出品/商業(yè)地產(chǎn)志

撰文/Violet

上海的商業(yè)盤(pán)點(diǎn)，五角場(chǎng)商圈必然是繞不過(guò)去的一個(gè)。

不論是五位一體的空間設(shè)計(jì)，還是頗為可觀的商業(yè)體量，五角場(chǎng)確實(shí)有令人過(guò)目不忘的資本。

但當(dāng)我們?cè)谒阉饕�擎中輸入五角�?chǎng)，相關(guān)簡(jiǎn)介所跳出來(lái)的全稱(chēng)卻是「江灣-五角場(chǎng)」。盡管五角場(chǎng)盛名在外，但事實(shí)上，在江灣-五角場(chǎng)的整體規(guī)劃中，其核心區(qū)并不是五角場(chǎng)的環(huán)島地區(qū)，而是位于環(huán)島區(qū)北部的新江灣城入口處。

與其北部銜接的新江灣城，作為極具代表性的第三代國(guó)際社區(qū)，更是五角場(chǎng)商業(yè)除高校客群之外，高端商務(wù)客群與高凈值居住客群的最主要來(lái)源之一。

除了前往五角場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)物消費(fèi)，新江灣城也有屬于自己的商業(yè)中心——合景·悠方(上海)(下文簡(jiǎn)稱(chēng)上海悠方)。

伴隨著新江灣城區(qū)域規(guī)劃的逐步落地，新江灣城的社區(qū)活力和消費(fèi)需求都逐漸走向了新的階段，上海悠方也來(lái)到了開(kāi)業(yè)之后的第七個(gè)年頭。

作為見(jiàn)證新江灣城生活方式變遷的區(qū)域商業(yè)，上海悠方的經(jīng)歷并非個(gè)例——處于成熟高端客群環(huán)抱腹地，同時(shí)也面臨商業(yè)中心分流挑戰(zhàn)，但它卻走出了一條獨(dú)屬于自己的成長(zhǎng)之路。

這樣的商業(yè)，值得被看見(jiàn)。

01

在新江灣城的生意經(jīng)

聚焦家門(mén)口才能走得更遠(yuǎn)

作為上海市區(qū)唯一的天然濕地，新江灣城從不缺生態(tài)綠意。

區(qū)域內(nèi)河網(wǎng)密布、綠植覆蓋，擁有濕地公園、生態(tài)走廊、綠地河道等原生態(tài)景觀，在2010年被聯(lián)合國(guó)命名為「國(guó)際生態(tài)型示范社區(qū)」。

除了得天獨(dú)厚的自然稟賦，新江灣城作為中心城區(qū)少有的整體規(guī)劃板塊，區(qū)域內(nèi)的住宅規(guī)劃伊始即按照低密富人區(qū)的配置打造，均價(jià)長(zhǎng)期保持在10萬(wàn)/㎡以上，被定位為比肩乃至超越古北與聯(lián)洋的第三代國(guó)際社區(qū)。

同時(shí)，不論是復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、灣谷科技園等高新產(chǎn)業(yè)集群，亦或是上海頭部的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療與教育資源配置，都注定了新江灣城會(huì)成為符合新時(shí)代人居需求、吸引全市高凈值客群集聚的前沿國(guó)際社區(qū)。

伴隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸落地，新江灣城的常住居民迅速增加，結(jié)合區(qū)域內(nèi)高校及科創(chuàng)企業(yè)集群的加持，新江灣城板塊的人口規(guī)模及輻射影響力也在持續(xù)增長(zhǎng)中，為區(qū)域發(fā)展貢獻(xiàn)了源源不斷的新生力量。

具有「高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)力」屬性的三高客群，逐漸成為區(qū)域人口主力，且呈現(xiàn)出越來(lái)越明顯的年輕化之勢(shì)。

于他們而言，理念先進(jìn)的生活方式不必費(fèi)力尋找，其核心要素也無(wú)需刻意總結(jié)，因?yàn)檫@些就是他們的日常本身：

良好的藝術(shù)品味和審美積累，讓新江灣城的在地客群并不滿足于大眾的消費(fèi)選擇，他們所需要的，是能夠集休閑社交、戶外運(yùn)動(dòng)、綠色生活等為一體的新型生活方式，代表了當(dāng)下最為先進(jìn)的商業(yè)要素集合。

而對(duì)于身處其中的上海悠方而言，伴隨著周邊淞南、中原板塊的成熟，其家門(mén)口的定義范圍也在不斷擴(kuò)大，更加聚焦于核心區(qū)域，自然成為了一種「順勢(shì)選擇」：

不論是考慮到區(qū)域內(nèi)極為可觀的消費(fèi)力，又或是足夠前沿的生活消費(fèi)理念，似乎都可以說(shuō)，「就在家門(mén)口，亦有大世界。」

唯有做好眼前，才能走得更遠(yuǎn)。

02

北上海生活社交目的地

湖畔生活的全新氛圍正在成形

如果說(shuō)深耕新江灣城奠定了上海悠方的發(fā)展基礎(chǔ)，那么與時(shí)俱進(jìn)無(wú)疑是它一直以來(lái)的成長(zhǎng)基調(diào)

