出品/Mall先生

撰文/Sonoko

2025初春，哪吒2和Deepseek的橫空出世，給了市場許多振奮的心氣。但乍暖還寒中，環境里仍然彌漫著一團團冷氣，又或是籠罩前路的霧氣。

作為地產黃金時期象征的“管培生”，一邊是隨著諸多巨頭人員編制的縮減，從校招榜單的醒目位置悄悄滑落；另一邊是在17-22年入行的管培們，在出師之后，仿佛扎入了新的迷茫。

也有人勇敢抑或幸運地突圍，找到了新的方向和機會，重新定義了自己的職業生涯。

這是一篇關于轉型的故事，故事沒有給出答案，但或許能帶來一些啟發。

初入商業地產

Lucy步入社會的第一份工作，起點便是站在Tier 1頭部商管平臺上。

“當時行業黃金期的勢頭還在，市場上充滿了新興的設計師、文化藝術類品牌，做招商正好可以與這些品牌有很多交流的機會，所以剛工作的時候非常興奮。” 

能過頭部商管校招的都是有漂亮履歷的拔尖人才，Lucy也不例外。頂著C9畢業生的頭銜，與其她擁有同樣光環的同儕一起，進入了國內頂尖的成熟完整的運轉體系中。

“我很感謝我的第一家公司是在這樣的大平臺上，它從0到1地培養我們，無論是得體的談吐表現、綜合的職業素養、宏觀的商業認知，都是非常高的。” 

璞石于此，必使玉人雕琢之。在商業地產“黃埔軍校”的訓練下，Lucy開始在圈內嶄露頭角。

95后的KouKou入行要稍晚一些。2019年本科畢業的時候，房地產還沒有崩盤，他選擇進入了家居板塊的龍頭地產公司做管培生，當時一年入市好幾個新商業項目，市場機會和職業空間都很樂觀。

“最開始我在重慶，做區域中心招商專員，主要負責審核流程、總部對接、組織路演等。后來輪崗到商場，直屬領導是個特別拼的人，每天都加班，連人際關系也很‘卷’，他每天都會主動去找副總聊當天的工作，不聊完不敢下班。”

“跟著他‘卷’的那段時間雖然很累，但也爭取到很多機會，比如讓我獨立跟副總匯報，跟商戶接洽，從最開始膽怯的聲音都在發抖，到后來流暢自如有條不紊地表達，短短半年“開掛”成長。”

行業變化下的困境與迷茫

2020，一場疫情襲來改變了整個商業生態。經濟停擺、人心惶惶、消費需求大幅下降，購物中心客流量和銷售額受到重挫，市場上新開業項目數量、體量也均不及以往。

疫情期間的現所｜來源：作者

“疫情剛開始的時候，我正好在一個新項目上，樓體還沒有封頂。當時整個行業都在觀望，不知道疫情會持續多久，但我們并沒有停下來，線下停擺就線上宣傳，商戶人手不夠就幫忙招聘等等。”

這是KouKou第一次經歷商業項目的完整籌備過程，直到2020年9月底項目開業，開業率接近100%。“本以為戰勝了這波讓人措手不及的疫情，未來應該柳暗花明了。這么艱難的條件下，項目都能滿鋪開業，還有什么好怕的？當時不知天高地厚，對商場業績也信心十足。”

“然而進入成熟期后，商場的表現就沒有剛開業時候那么亮眼了，日常工作開始加碼、重復。主要就是推廣活動、租金收取、經營指標達成，時間久了就開始覺得有點無聊。”

2021年，正值疫情的陣痛期，消費活躍度遠不及疫情之前，商業地產的發展壓力也日益劇增。

“家居建材Mall屬于冷商業，在大環境下行的時候，它受到的客流和銷售的影響更嚴重，原來人們會給房子添置20萬一只的浴缸，現在連買房的人都寥寥無幾。”當KouKou看到逐漸冷清的商場，宛如看到了自己每況愈下的職業生涯。

職場初期的年輕人，剛剛鉚足力氣準備加速，突然“挫車”，難免產生人生的顛簸感。

同樣的2021年，Lucy的職業發展也進入了迷茫期。但困擾她的更多是內部環境，“大公司雖然能提供穩定的成長路徑，但每個員工在龐大的體系里更像是“螺絲釘”，工作只是整個流程中的一環。

