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撰文/高天

杭州商業這幾年愈發內卷，與日俱增的新商場進入市場之余，也在一些新的業態、場景和內容上持續創新，目的都是為了能有良好的經營。

然而，市場如戰場，巨大的競爭環境下總有一些商場開始掉隊。這些年，提及杭州那些“令人惋惜”的商場不在少數。比如還在“爛尾”的戴村城南銀泰城、星橋蘇寧廣場、嘉凱城等，經營不佳的博雅城、港龍悠樂城、藍鉆天成、涌金廣場、星玖城、臨平萬寶城(已經被萬達接手，即將在12月開業)、西嘉中心(已經被天虹接手)等，更有如藍鉆天成、西城廣場等走向拍賣的物業。

日前，《聯商網》走訪了位于杭州城西核心地段、三墩板塊的杭州五洲國際廣場，現場的經營情況同樣令人惋惜。

在呈現真實的經營情況之外，《聯商網》也希望能分析下其經營困境的背后原因，以及這些經營了多年、且遭受困境的商場應該如何發展。

01

以外賣為主，開業率僅33％

古墩路與余杭塘路交匯處，就是杭州五洲國際廣場所在，而這正是兩條主干道，項目的位置十分優越，地處城西的核心地段，三墩也是杭州近幾年發展較快、配套最成熟的板塊之一。同時，五洲國際與地鐵2號線文新站也僅600米左右的距離，雖然不是地鐵上蓋，但也是交通優勢明顯的商業。

2015年1月，杭州五洲國際廣場開業，商業面積3萬㎡，開放式的物業結構，總體地下2層至地上3層，其中B2是停車場，地下1層至地上3層為商業部分。

《聯商網》實體探訪后看到，正對古墩路的大門是商場的主入口，外圍廣場有個小型的鯊魚裝置美陳，另一邊則被電動車占據。門口依然有圍欄攔著，只開放了一半的入口進入商場，圍欄旁邊的告示欄上貼滿了關于五洲國際業主方杭州龍安置業有限公司和物業管理方無錫順茂物業管理有限公司杭州分公司與五洲國際商業中心業主委員會的決策糾紛告知書。

大門主入口兩邊的“黃金鋪位”分別被淺草音樂餐廳、大胡子燒烤火鍋和拾月花藝工作室三家品牌占據，不過探訪時這三家門店都是大門緊鎖的狀態。

進入商場，一片“荒涼”之感撲面而來。從一樓至三樓，大多店鋪都是關閉的狀態，品牌也以餐飲為主，現場最多的“顧客”是外賣員，奔走在一些餐飲店取餐。值得注意的是，五洲國際廣場幾乎變成了一個“外賣美食城”。

商場的自動扶梯分別位于前后兩端，中間設置了一些步梯，因為是開放式街區的模式，夏天還是挺熱的，這也是街區商業的通病。

從商場內的一個開業情況上看，規劃的150+店鋪，約50家店鋪在營業中，開業率僅33％左右。

各樓層具體品牌開業情況如下:

B1為世紀聯華超市為主，以及有一家理發店；

地上1層有德克士、魚你在一起、卡星琪兒童樂園、愛上這只羊、正新雞排、永和大王、Kim Mim-Hee韓式炸雞、JIREH7韓國料理、叫了個炸雞、烤冷面手抓餅、超模廚房、輕即·SALAD·輕食、猛馬云廚美食廣場、豆豆盒子等近20家品牌；

二樓有黑桃A桌球俱樂部、樂禮堂音樂生活館、信業時代影城、周鮮生小龍蝦蟹煲以及美味多美食城，包括一碗低脂de海南雞飯、怪會卷徐州肉筋卷餅、Kim Mim-Hee韓式炸雞、膳食記等；

三樓有兩家體育運動品牌，分別是大柳羽毛球館、力德體育。此外寫字樓部分也有幾家商業，比如4樓的禧雀會棋牌、6樓的寶森私人健身會所、7樓的水沐瑜伽普拉提工作室和中田健身工作室。

相比探店時(2024年8月30日)，截至11月13日，從大眾點評上看，1樓新增了瘦小卡營養低卡健康餐，2樓新增了新疆草原蒸羊排牛排蒸雞、魔幻云南的野生菌燜肉飯、巴頂冒菜老成都冒烤鴨、真力立時等品牌。

在購物環境不佳、招商乏力、品牌吸引力不足、營銷活動幾乎沒有的情況下，五洲國際廣場的經營自是不理想。

02

經營不善的背后原因

杭州五洲國際廣場的地理位置優越，交通便捷，同時周邊有耀江文鼎苑、圣苑、政苑、冠苑、紫金文苑等成熟居住區，臨近全國TOP級院校浙江大學的紫金港校區，消費群支撐也足夠。可以說，五洲國際廣場的“底子”不差，但落得如此地步，背后也存在一定的原因。

