出品/Mall先生

作者/曉虎

1月3日，加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）宣布，已同意將其與龍湖集團控股有限公司在四個房地產合資項目中的49%權益，出售給大家保險集團的關聯公司。

此次出售包括位于上海、蘇州、成都和重慶的四個零售商場及相連的辦公和租賃住房物業。CPPIB沒有披露具體售價，但表示從出售中獲得的凈收益約為2.35億加元（折合人民幣約12.03億元）。

CPPIB公告截圖

賣家的故事：

CPPIB是誰？

加拿大養老基金投資公司（CPPIB）是一家專業的投資管理機構，負責將加拿大養老基金計劃（CPP）中目前不需要用于支付退休福利的資產進行投資。

CPPIB總部位于多倫多，在香港、倫敦、盧森堡、孟買、紐約和圣保羅設有辦事處。作為一家市場化的投資機構，其管理、運營獨立于CPP之外，不受政府管控。截至2024年9月30日，管理的資產規模達到6,751億加元（折合人民幣約34,548億元）。

CPPIP是中國市場的老朋友了。

2008年，CPPIB的第一個海外辦公室就設立在了香港，并于2011年在我國獲得合格境外投資者（QFII）資格，獲批額度為12億美元。

CPPIB在中國最成功的一筆股權投資，是在阿里巴巴未上市前，就投資了它超過1億美元。

而在房地產板塊最出名的交易，是于2008-2021年期間，聯合新加坡凱德，在內地共同投資開發了6個來福士廣場。這一單在2021年6月退出時，讓前者凈賺了8億加元（折合人民幣超過40億元）。

當年在CPPIB投資組合之一的杭州來福士

和龍湖的合作則始于2014年的蘇州獅山綜合體。到了2018年前后，CPPIB在大中華區的配置金額已高達300億美元左右。當年英國《金融時報》還曾報道，CPPIB計劃到2025年，將其在中國的資產配置比例，從7.6%提升至20%。

但近兩年，CPPIB的投資風向似乎有所轉變。

2023年，為CPPIB效力達14年之久的大中華區房地產主管Guy Fulton離職。去年10月，其高級董事總經理、全球私募股權主管，也是曾經的亞太區負責人金秀咿（Suyi Kim）、亞洲私募股權業務主管蘇昭（Frank Su）等人也先后選擇了離開。

根據《首席投資者評論》的報道，正是由曾擔任CPPIB 亞太區主管的金秀咿，啟動和領導了CPPIB在亞洲的私募股權投資，并推動了對中國的積極配置。

因此，她和蘇昭的相繼離開，或許也意味著CPPIB對中國市場的策略出現了不同的聲音。

另一個不利因素是：在CPPIB的2024財年年報中（截至2024年3月31日），多次提及了中美地緣因素緊張等問題；2024財年，CPPIB 整個亞太地區的投資年化凈回報率僅為0.1%。

2024財年，亞太區投資表現是全球最差的 | 來源：CPPIB2024年報告

投資，歸根到底是人的生意。從這個角度來看，CPPIB宣布轉讓這四座項目并不意外。但CPPIB仍然在公告中表示，“交易完成后，CPPIB和龍湖集團在中國仍擁有多家合資企業。”

買家的故事：

大家保險的退與進

大家保險非常年輕，于2019年7月，由中國保險保障基金、中國石油化工集團、上海汽車工業集團三家共同出資設立。

成立的目的，是全盤接手涉案的安邦保險所有業務。這一特殊背景，讓其始終受到外界的高度關注。

這兩年，大家保險在地產領域的表現，呈現出極為明顯的“賣地產、買資產”傾向。

一方面是從成立后就不斷減持包括萬科、金地、金融街等地產公司的股權，其中對金地集團的持股更是一度從20%下降至0.97%。

另一方面，2023年連續出手，先后從大連萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、廣東江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目。緊接著在10月，攜手橫琴人壽共同收購了上海周浦萬達廣場項目股權。

2023年12月29日，大家保險以12.06億元的價格，向瑞安房地產收購了當年上海的大熱項目：鴻壽坊項目公司65%股權，以一記“壓哨得分”成為大宗交易市場上的“超級明星”。

而2025才開年，它又以一筆涉及4座綜合體的交易，來了個重磅的“首開記錄”！

4座項目：

各自情況如何？

在2018年龍湖集團與CPPIB的一場聯合發布會上，時任龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示：“自2014年龍湖集團與CPPIB共同投資蘇州獅山綜合體項目后，雙方進一步合作了重慶西城天街、成都梵城和上海顓橋項目。”

