購物中心的資產管理崗，路向何方？
出品/Mall先生
作者/楊帆
2023年，隨著消費類基礎設施REITs的正式發行，零售商業地產（購物中心）的資產證券化退出途徑終于被打通。至此，零售類商業地產“投融管退” 的全鏈條資產管理成為可能。
雖然過去將近十年的時間，資產管理這個概念已經被各類行業大咖反復提及，但資產管理崗位實際在做什么，應該做什么，反而卻是個“燈下黑p”。
在這個行業變革的時代，我們將以一線打工人的視角，從目前資產管理崗位所面臨的痛點切入，來聊聊到底什么是資產管理、資產管理崗位的具體角色和職責是什么，以及未來資管理崗位的發展機會有哪些。
資產管理崗位現狀痛點
倒推七八年前，在各大地產公司密集地大規模布局零售商業地產時，受到凱德資產管理理念的影響，開始在自身架構內設立資產管理崗位。
這些部門大多設置在總部或者區域層面，不同于凱德資管對于項目的全方位管理，其崗位更多承擔的是經營分析、經營考核與行業研究的角色，并不深度介入一線經營。
西直門凱德茂，凱德CLCT基金中的中流砥柱
此后在2020年左右，各家地產系商管公司分拆上市，為了滿足擴張需求，以及同步對應重資產投入的減少，包括華潤、龍湖、萬科印力、寶龍、星河等又開始大力推動輕資產輸出管理。
由于輕資產輸出管理方無法享受資產增值帶來的利益，因此商管公司往往更注重當年預算的完成情況與業主滿意度（輕資產預算完成情況一般也不納入各級城市公司的年度考核范圍），與資產管理崗位的“長期增值”理念并不一致。
隨著這部分公司的重要業務脫離了資管的覆蓋范圍，也使得資產管理崗位職能在公司內部逐漸被邊緣化。
在接下來的2020-2024年，由于疫情管控、地產行業下行、行業飽和與整體消費不振，整個零售商業地產行業都受困于規模增量停滯帶來的業績恐慌、消費趨勢變化導致的經營震蕩，以及商管公司逐漸成為地產母公司逃生艙的組織臃腫。
這些壓力傳導至經營端的項目身上，就表現成個人被低效的對標研究與復盤糾纏而脫離實際經營、團隊為達成當年預算而透支項目未來、項目為一刀切的預算削減而犧牲合理且必要的長期投入。
這些變化幾乎每一條都站在了資產管理價值觀的對立面，再加上幾乎是“一刀切”的降本增效，日益邊緣化的資產管理崗位由于不能為公司帶來直接的收入價值，所以首當其沖受到行業下行影響。
多個公司的資產管理或被拆散，或被稀釋，部門架構與管理職能逐漸被運營、財務和研策等部門分擔，成為行業寒冬中的無本之木。
業內各商管及地產公司資管崗位狀態
為什么各家公司從一開始爭相設立資產管理崗位，近些年卻又把他們邊緣化，甚至取消呢？
讓我們追本溯源，從資產管理的概念與定義入手，看看到底什么才是資產管理的立身之本。
資產管理的概念與角色
首先我們來看金融行業對于資產管理概念的定義：
資產管理是指資產管理機構或金融機構利用自己的專業能力，受投資者委托，為實現投資者的投資目標和利益，代理客戶在金融市場上進行專業化的金融投資服務，并收取費用的行為。
根據定義不難看出，投資人、受托資產與資產管理人，是資產管理的三大核心要素。
以上要素同樣適用于零售類商業地產的資產管理，根據《印力資產管理白皮書》的定義：
資產管理是以資產擁有者的視角對不動產進行全周期管理，其核心是以提升項目價值為目的，以資本的視角來看待并管理資產，以資本對回報率的要求來指導資產在投資、融資、建設管理、運營管理以及退出的各個環節。
資產管理核心概念
回到目前大部分地產系商管公司，其項目所有權基本仍在地產集團手中，融資途徑多以貸款為主，缺少股權類融資途徑與資產證券化退出手段，進而整體資本化程度非常低（輕資產項目同理）。
這就導致了資產管理崗位無法從“資本視角”去進行項目全周期管理！
絕大部分商管公司的資管崗位，仍然是站在公司內部視角，或者“老板視角”去審視項目。這種情況下，其常規的預算管理、經營管理、考核管理與行業研究均可以被其他部門所取代，這是其無的放矢，成為 “無本之木”的最核心原因。
真正的資產管理崗位，必須要基于資本化的前提。在此基礎上，做好介于投資者和商業運營管理之間的橋梁。
資產管理經理需要以資本市場視角定制清晰統一的目標，堅定持續的目標管理；要立足于投資者的利益，從更為全面的角度出發，以提升項目價值為目的，代表投資者參與商業運營管理工作，確保實現資產保值增值的目標；對資產涉及重大改造、重要業績提升舉措、資產處置或盤活舉措等事項提出指導性建議，為決策層提供決策依據；并根據公司經營目標，設定并監督項目實現中長期收益目標。
——《印力資產管理白皮書》
資產管理崗位的角色定位
通俗易懂的說，對于資本化程度足夠高的商管公司來說，需要有一個崗位：
將經營層面細碎的管理動作與經營計劃按照規范化、市場化與通俗化的溝通表述方式，反饋給投資人。
同時將投資人對項目的投資回報目標，分解成項目可執行的經營動作，傳達給項目經營團隊，并對于內部的各種重大經營管理動作提出指導性建議。
而這才是資產管理崗位的真正角色定位。
