前），再次掀起公募REITs發售熱潮。

除了優質的底層資產外，基金運營管理統籌機構由首創城發集團旗下首創鉅大擔任，該公司是奧萊行業頭部連鎖運營商集團之一，能夠為基金提供卓越的運營管理服務。

而華夏首創奧萊REIT的成功上市不僅對于消費基礎設施領域的資產證券化有著重要的參考意義，也是首創城發的商業地產新發展模式積極探索。

在上市儀式結束后，北京首都創業集團有限公司副總經理鄧文斌、北京首創城市發展集團有限公司總經理范書斌接受了觀點新媒體等媒體的采訪。

兩位管理層表示，經過三年轉型，首創城發已經從傳統的開發模式向城市運營實現轉身。

而華夏首創奧萊REIT正式登陸上交所，在首創城發看來，既是積極踐行首都國企責任、貫徹國家“把恢復和擴大消費擺在優先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業重資產投、融、管、退全鏈條，盤活存量資產、優化資本結構，助力公司向“輕資產運營管控型”轉型，實現更高質量發展。

首單奧萊消費REITs

華夏首創奧萊REIT從申報、路演到正式上市，歷時將近九個月。

去年12月底，首創奧萊REIT正式向中國證監會申報，并獲上交所受理。今年6月首創奧萊REIT獲得中國證監會準予注冊的批復，且獲得上交所無異議函。

8月，華夏首創奧萊REIT正式向公眾發售，投資者踴躍認購。

具體看來，公眾投資者有效認購基金份額數量為13.961億份，為公眾發售初始基金份額數量（0.60億份）的23.268倍，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為4.298%。按照發售價格（2.468元/份）計算，基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為34.456億元，創下了消費REITs發行紀錄。

此次首創發行REITs的底層資產有2個項目，分別為濟南首創奧萊和武漢首創奧萊。

濟南奧特萊斯

武漢奧特萊斯

數據顯示，2021年到2023年，上述項目營收復合增長率均保持在20%以上，且有著較高的市場占有率。其中，濟南奧萊項目在當地奧萊市場的市占率超過55%，武漢奧萊項目的市占率則保持在25%以上。

放眼全球REITs市場的發展脈絡，優質商業不動產作為底層資產的REITs產品已然發展成熟。奧特萊斯業態以其獨特的折扣優勢和全球大牌的集聚度，在近年來迅速崛起，成為線下零售市場的一股新勢力。

回顧過去，首創集團自2009年進入奧萊行業，2013年在北京房山開出第一家標桿項目，經過近十年發展壯大，2017年就進入到全國奧萊項目的前三強。

2023年10月，證監會發布《關于修改<公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

政策出臺后，首創集團立刻組織戰略討論會，提出必須抓住REITs窗口機會。對于首創集團而言，這是一個業務“由重變輕、由輕變精”的重大機遇。

從戰略層面，發行REITs不是融資手段，也不是資產處置手段，而是“資本+運營”商業模式最后閉環的關鍵所在。

據觀點新媒體了解，首創集團在第一批基礎設施公募REITs落地的時候，推出首創水務REIT，加上這次的首創奧萊REIT，已完成了兩個REITs上市。

轉型城市運營，首創城發做對了什么

作為國內首個發行的奧特萊斯消費基礎設施REITs，首創奧萊的商業運營能力也將接受資本市場深度考驗。

范書斌在采訪中表示，首創奧萊REIT的上市有助于進一步推動首創奧萊運營管理的模式創新和能力提升，亦將助力首創城發實現更多商業資產的盤活和資本結構優化。

首創城發作為首創奧萊REIT原始權益人，于2021年戰略重組升級后，成為首創集團“城市發展”戰略的核心重要載體。

范書斌介紹，三年前整合旗下優質資源重組設立首創城發，是一次“涅槃重生”。

據悉，首創城發集團目前是首創集團旗下以城市發展業務為主的專業化子集團，一方面走市場化的路徑，另一方面高度應對政策性發展訴求，采用的是多元化發展。

“不再是地產開發商，而是城市運營商。”在采訪中，鄧文斌進一步強調了首創城發的定位。而首創城發的精細化運作模式，更多是用綜合運營方式構建更加豐富的城市場景。

基本上不在公開市場上拿地的首創城發，將戰略確定在一線城市深耕，不再做增量，更多地圍繞盤活、去化為主，重點發力提升城市運營能力。

據范書斌介紹，首創城發目前主要四個方面的生活場景布局相關業務，第一是更潮的生活場景，代表業務是奧萊；第二是鏈接更美好的居住空間，主要業務模式是長租公寓；第三是更好的服務標準，主要針對的是社區物業服務；第四是更酷的文創文化生活，比如首創郎園。

實際上“郎園”不是一個商業，而是產業跟商業融合的園區。據鄧文斌透露，“郎園”模式還會以輕資產形式在上海松江落地。

而在2023年，首創城發在吸納整合首創新城鎮旗下業務之后，順勢拓展壯大長租板塊，正式推出“首創和園”租住業務品牌。

過去，首創城發以社會責任為第一驅動力，在更多企業因前景未知、收益不明朗而盤算和卻步時，以不可替代的優勢，先行先試，布局賽道。

伴隨著“租購并舉”及不斷落地和完善的全方位金融支持政策，企業發展長租房的資金難題逐步得到排解。不同金融工具和手段的推出，打通了住房租賃項目從籌建到開發建設、建成后退出的閉環。

從首創奧萊、首創郞園到首創和園，首創城發在城市綜合運營賽道上持續布局，不斷延伸產業鏈條、深度挖掘長效價值，探研并創造發展機遇。

在轉型這條正確的道路上，首創城發持續探索。