出品/商業(yè)地產(chǎn)志 

撰文/戴小西

11月29日，新世界發(fā)展集團在盤中突然停牌，隨后宣布上任僅2個月的行政總裁馬紹祥辭職，改由新世界執(zhí)行董事兼新世界中國地產(chǎn)行政總裁黃少媚接任，變動即時生效。

自9月底，被視為家族第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁職務后，新世界發(fā)展短時間內(nèi)再次經(jīng)歷高層更迭，尤其是馬紹祥尚未度過「試用期」便匆匆離任，在上市公司中實屬罕見。

香港四大家族之一的鄭裕彤家族，正經(jīng)歷著前所未有的動蕩。

紛繁龐大的商業(yè)版圖

梳理鄭氏家族的商業(yè)版圖，如同抽絲剝繭。家族產(chǎn)業(yè)橫跨珠寶、地產(chǎn)、基建、保險等多個領域，旗下多家上市公司錯綜相連，織就起一張復雜而龐大的商業(yè)網(wǎng)。盤根錯節(jié)猶如榕樹根系般的結構，使鄭家的傳承與演變始終成為業(yè)界關注的焦點。

*數(shù)據(jù)出自鄭氏家族上市企業(yè)公開財報

周大福珠寶集團（下文簡稱「周大福珠寶」）

周大福珠寶是鄭氏家族的起點，也是其家族產(chǎn)業(yè)的根基。從推出999.9黃金首飾開創(chuàng)行業(yè)標準，到構建覆蓋多元消費群體的品牌矩陣，周大福珠寶始終走在行業(yè)前列。

集團旗下除了「周大福」以外，還有HEARTS ON FIRE、ENZO、SOINLOVE與MONOLOGUE等多個品牌，分別切入不同細分領域，構成豐富的品牌生態(tài)。

截止目前，周大福珠寶已在全球布局約7500家直營和加盟門店，門店類型覆蓋周大福標準店、面向年輕消費群體的周大福MONOLOGUE、高端定位的周大福薈館JEWELRIA，以及弘揚傳統(tǒng)工藝的周大福傳承。

集團近日發(fā)布2025財年上半年財報，雖然營收和歸母凈利潤出現(xiàn)下滑，但經(jīng)營利潤逆勢增長4%，顯示出穩(wěn)健的盈利能力和強勁的內(nèi)生動力。

與此同時，周大福珠寶宣布將在未來五年內(nèi)對全球門店進行全面翻新，推動品牌全面升級，以適應快速變化的市場環(huán)境和多元化的消費者需求。首家新概念店已在香港中環(huán)開業(yè)。五層樓高的內(nèi)地首家旗艦店落地上海，預計于明年開業(yè)。

*周大福珠寶全新中環(huán)概念店 | 圖據(jù)官方

新世界發(fā)展集團（下文簡稱「新世界發(fā)展」）

新世界發(fā)展核心業(yè)務涵蓋物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店經(jīng)營等多個領域，業(yè)務遍布大中華。其中，香港的物業(yè)開發(fā)與投資由集團本部直接管理，中國內(nèi)地的相關業(yè)務則由全資子公司新世界中國地產(chǎn)有限公司（下文簡稱「新世界中國」）負責推進。

2024財年，新世界發(fā)展來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經(jīng)營利潤約68.98億港元，同比減少18%。年度虧損171.26億港元，為近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損。

新世界百貨中國有限公司（下文簡稱「新世界百貨」）

新世界百貨在中國內(nèi)地運營22家「新世界」和「巴黎春天」，覆蓋全中國12個主要城市包括北京、上海、重慶、武漢、南京、天津、長沙、鄭州、煙臺、沈陽、蘭州及綿陽，總樓面面積（GFA）約92萬平方米。

截至2024年6月30日，公司總資產(chǎn)達到102.06億港元。根據(jù)2024年度財報，盡管同店銷售繼續(xù)呈現(xiàn)負增長，但下滑幅度較去年同期有所收窄，顯示出一定的恢復勢頭。與此同時，經(jīng)營利潤和年度凈利潤成功扭虧為盈，反映出公司在運營效率和成本控制方面的顯著改善。

