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作者/陳澤旋

萬達等來了金主，富力的金主卻想快點“割席”。

近日，富力地產（02777.HK）公布，旗下全資附屬公司兆晞有限公司（下稱“兆晞”）在中國間接持有的68間酒店及1棟寫字樓被擔保代理人委任的機構人員接管。

同時被接管的，還有富力地產(香港)有限公司(下稱“富力香港”)持有的御逸有限公司股份(下稱“御逸”)、御逸持有的兆晞股份。其中，兆晞是御逸的全資附屬公司，御逸是富力香港的全資附屬公司，富力香港則是富力地產的全資附屬公司。

事情的起因是一筆金額為6.14億美元的尚未償還的境外債務，而這筆債務的抵押品之一，便是本次被接管的68間酒店及1棟寫字樓。

此次被接管的酒店資產，可追溯到一宗“世紀交易”。

2017年7月19日，在北京萬達索菲特酒店，萬達創始人王健林、融創創始人孫宏斌以及富力地產創始人李思廉與張力杯觥交錯，慶祝一場中國房地產歷史上的最大交易。

作為白衣騎士的富力地產，以189.55億元的代價虎口奪食，“撿漏”萬達集團旗下73家酒店，一舉成為全球最大豪華酒店業主。此后，李思廉曾多次表示，這是一筆劃算的交易，堅稱“買得不貴”。

7年后，這些資產再生變數。因為上述債務，淡馬錫跟富力地產翻了臉。

新加坡政府投資機構淡馬錫旗下私募信貸主權基金Seatown Private Credit Master Fund（下稱“Seatown”）是債權人之一，在今年7-8月，Seatown在香港高等法院接連提交對兆晞、富力香港的清盤呈請。

2022年，富力地產率先完成了境內外債務整體重組，如今，卻又再次走向資金困局。

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淡馬錫翻臉后，68間酒店被接管了

7月8日，因為一筆包含本金及應付利息合共6.14億美元的貸款尚未償還，Seatown在香港高等法院提交了對兆晞的清盤呈請。

這筆債務的融資協議訂立于2023年1月13日。天眼查顯示，兆晞持有廣州兆晞投資有限公司（下稱“廣州兆晞”）100%的股份，廣州兆晞又對外投資了73家酒店管理公司。這些公司有多個顯著的特點，它們均成立于2017年10月，且由廣州兆晞100%控股，其中，不少公司又再全資控股了其它酒店管理公司，其它酒店管理公司的股東曾是大連萬達商業地產股份有限公司。

富力地產對Seatown的清盤呈請十分不滿。原因之一是Seatown“僅為該貸款的其中一名貸款人，只持有該貸款尚未償還本金額18%”，富力地產董事會認為Seatown的呈請不代表兆晞和富力地產其它持份者的利益。

“該貸款已有足夠的抵押品，有擔保債權人可以行使其權利強制執行抵押品，而不是申請附屬公司清盤”，富力地產董事會認為，任何此類申請清盤的嘗試都會損害價值，“并會減少債權人的可收回的追討”。

強制執行抵押品和向法院提交清盤呈請是兩種不同的債務追回方式。其中，強制執行抵押品通常是指債權人直接對抵押品進行處置，以收回債務，這種方式直接針對特定的資產，通常適用于有明確抵押物的債務；而向法院提交清盤呈請則是請求法院對債務人公司進行清算，這通常涉及到公司的整體資產和負債。

匯生國際資本總裁黃立沖對時代財經表示，對債務人公司進行清盤呈請是一種更為徹底的解決方式，可能會導致公司的解散。

黃立沖分析，Seatown之所以選擇清盤的方式，“可能是因為Seatown認為通過清盤能更好地保護其整體利益，也可能是因為抵押品的價值不足以覆蓋債務，或者是因為清盤可以解決公司的其它潛在問題，比如公司運營不善或財務不透明等”。

在公告中，富力地產透露，公司一直積極與Seatown溝通，也將繼續溝通，爭取雙方達成一個“友好解決方案”。

不過，溝通顯然沒有成功。8月19日，Seatown又一次在香港高等法院提交了清盤呈請。這一次，Seatown的目標是兆晞的母公司富力香港，富力香港同時是這筆債務的擔保人之一。

資金困境之下，富力地產似乎既無力招架Seatown，也無法阻止全體債權人的進一步行動。

9月3日，這筆債務的擔保代理人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（誠駿法證及企業重整有限公司）接管了融資協議為擔保代理人設立擔保的資產，包括但不限于富力香港持有的御逸股份、御逸持有的兆晞股份以及兆晞的資產。