商業地產的項目從籌備到落地往往需要三到四年，員工只能在其中負責自己的一小部分，最終項目的成敗很難由個人直接掌控。

這種“缺乏實質性影響力”的工作方式讓Lucy開始思考，是否有其它路徑能讓自己真正主導一個項目的全生命周期。

離開商管，初入品牌方

Lucy切換身份到品牌方的過程，既是職業迷茫期的意外決定，也在情理之中的故事。

“我是一個自我意識很強的人，在大公司做了五、六年后自然而然地進入了瓶頸期。因為一畢業就站在了這個大平臺上，但我不知道把這個平臺的標簽撤掉之后，我是什么人。”

匆匆碌碌，人來人往｜來源：作者

“后來工作中偶然結識了一位品牌創業者，當時正值他發展初期搭建團隊，所以連續三次邀請我加入他的公司。起初我拒絕了，因為我對品牌的選址工作沒有認知，我想離職后，做一些自己喜歡的文藝事業，但彼時文藝不能當飯吃，我要安身才能立命。所以當第三次接到這位創業者伸出的橄欖枝，我就決定順勢而為，但不能胡亂順勢，我得明白我去這個公司我要學什么。”

“當時我對兩件事情很好奇。一是，一個為了自己的目標而奮斗的創業團隊是什么樣子的。” 

“那個時候施工現場經常出問題，凌晨三點我給老板打電話，他都能接起來，而且三點半就出現在工地上。現在公司已經發展得非常規范化，但我很慶幸自己能看到創業初期的一個身體力行、事無巨細、親力親為的老板的狀態。”

“二是，我對互聯網行業很好奇。地產行業吃的是線下實體紅利，它要想進行整個互聯網思維的迭代，是一個非常龐大、在短期內、在現狀下不可能實現的事情。我生在一個互聯網時代，卻跟互聯網不沾邊，所以我也想去看看。”

Lucy選擇的新老板，曾是互聯網公司的產品經理。從品牌創立初期的一家工作室開始，就上線了品牌小程序，同時從互聯網大廠挖角來搭建數據系統。

“我看到了如何用數據化推動品牌的運營管理，它不是老板大刀闊斧的一句話就下結論，而是通過數據化的完善，不斷縝密的推動管控。如果數據結果出了一些問題，需要立刻解決這個問題，不然數據化的驅動沒有任何的意義。”

也正是這樣的數據化思維驅動的全渠道布局，讓公司跨越了疫情，并且逐漸發展成為賽道的頭部品牌。“所以我也挺驕傲的，有機會進入一家創業公司，完整鍛煉了自己踏實做一門生意的能力。”

KouKou的職業轉彎半徑相對大了一些，“后期在地產的每一天都很焦慮，因為行業下行，也因為業績壓力，所以就想回到學校讀研。離職了一段時間去準備，國家線過了，但沒過目標院校的分數線。后來想了想，隨便調劑去讀一個研究生好像也沒什么意義，就決定直接換個環境去上海試試。”

上海的商業空間更大，機會更多，既可以延續甲方經驗，去一些傳統零售的商場做招商，比如華潤、萬達；也可以跳槽去品牌方，去談判桌的另一邊。

“綜合考慮下來，繼續做招商的話，相對品牌方沒有那么靈活，基本上扎根在一個區域里，積累品牌資源，之后在不同商場里跳動。但最終面對的事情是一樣的，就是找品牌、談合同、收租金等。我覺得這些重復的事情已經做累了，就更想去品牌方看看不同角度的世界。”

“獵頭給我推薦品牌的選址崗位后，很快就進入了面試過程，新東家很欣賞有甲方經驗的候選人，原來的談判技巧都能平行遷移，所以我身邊也不乏很多從各地產跳過來的同事。”

原本以為順利的入職代表著輕松地勝任，畢竟選址拓展的技術性要求沒有那么高，更重要的是怎么跟人打交道，但很快KouKou就意識到，品牌方的高強度和快節奏與上份工作不可同日而語。

“進公司一個月左右，剛摸清了復雜的流程和工作要求，就開始安排出差。最開始去東北，三天跑了兩個城市幾十家商場，緊接著下一周就去成都。那時候我對店鋪的概念都沒建立起來，站在成都旗艦店門口，我在感慨太古里的繁華奢侈的同時，也對眼前兩千平米旗艦店的改裝提案壓力山大。”

 KouKou入職后半年多時間里，幾乎形成了“上半周在公司會議室里穿梭，下半周打飛的在各個城市里埋頭狂奔，晚上在酒店熬到兩點做PPT”的固定模式，所以他很快就跑完了全國兩百多家店鋪，也從小白飛成了金卡會員。