*圖據(jù)新世界百貨中國有限公司官網(wǎng)

新創(chuàng)建集團（下文簡稱「新創(chuàng)建」）

新創(chuàng)建是一家主要在中國內(nèi)地和中國香港特區(qū)擁有多元化及市場領先業(yè)務的綜合企業(yè)。集團業(yè)務包括收費公路、保險、物流、建筑及設施管理。新創(chuàng)建集團曾是新世界發(fā)展旗下的重要子公司。自去年起，周大福企業(yè)計劃將新創(chuàng)建私有化，目前完成收購76.17%，成為新創(chuàng)建主要股東。2024財年業(yè)績穩(wěn)健，股東應占溢利飆升44%，達到20.8億港元。

瑰麗酒店集團

瑰麗酒店集團旗下有瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、Asaya和Carlyle & Co.4個品牌，在全球23個國家設有48家酒店。此外，目前還有34個正在建設中的新酒店項目，未來將進一步發(fā)展包括在中東地區(qū)的沙特阿拉伯利雅得、舒拉島和阿馬拉等市場。

龐大的產(chǎn)業(yè)布局之下，鄭家第三代已然成為產(chǎn)業(yè)承接的重要角色。

*出自鄭氏家族上市企業(yè)公開財報

K11是個好生意嗎？

9月底，隨著鄭志剛退出家族核心管理層，新世界發(fā)展同時宣布與鄭志剛全資擁有的公司AC Group Limited簽訂出售合約，向后者轉讓五家K11關聯(lián)公司股份，交易總額約為6000萬港元。這些公司主要運營管理K11品牌物業(yè)及其他相關業(yè)務。

同時，雙方還簽訂了授權協(xié)議和商標許可協(xié)議，交易額達到1.5億港元，最終的交易總額為約2.1億港元。

在出售事項完成后，AC Group將在全球發(fā)展「K11」品牌，而新世界發(fā)展將根據(jù)使用「K11」品牌的第三方管理業(yè)務的收入收取許可費。

直接點說，就是新世界發(fā)展將K11的經(jīng)營管理權外包給AC Group，K11仍然是新世界旗下的資產(chǎn)及品牌，新世界發(fā)展仍是K11的大業(yè)主，是K11商場和辦公樓資產(chǎn)擁有人。

K11出售也引來不少熱議，最大的焦點莫過于K11是不是給新世界發(fā)展拖后腿了。

其實，自2019年下半年以來，新世界發(fā)展便積極實施去杠桿化策略，逐步出售非核心資產(chǎn)以降低債務壓力。截至2024財年，集團已經(jīng)完成了約77億港元非核心資產(chǎn)的出售。

集團主席鄭家純也在近期的股東大會上進一步闡明，當前的首要任務是減輕公司負債，確保現(xiàn)金流的回流，并提到在負債水平得到有效控制后，公司將恢復派息。

那K11到底是個好生意嗎？

我們的答案：「是，也不是」。

K11作為鄭志剛的商業(yè)創(chuàng)舉，承載了其濃厚的理想主義色彩。

無論是2008年首創(chuàng)的K11 Art Mall，還是耗時10年、花費26億美元的K11 MUSEA，都是香港為數(shù)不多能夠展示本地和國際藝術家作品的公共商業(yè)空間，也在全球藝術與商業(yè)生態(tài)中占據(jù)了一席之地。

2014年，上海K11的莫奈展也引起極大轟動。55幅莫奈的經(jīng)典作品首次進入購物中心B3層的美術館空間，前所未有的創(chuàng)新之舉顛覆了商業(yè)地產(chǎn)與文化藝術的關系。據(jù)傳該展覽的保費就高達60億港元。

2021年，鄭志剛曾在一檔播客中被問到給K11打幾分。他坦言，K11是他探索藝術與商業(yè)融合的「開荒」之作。作為一個全新的物種，評價K11需要從多個維度出發(fā)，他當時打分在80-85分。

可以說，K11是帶有濃厚的鄭志剛個人色彩的品牌，是他對于商業(yè)理想的實踐。撇開理想主義色彩，K11在實際經(jīng)營層面的表現(xiàn)如何？我們從財報中尋找答案。