根據金融服務公司TMF GROUP的介紹，當貸方以抵押品作為貸款擔保時，一般都會委任一家擔保代理或代理，在借方違反貸款或債券合約時履行權利。因此，擔保代理人往往代表的是所有債權人的利益。

不過，黃立沖指出，擔保代理人委派機構接管富力地產債務的抵押物，可能是作為對借款公司提交清盤呈請的一系列動作的一部分，也可能是獨立于清盤呈請的行動，這取決于貸款協議的具體條款以及貸款人之間的協商。

02

完成債務重組兩年后，富力又直面危機

無論清盤，還是接管，富力地產都漸漸失去對68間酒店及1棟寫字樓擁有的主動權，這是富力地產不愿看到的結果。

“過去一年，合約銷售大幅下降，加上缺乏還款能力，加速債務到期。這些異常狀態導致現金流出現更多不確定性，且無法進行戰略規劃，難以管理流動資金以履行債務償還責任”，在8月底發布的2024年中期報告中，富力地產坦言，公司及同業將繼續面對財務限制及資產流動性問題。

酒店是富力地產的“救星”之一�！懊鎸ζD難的經營狀況，本集團主要依賴銷售近期已落成物業及經常性投資物業所產生的現金流”，富力地產稱，除了已落成物業的合約銷售帶來的現金流，“另一個重要的現金流是來自可產生營運及租金收入的投資物業，如零售商場及酒店”，而截至6月30日，富力地產擁有90間酒店。

“投資資產組合可提供應急而穩定的現金流，不易受市場波動所影響。加上，中央政府一直鼓勵本土消費及當地旅游，促進本集團酒店及旅游資產的增長”。

中期報告顯示，上半年，富力地產實現協議銷售收入約56億元，同比減少58.64%；實現營業額為142.11億元，同比減少15%。其中，來自物業發展的營業額為104.84億元，同比減少15%；投資物業租金收入為4.25億元，同比微增2%；酒店營運營業額為27.62億元，同比減少7%。

黃立沖認為，淡馬錫作為一個有經驗的投資者，有能力進行深入的市場分析和風險評估，從而在市場不確定性中找到投資機會，這也或許是Seatown選擇酒店資產作為抵押品的原因，“盡管當前內地房地產形勢不佳，但他們可能認為酒店資產具有長期價值，或者認為這些資產在市場復蘇時能夠帶來較高的回報”。

時代財經注意到，除了投資富力旗下的酒店資產外，淡馬錫還投資了萬達。

港交所權益披露文件顯示，淡馬錫于2023年1月11日持有萬達酒店發展65.04%的股份，相當于30.55億余股；次日，萬達酒店發展公告稱，由王健林最終實益擁有的控股股東萬達海外，已將其持有的超過30.55億余股公司普通股質押給貸款人，作為獲提供貸款融的抵押品。

據界面新聞去年1月的報道，貸款人是淡馬錫旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供貸款,由此獲得萬達酒店發展的股份。截至2022年12月31日，萬達酒店發展擁有122家酒店，合計超過2.86萬間客房，另有232家已簽約管理正在開發中尚未開業的酒店。

作為富力地產體系內相對優質的資產，酒店的控制權一旦旁落，對富力地產現已承壓的資金狀況無疑是雪上加霜。

2022年，富力地產率先完成了境內外債務整體重組。同年7月，富力地產附屬公司怡略公布，10支美元票據合并為3支（下稱“怡略票據”） ，并展期3-4年，票據總額將近49.44億美元，當時，富力方面還拿出了位于馬來西亞新山的富力公主灣項目和位于英國倫敦的 LONDON ONE 項目（即ONE Nine Elms項目）作為增信。此次美元票據展期，亦被市場稱為亞洲房企最大一筆債務重組案例。

如今，卻又再次陷入資金困局。在富力地產的酒店資產卷入債務違約風波之時，上述3支展期后的債券也走到了風險的邊緣。8月11日，富力地產發布公告稱，怡略票據目前還剩45.27億美元尚未償還，票據一共1.47億美元的利息需在7月11日支付，但在過了一個月寬限期，富力地產由于“面臨的現金流壓力”沒有支付。

今年5月，富力地產賣掉了ONE Nine Elms項目，償還了項目貸款，也注銷了部分怡略票據，富力地產稱公司借此“成功降低了債務規�！薄６�在淡馬錫提出清盤呈請后，一只腳“上岸”的富力又被拽回岸邊，新一輪挑戰才剛剛開始。