深入角色，關鍵成長

隨著品牌方工作的深入，Lucy和KouKou不約而同地意識到，品牌的選址邏輯和商業模式跟之前做的地產招商有很大不同。

最初代表品牌方坐在談判桌上的時候，Lucy還帶著一些甲方思維，覺得賬面算清楚就OK了。畢竟，地產公司里，人們習慣依賴流程，任務層層下達，在安全范圍內做事，不需要打破任務和規則。

隨著角色的深入，她意識到作為創業公司的一員，每一單合作都是在做自己的生意，每個角色都要為最終結果負責。

“當你把它當作自己的事情的時候，怎么可能對方說租金10塊錢，我就給10塊錢？，一個合同談下來短則3年，長則5年8年，我肯定要精打細算，竭盡全力為自己爭取最大權益。所以逐漸深入品牌的過程，也是在培養主人翁意識的過程。” KouKou所在的品牌屬于生活方式類別，對客群質量要求偏高。客流量多但定位大眾的商場不一定適合，客流相對沒那么多、客單價偏高的輕奢級次，品牌的轉化率反而更好。所以，品牌方篩選項目時，不僅要看客流，更要看消費層級、品牌調性是不是匹配。

相對于過去自己一直在努力“填滿盒子”，而品牌方更在乎長期的事情，比如品牌形象、消費者體驗、市場競爭等。“公司要求拓展要量與質并存，有的店面做品牌形象，有的店面做市場占有，有的店面做投資收益，而原來我在甲方的時候，可能僅僅看租金回報。”

另外，品牌方的工作很靈活，需要隨時與甲方保持聯系，方便掌握關鍵時機。有時候可能這個月去溝通一個商場的鋪位，下個月就被搶租了，遇到這樣的情況也很遺憾。所以時刻保持信息更新，也要有經驗和膽識果斷做出判斷，是在品牌方工作的兩個較高的軟性要求。”

改變與規劃

Lucy非常感激自己在品牌的綜合性成長，“我原本是一個文藝小女生，誰能想到后來凌晨3點盤在工地跟工人打交道呢？當我在品牌足夠垂直縱深地做了這么多事情，我覺得自己更皮實了；當我看到一個創業公司的老板，他的堅韌和躬耕，給我樹立了非常堅實的榜樣力量。”

“我正在考慮，可能需要做一些屬于我的使命性的事情了。我曾經看到過頭部商管平臺帶給我在高度上的認知，也在品牌的實操歷練中內化了自己的能力，現在我要把認知和能力all in去做我始終追求的，文藝的事業。”

“我的改變應該是工作轉型和年齡成熟的雙重影響，沒有之前那么容易焦慮了。”KouKou在商場的時候，一整周都在運行的項目，遇到問題就要及時處理。而品牌方工作節奏快，壓力大，但工作和生活的界限更清晰，休息的時候可以充分自愈。

轉行之后，KouKou還認識了很多其他品牌的朋友，“大家都相對年輕，能聊到一起、玩到一起，感覺找到了歸屬感。所以有時覺得，從地產轉換到品牌方，對我來說是在為數不多的自主決定里面，還算OK的選擇。”

“面對未來，我還沒想那么多，就當下來看，我希望先把負責區域的資源熟悉透徹，再拓展到其他地方，把品牌選址邏輯真正掌握扎實，并且建立起自己的行業口碑，就很好了。”

想對仍在地產的朋友說

那些仍在地產中的朋友們，面對行業的變化，都有些迷茫和無措。但人生階段不同，成功的個案也許只是幸存者，并不適合全盤復制。

KouKou原來地產的好朋友，現在也想跳出行業困境。“他本來是部門負責人，但因為商場預算砍得厲害，連管理層工資都要打七折，剩下的30%還要看業績完成情況才能拿到，這種情況下真的很難繼續待下去。”

“但我沒有給他太多建議，他是重慶人，也已經安家置業。西南地區現在也會有一些新的商業項目入市，所以我覺得他就留在重慶本地，嘗試著從家居商業往傳統零售方向轉，然后再在當地去積累資源，可能更合適一點。”

Lucy也覺得，自己當年轉行的時候還年輕，現在身邊的地產朋友也已到了職業和人生的中段。“此刻你再去創業公司卷，我并不覺得適合每一個人。既然還在商業地產里面，我們就好好聊一聊商業的現狀，未來的方向，品牌的趨勢，大家碰撞出更有深度的火花，比聽從個人主義的建議要好很多。”