一方面，強敵環伺。

古墩路一路之隔就是古墩印象城，東北方向步行1.3公里是城西銀泰城，西邊2公里是西溪銀泰城、3公里是龍湖西溪天街，北面3公里是龍湖紫荊天街和印悅里，更北的金家墩附近還有金地廣場、西田城，均經營得不錯；南面3公里是西城廣場，這個項目比五洲國際還慘，已經上架被拍賣。南邊距離五洲國際3.6公里則是杭州的非標商業代表天目里。

可以看到，古墩路沿線的商業有多卷。一條古墩路直線從北到南分別串起了永旺夢樂城(良渚店)、金地廣場、龍湖杭州紫荊天街、古墩印象城、五洲國際廣場、西城廣場、天目里，同時沿線還分布著城西銀泰城、西田城、印悅里、龍湖杭州西溪天街、西溪銀泰城、紫金生活廣場、同仁匯商場、303生活廣場、寶港生活廣場等一眾大小商場。

另一方面，招商和運營管理能力欠缺。

首先，現場衛生環境一般，整體物業陳舊。

其次，從商場的品牌入駐看，鮮有知名連鎖品牌，德克士應該是目前場內的“最大牌”。同時，業態上以小餐飲為主，且多為外賣店，服飾等零售品牌缺失，一站式消費難以滿足。

最后，《聯商網》實地探訪時間是2024年8月30日，商場的品牌導視牌依然是2023年的，并沒有及時更新。比如導視牌上的COSTA咖啡、暖檸輕食、喜姐炸串、海倫司小酒館、韓千爐自助火鍋烤肉等品牌早已撤場。

因此，即便有一定的消費力支撐，同時有足夠的年輕人，但五洲國際廣場自身的招商和運營情況無法滿足消費需求，自然也會被消費者“拋棄”。

03

未來發展如何抉擇？

杭州五洲國際廣場的慘淡經營，事實上也是整個五洲國際集團的困局。

五洲國際集團于2004年在江蘇無錫成立，2013年6月13日，五洲國際登陸港交所，是繼金輪天地后內地第二家在港上市的房企，卻也成為“最短命的上市房企”。

公開資料顯示，五洲國際上市之日股息為每股1.22港元，并在2014年9月17日最高至每股2.19港元。但是此后股價每況愈下，2018年9月3日便開始停牌。根據港交所2018年8月1日起執行的規則在主板上市連續停牌18個月的公司，香港聯交所可以對其進行摘牌。

2020年12月4日，五洲國際正式發布公告稱，港交所將于12月8日上午9時起取消公司在港的上市地位，正式退市。

商業地產是五洲國際的重要業務。創始人舒策城曾公開表示，“五洲國際自成立以來就和別人不一樣，商業地產運營商是公司重要的標簽”。據悉，五洲國際高峰時進軍全國27個城市，運營了42個項目，總建筑面積超1200萬㎡，更獲得國務院發展研究中心頒發的“2013中國商業地產公司品牌價值TOP10”獎，其創立的“二三五”開發運營體系(即開發占20%，招商占30%，運營占50%)也頗具創新性。

只不過運營為核心的五洲國際，如今商業資產的運營并不理想，多少有點諷刺，這跟五洲國際的資產債務息息相關。從2013年上市之后，五洲國際的負債總額從114.37億元擴大至210.59億元，凈負債率從60%增至247.5%。截至2017年底，公司手中持有的現金及現金等價物僅有3.63億元。

受此影響，近年來五洲國際也在頻繁出售資產。近日，溫州瑞安五洲國際商貿城再度流拍，起拍價約266.8萬元，該項目的首次起拍價為1.92億元。

商業地產行業，后續的經營是至關重要的。如果沒有專業的商業經營能力和經驗，很難維持長效的良好經營。與杭州五洲國際廣場一樣飽受經營困擾的商業物業還有很多，無一例外都是因為銷售和客流不佳，經營不善而虧損，甚至倒閉。

聯商專欄作者方湖認為，商業是個精耕細作的行業，經營的難度不僅與城市發展、經濟、人口、消費等要素息息相關，也在于自身橫跨行業跨度大、建筑與空間迭代快、消費內容更新快、投資規模大、回收周期長、經營周期更長等復雜性。

針對這些經營不善的商場，我們認為可以有兩方面的策略。

一方面，企業如果真正無法獨立經營好，可以及時撤場，交由更專業和成熟的公司來運營。諸如華潤、龍湖、印力、銀泰、新城控股、招商、萬達等都是出色的運營商，不僅具備了單個標桿商業的打造能力，也因成熟的品牌體系和運營能力實現了多個商業項目的良好經營。

另一方面，企業如果堅持自主經營，則應該調整當下的經營策略，根據市場變化、消費者特性重新建立新的商業模式。如基于消費者特性重新定位、招商和運營；給予租金優惠政策以吸引更多的品牌進駐，提升品牌的黏合度；基于消費特性來打造一些有特色的商業空間、場景經濟等等。

總之，在瞬息變化的消費環境下，商業地產的經營不僅需要經營好市場和消費者，更要做好商業空間、場景經濟、品牌組合等內容創新。

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