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撰文/何欣

如今的碧桂園，有人在惋惜，有人在看熱鬧，更有人在照鏡子。

11月4日，碧桂園控股有限公司發布2024年10月份未經審核營運數據。

根據公告，碧桂園及附屬公連同合營公司和聯營公司，于2024年10月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣43.3億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約45萬平方米。

按照2024年1-9月的數據，碧桂園前九個月的合同銷售金額為363.9億元，合同銷售面積為379.8萬平方米，由此推測，碧桂園2024年1-10月權益合同銷售金額為407.2億元，權益合同銷售面積為424.8萬平方米。

今年10月，在碧桂園召開的內部管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就明確指出，碧桂園接下來做好三件事：保交房、資產管理、有效銷售。

然而，碧桂園真的落實到實處了嗎？碧桂園真的做好這三件事了嗎？

促銷售、賣資產

先從有效銷售情況來看。從單月成績分析，碧桂園確實實現了逐月攀升。

從7月的34.1億元合同銷售金額，38萬平方米的合同銷售建筑面積；到8月的34.3億元，35萬平方米；再到9月的36.2億元，42萬平方米；最后到10月的43.3億元合同銷售額，45萬平方米合同銷售面積，碧桂園已經實現了三連升。

可放眼到整體的銷售業績，碧桂園今年不止分數大跌，就連表現排名也跌出了前五。

根據觀點指數發布的《2024年1-10月房地產企業銷售表現》，碧桂園以420.52億元的權益銷售金額排行14；而全口徑銷售面積以544.52萬平方米排行第八。

而去年同期，在觀點指數發布的《2023年1-10月房地產企業銷售表現》中，碧桂園可是以1606.22的權益銷售金額位列前五；更是憑借2533.14萬平方米的全口徑銷售面積占據榜首之位，超過了保利和萬科。

今年前十月，權益合同銷售金額同比減少74.74%，全口徑銷售面積同比下降78.50%。由此看來，碧桂園還得在“有效銷售”上加把勁。

再從資產管理層面來看。如今，外界最關注的莫過于碧桂園的債務問題。

由于碧桂園遲遲未披露2023年全年財報，所以最新的數據也僅能截止至2023年中期。截至2023年6月末，碧桂園總負債為1.36萬億元，在房企負債中排第二。

雖然目前外界未能獲取最新的負債信息，但今年以來，碧桂園的一系列債務動作可不小。

今年9月初，就有消息傳出，碧桂園擬調整兌付方案，將9筆境內債的分期款項，延期6個月至2025年3月，涉及金額近150億元。

官方也確認了消息的真實性，并表示銷售修復以及資金監控等問題依舊客觀存在，公司在短期內完成資金籌措仍有不確定性

與此同時，碧桂園在同月也轉讓了一部分“資產包”，并以項目股權沖抵應付貨款。

今年9月9日，帝歐家居發布公告稱，全資子公司歐神諾與碧桂園相關方簽署協議，受讓后者持有的三項不動產，以其對碧桂園的4.23億元債權支付。

據悉，抵債資產為碧桂園地產集團下屬公司碧浦置業持有的位于上海南翔鎮10街坊10/6丘、嘉定區云安南路45號、嘉定區云安南路29弄26號的三項不動產。

簡單來說就是欠供應商的錢，碧桂園用房產抵了。由于該三項不動產無法通過登記過戶的方式交易，因此通過協議轉讓碧浦置業100%股權的方式實現。

雖然碧浦置業的債權及股權的合計值為3.38億元，與欠歐神諾的4.23億債務還有近一個小目標的差距，但歐神諾還是選擇了見好就收。此外，歐神諾還同意免除碧桂園地產集團下屬公司及關聯公司對歐神諾負有的采購款債務中的5711.87萬元債務。

在市場看來，碧桂園此番“以房抵供”就像拋銀幣，一面是為了保命，另一面則是在賭市場能否快速回暖。

還債、重組、保交樓

眼前，楊惠妍最緊要的工作之一，還要重組境外債。境內債可以拿國內的不動產物業去抵，可境外債外權人不能指望上。

截止目前，碧桂園存續的美元債共計15只，余額為99.1億美元，合計超700億元人民幣，有兩只已到期未還。而碧桂園的境外債務重組工作還在四處碰壁，至今仍未就重組方案的條款與主要債權人達成一致。針對公司的清盤呈請聆訊被進一步延期至2025年1月20日。

不過，就當大家以為碧桂園已無力償還債務時，10月22日，碧桂園卻發布公告稱，要將規模為2億元的“22碧地03”債券兌付時間提前2個月至10月25日。

可究其根源，碧桂園此舉也是為了能順利推進旗下子公司金逸環球向萬達出售珠海萬達股權事宜，好一步回血。

此前，碧桂園在發行“22碧地03”債券時，將持有的珠海萬達商管股份作為了反擔保措施。如今，若要將這些股份出售回萬達，則需解除之前為“22碧地03”債券提供的股份。為此，碧桂園才狠下心來償付這筆債券。

值得肯定的是，盡管資金壓力大，但碧桂園穩步推動保交樓工作。

據了解，碧桂園出售珠海萬達商管股權所得資金，除了用于債務重組，也有部分用于保交房。官方數據顯示，今年上半年，碧桂園累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，涉及29個省份178個城市，部分項目實現提前交付。

與此同時，據第三方數據顯示，2024年1-9月，碧桂園已交付23.5萬套。不過，目前完成的交付量與離楊惠妍定下的“今年規劃交付量超48萬套”的目標相比，任務依舊依然艱巨。她自己也不禁感嘆，“仍然是天量的交付任務”。

但好在，眼下政府已擴大白名單覆蓋范圍，且取得一定成效。

據國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹，截至今年10月16日，“白名單”已審批通過貸款達到2.23萬億元。未來的兩個半月時間內，“白名單”項目的信貸規模將要再增加1.77萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元。

數據顯示，與9月13日相比，截至10月10日，碧桂園進入白名單的項目增長約12.8%，新增到賬貸款約260%，延展資金增加62.8%。

如今，房地產利好政策已經全面釋放，購房者的信心也進一步被提振起來。天時地利人和，就差碧桂園這一“人和”的一腳。市場已經給足碧桂園耐心，未來的路，還得看它自己。