比照此次CPPIB的公告，其所退出的應當就是上述四個項目，如今的名稱分別為：蘇州獅山天街、重慶西城天街、成都濱江天街和上海閔行天街。

蘇州獅山天街是雙方合作的開始，合資公司于2014年成立，而項目開業則是在2017年9月28日。

項目位于高新區門戶，建筑面積19.75萬平米。這是龍湖天街在蘇州的首個落子，也是一座不斷迭代生長的項目：

2021年4月30日，1.2萬平米的獅山天街B館“北里”亮相。

去年1月13日，項目歷時半年全面改造升級的B1下沉廣場，以美食主題街區“山下”的面貌煥新開業。

煥新開業的蘇州獅山天街“山下”

重慶西城天街比較特殊。它早在2008年就開業了，是龍湖在重慶的第二個天街項目。因此，2016年10月20日CPPIB與龍湖達成合作時，是以約1.93億加元的價格，收購了該項目49%的股權。

雖然由于周邊華潤最大體量的M1萬象城：重慶萬象城的崛起，難免對這座僅7.6萬平米的老商場造成沖擊，但楊家坪步行街的人氣，和近年來“民主村”的走紅，還是讓項目保持了較穩定的經營業績。

重慶西城天街

成都濱江天街位于成華區杉板橋商圈，于2019年12月31日開業，項目由LEAD 8負責建筑及室內設計。商場建筑面積14萬平米，是龍湖在成都的第6座天街系購物中心。

近年來，隨著商圈發展與主動招調，SEPHORA、MUJI、UGG、New Balance UCC、ANTA SNEAKERVERSE等品牌陸續亮相，傳統零售不斷升級，潮流氛圍也日漸濃郁。

成都濱江天街

上海閔行天街位于上海交大閔行校區旁，于2019年12月20日開業，是龍湖在上海的第5個商場（第4座天街）。項目由ECE負責設計，商業建筑面積9.5萬平米。

獨特的地理位置讓項目天然具備了活力基因，在開業就有的SEPHORA、CK JEANS、MLB等品牌基礎上，近年來也新引入了The North Face、巴黎歐萊雅等時尚品牌。

上海閔行天街

根據龍湖集團2024年中期報告，上述4座項目，2024上半年的經營業績情況如下：

總體來看，這4座項目中最年輕的開業也已有5年整，而投資期都已經超過了6年。目前項目整體處于經營穩定期，股權基金完成孵化使命退出，保險資金接手獲取穩健收益，也確實是個合適的時機。

進擊的險資

波動的外資

在地產時代的徹底終結、新的經濟形勢與市場利率下行等背景下，紛紛從地產公司撤退的保險資金，其長期配置難度日益增加。

能產生穩定的經常性現金流，在地段和操盤團隊上又具有一定門檻和比較競爭優勢的零售類商業地產項目，成為了他們爭奪的優質標的。

尤其近兩年來，大量面臨“暴雷”風險的房企，為了積極自救而“斷臂求生”，所出讓的資產價格往往有所折讓，預期收益率可以做到8%，甚至10%以上。

因此，不僅大家保險，其余一眾險資也選擇從“股東”化身“房東”，在市場上大幅掃貨。

比如，去年年初才由新華保險和中金資本聯合成立的坤華基金，總規模為100億元，在過去的一年內，先后拿下了9座萬達項目！

據不完全統計，去年險資參與的其它大宗不動產交易還包括：

友邦人壽24億元收購北京凱德·星貿項目95%股權

長城人壽10.3億元收購北京新街高和辦公樓

眾安保險14.37億元收購上海洛克?外灘源項目兩棟辦公樓

中國人壽以36.54億元入股上海創智天地兩家項目公司

中國人壽31億元收購北京頤堤港二期49.895%股權

北京頤堤港二期擴建落成后，將啟用全新項目名稱“北京太古坊”

而另一方面，外資的整體表現則遠不如保險資金那般“整齊劃一”。

撤退者有之。如上個月的21日，新加坡華聯房產信托（OUE-REIT）以19.17億元的價格甩賣了上海淮海路地標力寶廣場。

進取者亦有之。就在CPPIB套現的4個月前，新加坡主權基金GIC和印力達成合作，以總規模超百億級別的投資組合計劃，入股了上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城兩大優質商場。

上海南翔印象城MEGA

此前也有傳聞說，黑石在2023年12月將上海淮海路627號獨棟商業（原雪豹商城）出售給雅瑩集團之后，又重新啟動了內地市場對于大宗商業地產資產標的物的掃描。

而無論買家是誰，有一點可以肯定——隨著整個行業資產證券化程度越來越高以及房地產公司投資的退潮，零售不動產從地產屬性轉向金融屬性，正在成為大勢所趨。每一座被擺上貨架的商場，都會在交易中不斷被市場和資本修正其應有的價格。

聽起來有點殘酷，但其實也是機會。市場化的交易會打破過往的地產投資定價基礎，畢竟，有時候完成不了的不是現實的KPI，而是過高的歷史投資估值。

而每一次交易的價值波動，都會帶來空間。這些空間，就會是“經營創造價值”的舞臺和機會。

能創造價值的操盤團隊，永遠會被資本青睞。