*數(shù)據(jù)出自鄭氏家族上市企業(yè)公開財報

K11系列產(chǎn)品線一直以來都是新世界發(fā)展旗下投資型物業(yè)的核心主力，尤其是香港地區(qū)的兩個K11項目，始終維持著穩(wěn)定的市場表現(xiàn)。

之前有消息透露，K11 Art Mall收到華潤隆地的收購意向，洽購價高達90億港元。從財務角度來看，這一數(shù)字不僅是對租金回報率和品牌價值的認可，側面印證了其在香港市場的稀缺性。

與此同時，在上海這個商業(yè)競爭異常激烈的核心商圈，上海K11也保持了較高的出租率。

不過，K11作為藝術商業(yè)的先驅，并非在所有城市都能如預期般順利推行。

自品牌誕生以來，K11便以藝術與商業(yè)相結合的創(chuàng)新模式吸引了全球目光，尤其是在香港、上海等城市，藝術商業(yè)的獨特定位為它贏得了大量對藝術和文化有高需求的高凈值人士青睞。

所以，必須指出的是，K11顯然具有強烈的城市依賴性，其目標消費者群體高度集中在經(jīng)濟與文化資本較為集中的大都市。

尤其在經(jīng)濟增速放緩、消費結構逐步趨向理性的當下，K11在其他城市面臨較大的運營壓力與定位挑戰(zhàn)。

鄭志剛離開后的K11會怎樣？

是否會迎來一場「換血式」的轉型？但不排除在未來幾年，K11品牌或許在某些城市，會根據(jù)不同城市調(diào)整「藝術」的使用比例，轉化為更具「普適性」的市場形態(tài)。

比如，今年9月底剛開業(yè)的寧波K11，在設計和業(yè)態(tài)規(guī)劃上更為注重滿足本地消費者的情感需求，力求通過獨特的品牌組合，打造出能夠激發(fā)幸福感的體驗。

*寧波K11 | 圖據(jù)官方

盡管前景充滿挑戰(zhàn)，K11在接下來的幾年內(nèi)仍有不少重要進展。

未來4年，K11 MUSEA內(nèi)的7大國際奢侈品品牌將啟動升級，總面積將超過3萬平方呎；

全港首個旅游娛樂地標11 SKIES，首階段親子娛樂設施將于明年第二季陸續(xù)開放，零售、餐飲及專業(yè)服務則會配合香港國際機場與航天城整體項目的開發(fā)時間，擬于2025年第四季起逐步投入服務；

K11中國內(nèi)地首個旗艦項目K11 ECOAST亦即將迎來開業(yè)；

上海第二座K11已經(jīng)鋼結構封頂；

廣州K11 Select明年進入交付期。

這些項目的落地，或許能為K11帶來新的增長機會，但能否進一步深化藝術商業(yè)的內(nèi)涵與外延，提升品牌在不同市場的適應性，仍將是未來幾年的關鍵考量。

*數(shù)據(jù)出自鄭氏家族上市企業(yè)公開財報

最后我們想聊聊新世界發(fā)展新任行政總裁黃少媚女士。今年夏天，在寧波K11的一場活動中，我們近距離感受到黃女士的風采。她在臺上的從容發(fā)言，展現(xiàn)出大氣且干練的女高管形象。

一個令人印象深刻的細節(jié)是，當天活動結束已經(jīng)是晚上9點多，大部分人選擇留宿寧波，而黃女士卻是連夜趕回廣州。據(jù)新世界中國的小伙伴介紹，黃女士對時間管理有著嚴格的要求，盡管事務繁忙，她依然能兼顧多重角色。

在以男性為主導的商業(yè)領域，特別是上市家族企業(yè)中，像黃女士這樣能擔任核心管理職位的外姓女高管鳳毛麟角。

女性管理者不僅要突破傳統(tǒng)的性別偏見，還要面對更為復雜的職場挑戰(zhàn)。而女性的韌性與智慧，以及對細節(jié)的把控和戰(zhàn)略定力，構筑起了女性領導力的獨特價值。

新世界發(fā)展的新篇章將如何書寫？K11未來會走向何方？我們送上祝福，也拭目以待。

*本文封面和開篇圖圖源官方