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撰文/劉子棟 

從2013年至今超過十年，TOD項目在全國各地開花結果。但被認為是國內首個TOD項目的廣州新塘凱達爾樞紐國際廣場（下稱凱達爾樞紐國際廣場、ITC項目），仍然難有徹底完工的預期。

它的最新動態來自一次法拍，但事情并沒有往好的方向發展。

上周五（12月6日），據阿里資產平臺消息，凱達爾樞紐國際廣場744套房源進行拍賣，起拍價21.12億元。

據拍賣公告，上述房產涉及凱達爾樞紐國際廣場的負一層、負二層、第三層至第八層、第十層至第十八層、第二十層至第二十八層、第三十層至第三十四層、第三十六層等多個樓層，涉及商業、酒店和辦公多種業態用途。

同時，該標的物的參考市場價約30.17億元，與起拍價相比，相當于打了七折。

盡管有價格上的優惠，但在為期一天的競拍周期中，一直無人出價，直至流拍。

再一次盤活嘗試失敗背后，是這個2013年拿地、2014年動工的項目已停工多年，加上體量不小、債權復雜。隨著時間流逝，風險與收益的天平失衡越來越難以歸正。長期積累的“爛尾”名聲，足以讓不少投資者望而卻步。

命運輾轉

與如今的落寞相比，規劃之初的凱達爾樞紐國際廣場卻是起點頗高，被寄予厚望。

凱達爾樞紐國際廣場項目前身為2013年深圳凱達爾投資有限公司以招拍掛方式拿下的一幅廣州增城區新塘鎮地塊，成交價格6.84億元。地塊土地用途為其他商服用地，總體量達到36萬平方米。

據當時凱達爾集團宣傳口徑，憑借作為廣深鐵路、廣汕高鐵、京九高鐵支線3條鐵路；穗莞深城際軌道、新白廣城際軌道2條城際軌道；廣州地鐵13號線、16號線、28號線、20號線4條地鐵線路；以及比亞迪云軌的交匯節點，凱達爾樞紐國際廣場將是全國首個“TOD”項目。

公開資料顯示，項目計劃總投資60億元，由260米高46層的主塔樓西塔、200米高36層的副塔樓東塔、4層地下室和8層商業裙樓組成，房源合計約2020套。

項目將打造為包含11萬平方米購物中心、3.5萬平方米甲級辦字樓、3.5萬平方米五星級酒店、7.2萬平方米SOHO公寓，集商業、辦公、酒店、公寓四大業態于一體的智能樞紐都匯。

“作為省、市、區三級政府重點建設項目，凱達爾樞紐國際廣場位于聯通廣深科技創新走廊的樞紐節點，粵港澳大灣區縱深樞紐核心。”如今凱達爾集團的官網仍然掛著這段描述：“項目匯集9大軌道交通，以及有軌電車、出租車、汽車客運等一體化公交網絡系統。”

“項目全線開通后，‘9＋1’交通網絡日均客流預計可達80萬人次，年均吸納客流預計超過2億人次。“該公司稱，凱達爾樞紐國際廣場會成為國內最具示范性效應的TOD項目。

按照規劃，凱達爾將對凱達爾樞紐國際廣場內SOHO公寓及寫字樓予以銷售，而商業及酒店計劃自持運營，不對外出售。

項目開發初期也的確不負眾望，根據公開資料顯示，于2015年開工，2018年宣告封頂。

其中，2015年12月凱達爾集團與中信泰富（上海）商業資產管理有限公司形成了項目全過程緊密合作意向，項目初始案名為“中信泰富·凱達爾樞紐國際廣場”。

但2017年8月，中信泰富悄然退出。后續，凱達爾通過銀團貸款甚至是小貸公司獲取資金，推動項目開發。例如據凱達爾集團說法：“2017年ITC項目獲得工行銀團20億元開發貸款支持，項目公司股權質押給開發貸銀行。”

直至2017年末，項目仍推進良好。據廣州市增城區政府2017年12月14日在官網公布的一則標題為“凱達爾樞紐國際廣場初見雛形”的資訊，文中表示，凱達爾樞紐國際廣場現階段已完成基坑支護、土方開挖和地下室結構施工，現正進行地上部分結構施工，進度為西區塔樓建至28層，東區塔樓建至36層(封頂)，城際部分建至2層。

同時，地面商場計劃于2019年1月1日投入運營，酒店、寫字樓預計2019年12月30日全面竣工投入運營。另外，當時有意向進駐項目商場的商家已多達100多戶。

2018年隨著項目封頂，凱達爾樞紐國際廣場宣布就商業和酒店部分，分別引進印力集團、萬豪酒店。翌年，項目主體建筑和外立面全部完工。

2020年9月11日，來自公眾號“凱達爾樞紐國際廣場”的一則標題為“完成一消驗收，全力沖刺迎開業！”的推文再宣布，凱達爾TOD商業裙樓完成了第一次消防驗收工作……而各品牌商戶將于9月15日陸續進場裝修。

推文表示，這些品牌商戶包括紅星美凱龍影院、KFC、星巴克等主力店品牌，The colorist、喜茶、奈雪の茶、和府撈面、海馬體等首進廣州東品牌，以及屈臣氏、周生生、華為、小米、麥當勞、大家樂、良品鋪子等眾多知名品牌。

當時，由凱達爾集團自持的酒店部分初步定名“凱達爾萬豪國際酒店”，商業部分則名為“凱達爾印象城”。

前途未卜

只是后續，凱達爾樞紐國際廣場傳來的就不再是好消息。

凱達爾集團自身經營駛入迷霧，凱達爾樞紐國際廣場也無奈停工，項目網簽數據停滯，招商進度懸空。近年來，不時有零星消息析出，透露凱達爾樞紐國際廣場那未卜的前途。

2021年7月，中國華融資產管理股份有限公司公布凱達爾樞紐國際廣場相關債權項目。公告顯示，凱達爾集團的債權本金為3.4億元，截至2021年7月13日，逾期利息按照24%計算，所欠利息0.58億元。抵押物為凱達爾樞紐國際廣場西塔10-28層在建工程。

同年8月，公眾號“凱達爾樞紐國際廣場”發布公開信，提出項目建設進入后期的關鍵收尾階段。至于債務和資本合作方面問題，“ITC項目正在與廣州市意向企業進行項目重組。重組工作在廣州市各級政府的大力支持下進展順利。”

到2022年3月，中國華融將上述凱達爾樞紐國際廣場抵押資產掛上阿里拍賣平臺，當時項目債權本息合計已達5.93億元。

2023年8月，來自羊城晚報消息，一則增城區信訪局對網友的公開回復，提及凱達爾樞紐國際廣場目前為停工停產狀態，正在與區城投進行資產重組。

同時，據披露項目進度為西區塔樓46層（已封頂），東區塔樓36層（已封頂）。地鐵和城際軌道已完成并已通車。裙樓幕墻完成約99%；東區塔樓幕墻約完成99%，西區塔樓幕墻約完成95%，園林景觀工程完成96%，裙樓裝修完成約96%。

回復還表示：“目前項目在重組中，因項目涉及投資額巨大，重組過程程序繁多，待項目重組完成后重組方資金到位，早日復工，盡早交樓及辦理房產證。”

如今一年時間過去，項目相關資產的流拍，可能預示凱達爾樞紐國際廣場的重組并沒有想象中順利。