2017年開(kāi)業(yè)的上海悠方，當(dāng)前已逐漸成長(zhǎng)為「北上海生活社交目的地」，并與在地客群健康生活、快樂(lè)社交的需求相契合，展現(xiàn)出更為新鮮與活力的全新一面。

從今年項(xiàng)目動(dòng)態(tài)調(diào)改思路來(lái)看，上海悠方一直走在市場(chǎng)風(fēng)向前列：

依托獨(dú)有的生態(tài)與戶外資源，上海悠方在北面湖畔公園核心區(qū)域打造SPORTS PARK，現(xiàn)已引入了保齡球、漿板、皮劃艇、滑板等一系列運(yùn)動(dòng)品牌，并借助集聚效應(yīng)重塑全場(chǎng)運(yùn)動(dòng)氛圍。

盡管倡導(dǎo)運(yùn)動(dòng)是購(gòu)物中心熱門(mén)趨勢(shì)，但能夠借助環(huán)境優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)如此齊全的高階運(yùn)動(dòng)集合，仍然是在上海極其罕見(jiàn)的存在。

這其中，既有引領(lǐng)夏季運(yùn)動(dòng)熱潮的漿板新晉代表品牌「繪玩戶外運(yùn)動(dòng)」，也有兼具專(zhuān)業(yè)度與休閑性的仲馬保齡球館，同時(shí)與項(xiàng)目已有的天空球場(chǎng)、9月10日開(kāi)啟試營(yíng)業(yè)的VENUS滑板俱樂(lè)部以及即將登陸的「跳島」背包艇一起，致力讓上海悠方成為周邊客群戶外健身、運(yùn)動(dòng)社交的首選據(jù)點(diǎn)。 

作為騎行友好商場(chǎng)，上海悠方本身就自帶運(yùn)動(dòng)DNA，而更多新品牌的入駐，則讓上海悠方的高階運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)更加豐富，同時(shí)與場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外品牌積極聯(lián)動(dòng)，促成了運(yùn)動(dòng)內(nèi)容的持續(xù)破圈發(fā)聲。

五一期間，上海悠方推出「不宕機(jī)運(yùn)動(dòng)節(jié)」，期間攜手「繪玩戶外運(yùn)動(dòng)」開(kāi)啟水上運(yùn)動(dòng)日，帶來(lái)漿板互動(dòng)新體驗(yàn)，解鎖城市劃水新方式；

上海悠方還與《魔都探險(xiǎn)家》俱樂(lè)部聯(lián)袂打造「揮爪揮拍」萌寵匹克球新體驗(yàn)，解鎖人寵互動(dòng)新場(chǎng)景，體驗(yàn)新奇運(yùn)動(dòng)趣味；

除此之外，不論是FACTOR新車(chē)鑒賞會(huì)，還是熒光夜跑，都促成了運(yùn)動(dòng)氛圍的持續(xù)強(qiáng)化，讓運(yùn)動(dòng)標(biāo)簽成為了上海悠方鏈接資源、合作共創(chuàng)的新增基點(diǎn)。

*FACTOR新車(chē)鑒賞會(huì)（上）|熒光夜跑（下）

除了運(yùn)動(dòng)氛圍的傾力打造，上海悠方還敏銳捕捉到了寵物友好趨勢(shì)，并借助自身的草坪資源，在L1外街草坪打造UFUN寵物友好街區(qū)，與咖啡街遙遙相對(duì)，提供了主人與毛孩子可共同放松的CHILL空間。

在L2外街區(qū)域，上海悠方驚喜迎來(lái)大貓空降，其內(nèi)部更是別有洞天的親子樂(lè)園，在滿足玩樂(lè)需求的同時(shí)格外出片，成為了周邊消費(fèi)者相約打卡、放松心情的暖心一隅。

與此同時(shí)，上海悠方場(chǎng)內(nèi)的品牌也在持續(xù)迭代，B1層秦小乖、克茗冰室、KUMO KUMO、朱全璋、喜家德等品牌的引入，與原有的餐飲品類(lèi)構(gòu)成互補(bǔ)，共同組成了更為豐富、完整的餐飲矩陣，提供更為多元的美味選擇。

B1層主力店之一——盒馬鮮生，更以長(zhǎng)期位居上海No.2的銷(xiāo)售額，彰顯出與周邊客群日常理想生活的深度鏈接和長(zhǎng)期黏性。

B2食集也在同步上新中，目前已入駐酸小七、夸父炸串、一點(diǎn)點(diǎn)、超級(jí)雞車(chē)、滿巍明生炸雞架等，未來(lái)還將持續(xù)引入更多具有地域特色的美食品牌。

很多時(shí)候，改變帶來(lái)的效果并非一朝一夕，短期內(nèi)也難以被簡(jiǎn)單量化，但當(dāng)我們將時(shí)間拉長(zhǎng)，所有的努力都會(huì)無(wú)所遁形，改變所帶來(lái)的效果也會(huì)逐漸顯性。

