來源/時(shí)代財(cái)經(jīng)

作者/陳澤旋

在對(duì)萬達(dá)的這一趟投資中，“碧桂園系”紛紛選擇停船上岸。

9月25日早間，碧桂園服務(wù)（6098.HK）披露，旗下公司碧桂園物業(yè)香港計(jì)劃向萬達(dá)方出售大約1.08億股珠海萬達(dá)股份，占珠海萬達(dá)全部股本將近1.49%，代價(jià)約為31.42億元。

轉(zhuǎn)讓完成后，碧桂園物業(yè)香港仍然持有2210.94萬股珠海萬達(dá)股份，約占珠海萬達(dá)全部股本的0.31%，但碧桂園服務(wù)有意沽清全部股份。

圖源：碧桂園服務(wù)公告

這筆投資要追溯到2021年7-8月，當(dāng)時(shí)，珠海萬達(dá)的控股股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“大連萬達(dá)商管”）與22家投資機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，為珠海萬達(dá)引入高達(dá)380億元的戰(zhàn)略融資，并簽下最遲要在2023年完成上市的對(duì)賭協(xié)議，而碧桂園服務(wù)和碧桂園均在此時(shí)以投資者的身份入局。

對(duì)賭協(xié)議約定了珠海萬達(dá)的上市時(shí)間，然而，許諾遲遲未能兌現(xiàn)，在對(duì)賭大限壓頂之際，大連萬達(dá)商管與大部分投資者簽下了新的投資協(xié)議。此時(shí)，部分原有的投資者決定先從萬達(dá)這艘巨輪中“下船”。

去年12月，碧桂園服務(wù)的兄弟公司碧桂園已先行宣布“套現(xiàn)”，計(jì)劃賣出珠海萬達(dá)全部股份，同月，永輝超市也公布了所持大連萬達(dá)商管股份的出售計(jì)劃。

你看上我的錢，我看上你的物業(yè)

此次計(jì)劃轉(zhuǎn)讓的1.08億股珠海萬達(dá)股份標(biāo)價(jià)31.42億元，這些股份的初始購買價(jià)約為26.81億元，一買一賣，碧桂園物業(yè)香港可以獲得將近4.61億元的差額（未扣除出售事項(xiàng)有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用）。

根據(jù)此前相關(guān)協(xié)議的約定，在計(jì)入碧桂園物業(yè)香港入股珠海萬達(dá)之后取得的分紅的情況下，萬達(dá)方應(yīng)保證碧桂園物業(yè)香港對(duì)1.08億股股份的投資，能夠?qū)崿F(xiàn)8%的稅后年化內(nèi)部收益率，取得收益的形式為現(xiàn)金。

相關(guān)交易將在不晚于今年12月31日時(shí)完成，買家為萬達(dá)方自行或指定第三方。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，萬達(dá)方指的是珠海萬達(dá)的股東珠海萬贏和大連萬達(dá)商管，其中，大連萬達(dá)商管是珠海萬贏的控股股東，亦是珠海萬達(dá)的控股股東。

此次1.08億股轉(zhuǎn)讓完成后，碧桂園物業(yè)香港仍然持有2210.94萬股珠海萬達(dá)股份，約占珠海萬達(dá)全部股本的0.31%。

不過，時(shí)代財(cái)經(jīng)留意到，碧桂園服務(wù)并不打算將剩余股份留在手中，此前的相關(guān)協(xié)議約定由萬達(dá)方繼續(xù)接手。

碧桂園服務(wù)之所以選擇與萬達(dá)“分手”，是為了戰(zhàn)略聚焦和收縮財(cái)務(wù)性投資規(guī)模，按投資退出計(jì)劃回售股份，而回籠資金將“用作一般運(yùn)營資金及董事會(huì)批準(zhǔn)的其他用途”。

值得注意的是，碧桂園服務(wù)與珠海萬達(dá)的合作并非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資。在此前發(fā)布的招股書中，珠海萬達(dá)提到了與碧桂園服務(wù)的戰(zhàn)略合作，珠海萬達(dá)的安保及保潔工作由碧桂園服務(wù)的全資附屬公司碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司提供，雙方就此訂立了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

圖源：萬達(dá)招股書

珠海萬達(dá)公布的資料顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6560萬平方米。其中，184個(gè)由獨(dú)立第三方擁有，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的38.98%。截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)另有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