資產管理的崗位職責
基于資產管理的概念與資產管理崗位的核心角色定位，資產管理有5大崗位職責：
資產管理崗位職責
1、投資人管理：資產管理的核心工作，主要工作內容包括定期向投資者匯報項目預算與經營情況、重大資產計劃、項目年度預算的制定等信息，同時還包括實時回復投資者關于項目經營的問題。
2、預算管理：資產管理的重點工作，其核心邏輯是以項目投資回報率指標為依據，通過項目經營計劃制定、年度預算審核與預算完成監控，來落實項目對投資人承諾的投資回報率。
3、經營管理：資產管理的基礎工作，其核心要點在于通過項目日常經營數據來對項目預算完成度進行預判/預警，以防止項目“突然”出現業績下滑。
4、目標管理：資產管理的過程手段，通過對項目日常審批審核、項目預算完成監控、項目重大計劃落實監督，保證項目預算落實完成。
5、市場研究：資產管理崗位的補充工作，通過對市場宏觀趨勢監控、對市場競品的監控來為項目和公司領導層提供決策支持。
此前Mall先生的專欄也有過兩篇來自凱德資管管培生的經歷分享，對資產管理崗位的具體工作和案例有所介紹：
在實際工作中，資產管理崗和商管業務部門和一線項目端，有大量的溝通聯系，也往往在過程中產生諸多分歧。明明都是為了項目好，這些分歧又是如何導致的？
資管與商管的視角區別
對于資產管理來說，項目的經營指標是由既定的投資回報率推算得出，而一線項目操盤手，其經營邏輯往往是從項目實際經營數據出發，推導是否能夠完成當年預算。
基于不同的視角，一線商管團隊的著眼點是如何提升現有經營指標（客流、銷售、出租率）來完成當年預算，但有時難免會為了完成當年預算而透支項目未來增長空間。而資產管理經理則需要從項目全過程收益角度，去平衡當期預算完成與遠期增長的關系。
因此資管邏輯與商管邏輯其實沒有誰對誰錯，兩者正好相互補充平衡，共同保證項目維持健康的經營狀態。
問題往往出現在考核端：當某一項“利在千秋”的改造或者空鋪，必然導致當期指標的無法完成，老板的板子是否會拍向一線團隊，是否會因為達成率不足而動他們的獎金？
尤其是當下市場環境變化加劇，導致項目預算完成的壓力非常大，資產管理經理本應該起到底線“守門員”的作用，保證一線商管團隊在經營端堅持“長期主義”。但真正的尺度，其實還是在老板手里。
當然，這又回到了我們前文所說，我國零售商業地產資本化不足，“老板視角”往往替代了“資本視角”的原因中。
隨著行業不斷地細分和發展，以及消費類基礎設施REITs的發行上市，資產管理崗位的就業平臺與發展機會也有新的機遇出現。
資產管理崗位的未來展望
1、REITs基金公司
目前由于行業下行，傳統地產系商管公司的資產管理崗位有所退潮，但消費類基礎設施REITs的成功上市，使得各大基金公司為了做好REITs發行后基金管理人的角色，開始對于資產管理類崗位有一定的需求。
現已發型消費類基礎設施reits（購物中心）底層資產與基金管理人清單
這類崗位由于基金管理人本身的合規性要求，需要基金經理有5年以上相關行業從業經驗，但又由于基金公司的金融行業背景，所以對第一學歷要求較高，且更偏向有金融與財務背景的候選人。
而在工作職責方面，基金經理除了常規的投資人管理、預算管理和經營管理外，還需要對上市資產進行市值管理。
項目預算與經營管理方面，基金經理主要是通過審批和聽取月度匯報來完成，關注點集中在項目操作合規性與預算指標完成度的監督上。
因為需要純靠審批來進行管理，所以也更考驗基金經理對經營動作合理性的判斷。雖然現階段基金對金融與財務背景的候選人更青睞，但后續隨著REITs發行量增大，具備經營分析能力和現場管理經驗的商管人也會具備一定的機會。
2、商管公司
預計后續隨著消費類基礎設施REITs發行量增加，為了便于商管公司內部進行上市項目的資產管理，同時對接資方或基金公司，相信原有的資產管理崗位一定將會被重新啟用，并且更為專業化。但這個周期可能會在未來3-5年或更久之后。
3、資產管理公司
遠期未來，隨著整個行業高度資本化后，零售類商業地產將回歸本身強金融資本主導的邏輯中，屆時將出現真正的資產管理公司。
這類公司可能是本次地產寒冬存活下來的某些地產大鱷，也可能是依靠這次寒冬做不良資產起家的新興公司。對于這類高度資本化運作的資管類企業，資管崗位將成為必不可少的一環。
黑石集團，全球最大的另類投資與資產管理機構之一
結語
千呼萬喚，消費類基礎設施REITs在2024年終于成功上市，這本該是商業地產人歡呼著迎來春天的時刻，但萬萬沒想到這個春天卻無比的蕭條和寒冷。
伴隨著地產下行、消費降級和行業內卷，零售類商業地產正在經歷過去前所未有的考驗。
但我依舊相信，隨著REITs對“投融管退” 的全鏈條打通，商業地產行業終將回歸理性并更加的成熟穩健。
越是寒冷的春天越會迎來五彩斑斕的盛夏，等待優秀商業人的，一定是一個更加光明的未來。
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