以上海悠方的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)為例，不論是超30萬(wàn)的會(huì)員人數(shù)，還是近千元的客單價(jià)，都是在區(qū)域商業(yè)中相當(dāng)可觀的存在。

而這一切的背后，正是悠方作為一個(gè)開(kāi)業(yè)7年的項(xiàng)目，通過(guò)與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整與積累，從而實(shí)現(xiàn)了在市場(chǎng)大環(huán)境的沉浮波動(dòng)中始終向前。

而現(xiàn)在，伴隨著更為年輕、更具活力的商業(yè)陣容，上海悠方的下一階段已經(jīng)開(kāi)啟，其市場(chǎng)聲量和商業(yè)影響力都已更上一層。

與此同時(shí)，上海悠方將引領(lǐng)新江灣城的湖畔生活打開(kāi)新的局面，一種更為自在、靈動(dòng)的生活氛圍正在成形。

03

年輕人愿意在這扎堆

CHILL與COOL本就可以共存

如果說(shuō)對(duì)于空間和品牌的調(diào)整重塑了項(xiàng)目基調(diào)，那么上海悠方今年以來(lái)以潮流、運(yùn)動(dòng)、社交為核心的多類(lèi)型活動(dòng)，無(wú)疑是對(duì)項(xiàng)目精神內(nèi)核的進(jìn)一步擴(kuò)容。

今年5月，上海悠方攜手SL15休閑騎行社，打造城市自行車(chē)騎行體驗(yàn)局，讓大家在騎行中盡情釋放自我。

7月，由仲馬保齡球館主辦的2024城市弧線對(duì)抗賽上海站在上海悠方成功舉辦。作為城市級(jí)的保齡球賽事，此次賽事吸引了16個(gè)代表隊(duì)、近50名選手積極參賽，進(jìn)一步助推了保齡球走入大眾、走入日常。

8月，第八屆KPD少兒街舞大賽(齊舞)總決賽在上海悠方圓滿落幕。

作為一項(xiàng)連續(xù)兩屆被納入上海市民運(yùn)動(dòng)會(huì)的品牌賽事，KPD少兒街舞大賽一直以來(lái)受到了街舞愛(ài)好者、街舞俱樂(lè)部以及社會(huì)各界的高度關(guān)注，而今年乘著巴黎奧運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，其賽事影響力和活動(dòng)流量又達(dá)到了新的量級(jí)，讓這項(xiàng)足夠COOL的運(yùn)動(dòng)進(jìn)一步深入人心。

拿著舊地圖，到不了新大陸。太過(guò)于傳統(tǒng)的活動(dòng)，必然難以與新時(shí)代年輕群體的內(nèi)心需求形成共鳴，這也是當(dāng)前諸多購(gòu)物中心進(jìn)行文藝策展、戶外運(yùn)動(dòng)以及Z世代活動(dòng)嘗試的根本原因。

而在上海悠方的前進(jìn)之路上，借助潮流活動(dòng)的力量，以興趣社群引起共鳴，讓這些活動(dòng)在本地朋友圈刷屏的同時(shí)，也進(jìn)一步引爆了外部的聲量傳播，促成了其對(duì)年輕群體影響力的持續(xù)提升

未來(lái)，上海悠方的影響力或許將不再局限于湖畔，五角場(chǎng)之外，新江灣城商業(yè)亦將擁有自己的姓名。

結(jié)語(yǔ)

很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)追求輻射能力的最大化，看輕家門(mén)口的一畝三分地。但從上海悠方的身上不難看出，商業(yè)不僅需要目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn)，更要能很好地關(guān)注當(dāng)下。

尤其對(duì)于基礎(chǔ)條件優(yōu)異、客群質(zhì)量較高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，能夠緊跟客群需求、及時(shí)調(diào)整變化，即可達(dá)到及格線；而能夠提前洞察市場(chǎng)趨勢(shì)、對(duì)于區(qū)域生活有所引領(lǐng)，則有望評(píng)分良好；能夠再進(jìn)一步持續(xù)拓展自身聲量，則有望成為一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目。

登高無(wú)需望遠(yuǎn)，機(jī)會(huì)自在眼前。如上海悠方一樣，既能心懷理想，但也扎實(shí)的做好該做的一切，自然值得被大家看見(jiàn)。

上海悠方新面貌的呈現(xiàn)，與背后的合景泰富商業(yè)資管一直以來(lái)對(duì)于商業(yè)空間的思考密不可分。

作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，合景泰富商業(yè)資管始終致力于把握時(shí)代發(fā)展脈搏、鏈接當(dāng)代商業(yè)靈感，積極嘗試創(chuàng)新的空間敘事與場(chǎng)景表達(dá)，去實(shí)現(xiàn)對(duì)新一代青年人群的情緒傳遞。

未來(lái)，我們也期待能有更多像合景泰富商業(yè)資管這樣的平臺(tái)，能夠讓生活細(xì)微散發(fā)光芒，讓商業(yè)價(jià)值被真正看見(jiàn)。