關(guān)于是否會(huì)進(jìn)行新的投資，以及碧桂園服務(wù)退出投資是否會(huì)影響物業(yè)服務(wù)的合作，截至發(fā)稿，碧桂園服務(wù)未向時(shí)代財(cái)經(jīng)予以回應(yīng)。

部分投資者撤退，王健林等來救兵

與碧桂園服務(wù)相比，陷于債務(wù)危機(jī)的碧桂園似乎更需要這筆資金。

去年12月，碧桂園先行發(fā)布公告，間接全資附屬公司金逸環(huán)球計(jì)劃向萬達(dá)方（注包括珠海萬達(dá)、大連萬達(dá)商管、珠海萬贏）出售所持有的珠海萬達(dá)全部股份，占珠海萬達(dá)全部股本的1.79%。

這是一單虧本生意。2021年7-8月，碧桂園以與碧桂園服務(wù)相同的價(jià)格入股了珠海萬達(dá)，即32.3億元；而如今退出投資，轉(zhuǎn)讓價(jià)格僅僅30.69億元。碧桂園預(yù)期相關(guān)交易累計(jì)錄得綜合虧損約1.6億元（即轉(zhuǎn)讓代價(jià)與初始投資成本的差額），所得資金將用于境外債務(wù)重組。

選擇退出的投資者，錢袋子都不太寬裕。去年12月，永輝超市公布，計(jì)劃向大連御錦貿(mào)易有限公司出售所持有的大連萬達(dá)商管全部3.89億股股份，價(jià)格為45.3億元，永輝超市預(yù)計(jì)完成交易后，公司整體收益為6.12億元。

永輝超市稱出售的目的“是為了盤活公司資產(chǎn)，符合公司縮小投資規(guī)模戰(zhàn)略”。不過，在市場(chǎng)看來，永輝超市此番操作的另一原因是盈利能力下降和資金壓力增加，是傳統(tǒng)超市在經(jīng)營壓力之下不得已而為之的選擇。

大連萬達(dá)商管是珠海萬達(dá)的控股股東。在萬達(dá)推出珠海萬達(dá)這個(gè)上市主體之前，在A股沖擊IPO屢戰(zhàn)屢敗的主體是大連萬達(dá)商管。大連萬達(dá)商管和珠海萬達(dá)同為商業(yè)地產(chǎn)公司，它們的主要區(qū)別在于大連萬達(dá)商管是重資產(chǎn)模式，持有及運(yùn)營商業(yè)物業(yè)；而珠海萬達(dá)是大連萬達(dá)商管旗下的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理平臺(tái)。

大連萬達(dá)商管原名為大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“萬達(dá)商業(yè)”）。2016年，由于股價(jià)長(zhǎng)期低迷，王健林選擇將萬達(dá)商業(yè)私有化，為了成功退市，王健林找來多個(gè)財(cái)團(tuán)“救急”，同時(shí)簽下對(duì)賭協(xié)議承諾回A上市。只是后期市場(chǎng)變幻莫測(cè)，上市之事久未能成，多年來，對(duì)賭的陰霾和資金的壓力始終纏繞著王健林。

2021年，萬達(dá)的上市主體變成珠海萬達(dá)，上市目的地也由A股重新轉(zhuǎn)向港交所。2021年10月至2023年12月，珠海萬達(dá)先后四次向港交所遞交上市申請(qǐng)，但上市進(jìn)程并未有明顯的推進(jìn)。

2023年公布的最新申請(qǐng)資料顯示，2020年、2021年及2022年，珠海萬達(dá)的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.6%；收入分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元；凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.33億元。

最后一次上市失敗的同時(shí)，對(duì)賭大限也步步逼近，王健林又一次火燒眉毛，卻又一次化險(xiǎn)為夷。

去年12月12日，與太盟投資集團(tuán)及其他投資者針對(duì)珠海萬達(dá)的新投資協(xié)議落地，新的投資不再就上市設(shè)置對(duì)賭協(xié)議，此外，原有的絕大多數(shù)投資人保留了對(duì)珠海萬達(dá)的投資，只是時(shí)過境遷，部分投資者選擇撤退。

碧桂園系的退出是否會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營產(chǎn)生影響，以及誰將接手“碧桂園系”沽出的股份，就相關(guān)疑問，時(shí)代財(cái)經(jīng)向萬達(dá)發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。