9月6日，印力上海官宣：攜手某國際知名資本成立總規模超百億級別的投資組合計劃，進一步共同投資上海市域內優質開發及成熟商業資產。

印力上海官微公告

上月，我們在《GIC再次下注中國，這次選擇的是“老伙計”》中，先一步對上海南翔印象城MEGA的大宗交易股權變更進行了拆解。最近，松江印象城同樣完成股權變更，GIC旗下的RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED收得項目公司98%的股份，成為控股股東。

由此看來，這樁公告中的某國際知名資本，正是GIC。

GIC的前世今生

GIC（Government of Singapore Investment Corp）的大名坊間多有耳聞。這個成立于1981年的公司，全稱為新加坡政府投資公司，成立之初由新加坡總理李光耀親自擔任董事會主席，投資領域涵蓋股票、債券、外匯、房地產、私募股權等，是目前新加坡最大的國際投資機構。

雖歸新加坡政府100%所有，但兩者之間互為基金管理人和客戶的關系，投資組合則通過旗下GIC資產管理公司、GIC房地產公司、GIC特殊投資公司三個獨立經營的公司運行。

過去，GIC商業板塊最重要的部分，是管理新加坡政府的大部分海外資產。但隨著近幾年對國際市場接觸的不斷深入，GIC的業務領域也隨之擴張，并在2016年前后與阿里巴巴、螞蟻集團和美團等國內幾大頭部企業開展了合作。

與此同時，這個一度被稱為“亞洲最大及最神秘的投資者”，在購物中心的投資方面也有著不少深耕。

秉持著“有紀律的長期價值投資”（Taking a disciplined approach to long-term value investing）的投資原則，自2003年起，GIC就收購了悉尼最具標志性的三個CBD購物中心——維多利亞女王大廈、斯特蘭德拱廊商場和The Galerirs百貨公司。

即使在2021年易主領展，但對這三大項目長達近二十年的持有期，也讓GIC儲備了豐富的領域經驗。如今，包括韓國知名百貨公司D-CUBE、羅馬近郊商場RomaEst在內，GIC在全球范圍內仍持有一定的購物中心資產。

而近年來在國內的幾番出手，也展現出了GIC對于中國零售商業的興趣和關注。

2021年與香港嘉里集團以聯合體形式競得上海巨峰路新嘉中心項目（商業面積36萬平米），2023年收購華潤北京萬象城（規劃建筑建面積27.55萬平米）項目公司70%股份，更是作為華潤萬象生活的基石投資人，將合作從項目層面延展到了和商管團隊的深度綁定。

從中不難看出GIC在投資標的選擇方面的標準：

一線城市、超大體量、專業團隊。

超百億計劃的一些推測

和通常你進我出的股權變更不同，此次合作更像是一次GIC的加注。畢竟，上海南翔印象城MEGA與松江印象城，本身便是GIC與印力以50:50的股權比例聯手開發的。

關于合作的細節，印力上海的公告中并沒有披露。但結合過往的數據，我們仍然可以去做一些展望和推測：

首先在交易金額方面，根據此前上市公司披露的數據，2023年上半年，上海南翔印象城營業收入達1.93億元，上海松江印象城為9,619萬元。按常規的NOI margin和資本化率估算，這兩個項目的整體估值就超過100億元。

而在交易標的方面，印力上海的公告里提到了“進一步共同投資上海市域內優質開發及成熟商業資產”。或許暗示了雙方進一步合作的可能性。

畢竟包括與松江印象城一街之隔，正在建設過程中的松江印象城二期在內，印力上海還儲備了多個在建/在途項目。

在交易后的運營權屬方面，和南翔一樣，印力團隊保留了松江印象城2%的股權，加上公告中所使用的“攜手”兩字，我想應該大概率會維持“印象城”名稱，并繼續由印力上海的團隊進行管理。

交易背后對雙方的意義

一場長期的合作，一定會建立在一個雙贏的目標之上的。我也想聊聊這次交易背后，雙方的動機和訴求。

GIC為什么會選擇加注？

從資產本身的屬性來看，2021年開業的松江印象城，通過CGV雙層旗艦影城、BOSIDENG KIDS 波司登兒童上海首店等市場頭部品牌的引入，以及標志性的超大寶可夢雕塑，小黃人及寶可夢等熱門IP展、《時光代理人》快閃店、CUEA電競聯賽等多元主題活動的開展，收獲了周邊年輕客群的喜愛，去年客流量達到了1,120萬人次。

未來項目二期建成投運后，松江印象城將以達40.5萬平米的面積，超越南翔印象城MEGA，成為上海最大的純購物中心商業體。

一線城市：上海

超大體量：松江40.5萬平米、南翔34萬平米

專業團隊：合作多年的印力上海

毫無疑問，它們確實是符合GIC投資策略的優質標的。

松江印象城時光代理人快閃店

而對于印力來說，這次超百億級別的攜手，除了可觀的資金流入外，對整個公司也有著更全面厚實的正向推動力。

比如得到頂級資本青睞本身，就是對公司治理和運營能力的重磅加持。從過往印力的一系列長期合作伙伴來看，均為國際國內最頭部的投資機構。而此次GIC以加注的形式再投資，也可以成為印力在資本市場上講故事的重要案例。

同時，此次合作也進一步拓寬了印力與資本方的合作形式——繼單項目合作、與平安不動產的資產包合作、杭州西溪印象城的公募REIT等形式后，印力新開辟了投資平臺的合作模式，讓它能在項目不同階段，更有針對性地運用不同結構、不同層級的資本工具。

當然還有一種可能性，未充分披露的資金當量與項目清單，會不會意味著除了上述兩個項目，還有更多加速擴張的想象空間？

要知道，近年來印力上海絕對堪稱上海市場上最為活躍的資產運營管理公司之一。

在輕資產輸出方面，印力的合作業主名單已跨圈擴張至富士康、漕河涇、寶武、西岸、浦房等，涵蓋科技、地產、制造業的多元主體。

同時，項目類型也正變得愈發豐富。從以“MEGA”系列為代表的盒子型商業，到以龍華會為代表的街區式項目，印力進而以漕河涇代表的園區商業、三林代表的社區商業、寶樂匯代表的存量舊改等項目的操盤打造，逐步擴大旗下矩陣類型。籌備中預計最快明年亮相的前灣印象城MEGA和森蘭印象城也將為市場帶來更多驚喜。

當然，對于整個行業來說，國際資本加注中國零售市場，我想也是給從業者的一注強心劑。

以長遠來看，地產的下半場，無論是資產交易、公募基金，還是聯手合作，商業不動產與資本的聯動都將更加緊密。

印力的多樣嘗試，也為國內企業打了個樣——深耕經營，同時加速擁抱資本，是日常經營之外新增的挑戰，但也是穿越周期、和走向長期的機遇。