出品/時代財經

撰文/陳澤旋

香港辦公樓市場的寒意，也向老牌房企蔓延。

日前，太古地產（01972.HK）披露2024年業績。報告期內，太古地產實現總收入144.28億港元，同比減少2%；股東應占呈報虧損為7.66億港元，這是太古地產上市13年來首次虧損。

香港投資物業估值下跌，讓這家老牌房企的“賬本”不太好看。太古地產董事局主席白德利在主席報告中透露，股東應占呈報虧損的主要原因是投資物業公平值虧損錄得62.99億港元。

“投資物業公平值變化乃非現金性質，不會對公司的運營現金流或股東應占基本溢利構成任何影響。”為消除市場疑慮，白德利進一步表示，公司的資產負債表處于健康水平，整體財務狀況保持強勁，“有關公允價值變化預計不會對我們的投資策略產生任何影響。”

撇除投資物業公平值變化后，太古地產2024年實現的股東應占基本溢利為67.68億港元，股東應占經常性基本溢利（下稱“經常性基本溢利”）為64.79億港元。

經常性基本利潤最能反映一家企業的經營能力。盡管這項指標之下，太古地產保持了盈利狀態，但對比過往多年仍處于低位，而問題的主要根源則指向了香港辦公樓市場的萎靡。

香港辦公樓出租率走低，租金收入下跌

2020年至2024年，太古地產的經常性基本溢利分別為70.89億港元、71.52億港元、71.76億港元、72.85億港元、64.79億港元，2024年首次跌破70億港元。

分業務類型來看，物業投資實現的經常性基本溢利69.00億港元，同比減少8.31%；物業買賣發生經常性基本虧損2.19億港元，相較2023年多虧了7900萬港元；酒店發生經常性基本虧損2.02億港元，相較2023年多虧了1.01億港元。

“來自物業投資的經常性基本溢利下降，主要反映香港辦公樓租金收入下跌”，太古地產在業績報告中指出。

太古地產最大的收入來源是物業投資收入。2024年，太古地產實現總收入144.28億港元，其中，物業投資收入為134.52億港元，在總收入中的占比為93.24%。物業投資收入又可以分為租金收入和以屋苑管理費為主的其它收入，租金收入總額為133.16億港元，占物業投資收入的98.99%。

從物業類型來看，2024年，辦公樓的租金收入為54.88億港元，同比減少5.95%；零售物業的租金收入為73.88億港元，同比增長3.43%；住宅的租金收入為1.36億港元，同比增長2.33%。

在香港，太古地產的辦公樓物業組合實現的2024年租金收入為51.09億港元，同比下跌7%。值得一提的是，太古地產在2023年12月完成出售港島東中心九個樓層，如果撇除這一因素的影響，2024年香港辦公樓物業組合的租金收入總額減少幅度為4%。

“香港的辦公樓市況仍然困難，需求疲弱、高空置率及新增供應持續令辦公樓租金受壓”，太古地產稱。時代財經了解到，截至2024年12月31日，太古地產在香港的辦公樓物業組合的出租率為89%，與2023年同期保持一致，2020年至2022年同期的出租率分別為96%、97%、91%。

太古地產在香港的商場則是滿租狀態，但整體表現疲軟。2024年，太古地產的香港零售物業組合實現租金收入23.69億港元，同比減少3%。“經濟前景不明朗、美元強勢、外游趨勢持續、高利息環境及游客消費模式改變持續對零售市場產生不利影響”，太古地產披露，2024年，太古廣場購物商場、太古城中心和東薈城名店倉的零售銷售額分別下跌11%、2%、4%，而香港市場整體零售銷售額下跌7%。

三里屯太古里租金創新高，內地商場零售已趨穩定

內地市場的業績表現，一定程度上對沖了香港市場業績的下滑。

2024年，太古地產在內地的投資物業組合實現租金收入總額49.07億港元，同比增加7%，“反映我們各營運城市的購物商場租戶組合優化及于2023年增持成都太古里權益所增加的租金收入。”

商場的租金收入是太古地產內地業務的主要收入來源。2024年，太古地產的內地零售物業租金收入總額為44.89億港元，同比增加7%，撇除2023年2月增持成都太古里權益帶來的影響和人民幣匯率變動，租金收入總額上升4%。

時代財經了解到，太古地產在內地持有的零售物業組合包括全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里及廣州匯坊、持有97%權益的廣州太古匯，以及各持有50%權益的北京頤堤港、上海興業太古匯和上海前灘太古里。

不過，外部環境的變化仍然導致太古地產在內地的購物商場零售銷售額發生下跌，而這直接影響與營業額掛鉤的租金收入。太古地產披露，2024年，太古地產在中國內地的應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）下跌7%。包括成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售額都分別錄得不同程度的下跌。

實際上，太古地產持有的內地零售物業表現有升有跌，無論是零售銷售額還是租金收入，最為突出的是北京三里屯太古里和上海前灘太古里。

三里屯太古里2024年的租金收入總額上升12%，創下歷史新高；上海前灘太古里2024年的零售銷售額及租金收入總額則穩定增長，漲幅分別為3%及7%。

展望未來，太古地產信心仍存，“公司在內地的零售物業組合雖在2024年零售銷售額有所下降，但整體人流卻在外游增加情況下上升。同時，2024年9月底政府宣布刺激經濟措施以來消費者信心增強，公司內地零售物業組合的零售銷售在2024年最后一個季度開始趨于穩定。”

在內地，上海是太古地產最大和最重要的市場，其于上海的投資組合已增加至4個，包括已經落成的上海興業太古匯、上海前灘太古里，以及發展中的上海前灘綜合發展項目、上海陸家嘴太古源。

上海陸家嘴太古源的住宅物業“陸家嘴太古源源邸”是太古地產在內地的首個住宅項目，首批50套住宅單位在2024年12月啟動預售，截至2025年3月7日，已經出售49個住宅單位。

太古地產行政總裁彭國邦認為，內地一線城市優越地段的高級住宅市場短期內維持強勁，上海陸家嘴太古源源邸在“2024年第四季的理想銷情正是一例，長遠而言上海高尚住宅市場前景正面”。

進軍內地的住宅市場是太古地產1000億港元投資計劃的一部分。2022年3月，太古地產宣布公司計劃在未來十年投資1000億港元，在香港和內地發展一系列項目，同時于包括東南亞在內的不同地區開展一系列住宅買賣項目。

截至2025年3月7日，太古地產已投放670億港元，其中，460億元投放向內地。按照計劃，內地的投資總額為500億港元。