出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 王國平

編輯/娜娜

公益公園陸續加碼商業化，收費項目越來越多，價格越來越高，在社會上產生了較大爭議。 很多人認為公園定義為公益，應該免費化，至少平價化，過高的價格違背了公益的初衷。公園里面商戶面對民眾的呼聲，依舊我行我素，哪怕執法部門過來溝通協調，都沒有降價的想法，這與不斷挑戰公眾價格底線的現狀形成鮮明的對比。造成這種局面的原因是什么？商戶惡意賺錢，還是消費者故意找茬，或是其它原因？

公園產品定價邏輯

公益公園招商引資既是為了豐富園區業態，給民眾更多消費選擇，也為了能夠獲取收益，減少虧損。甚至希望園區能夠自給自足、乃至能夠盈利。要想獲利，自然希望能夠收到較多的租金，或是扣點分成。

商戶愿意到公園投資，核心是看中公園的流量，能夠賺錢。冷門公園項目，哪怕條件再優惠，都很難招到商家入駐，純靠地方投入來維持。如果地方投入不足，這種公園通常會存在大大小小很多隱患，不過地方財力雄厚的例外。

地方政府希望賺錢、公園希望賺錢、商戶也希望能夠賺錢，這兩塊的利潤自然會進入商品里面，公園商品加價率高的原因就在于此。

公益公園的場地通常是地方的，根據相關條款，地方可以收取收入部分不超過30%的場地費。收完場地費后，公園管理方一般采用固定租金或聯營扣點的模式與商戶進行二次分潤，這塊又會占據營收相當大的一塊權重。

部分業態進入公園，最高會被抽取銷售額的90%。商戶投入設備、管理等成本只能分到銷售額的10%，這10%還是含稅的。單靠10%的銷售額想要賺錢，通常做法就是提高單價。當然扣點達到90%屬于個例，但流量大的公園扣點居高不下是客觀存在的。有些商戶本著賺不到消費者的錢，賺資本市場的錢，這種現象也存在，就是可以不計成本的拿點。

地方+園區分走銷售額較大份額的情況下，消費者開始反彈，商戶可降空間是有限的。很多地方通常是商戶頂著罵名，或者是選擇象征性降價來暫時緩和一下。部門協調價格問題，商戶通常抵觸很大，以市場化定價來解釋價格問題。地方拿走大頭，商戶不敢說，部門也不敢提，協商到后面也就不了了之。公園管理方的慣用說法是，園區既有付費項目，也有免費項目，游客可以自由選擇。各方都含糊而過，畢竟不是所有問題都有答案。游客意見再大，也不得不接受現狀。

公益公園商業化走勢增強

地方為何集中在這幾年選擇公益公園商業化？

地主家也沒有余糧。除了地方財政收入減少，地方在文旅板塊燒錢也是驚人的。投入就需要有回報，才能夠持續。地方以往的收入來源于賣地，公園旁的地價加價率高，可以有效對沖。這幾年土地賣不出去了，這套打法開始失靈，需要公園能夠獨立造血。另外一種情況是，公園周邊的土地已經賣完，入住率也不錯，到了養肥可以收割的時候。畢竟公園產品定價太低，與周邊房價和居民身份會不匹配。人口多，公園卻是稀缺，供需決定價格，除非附近人口愿意犧牲便捷性，到周邊地區或城市就以更低的價格去消費同等產品。

由供給決定價格的情形正越來越多，地方希望頭部的公園能夠率先商業化，率先獲得收益。頭部公園周邊客流量大、游客質量高、消費力強，非常符合商戶選址需求，可以很快吸引到愿意給付較高租金的商家。

愿意給付高租金商戶又有兩種情況：

一種，搏一搏，單車變摩托。在投入上不愿意花費太多，希望能夠盡快回本盈利，導致在品質上與價格上會形成很大的反差。不夠新奇特、沒有給人物有所值的感覺，很容易被高質量游客吐槽。

另一種，在軟硬件上有足夠的資本投入，雖然收費也貴，但很多人一看那高冷陣勢就覺得非常費錢的，也不敢輕易嘗試。

地方收入結構正在轉型

前期依賴土地財政的打法無法持續，各地政府都開始轉型。提倡消費、提倡文旅，其本質是通過文旅消費來獲取足夠多收益維持地方支出。有些非傳統旅游型城市經過這幾年的發展，其文旅收入占GDP比重已經超過10%，異軍突起。稅制由制造端向消費端的調整，讓地方有極大的文旅擴張沖動，希望在地消費提升能夠帶來良好的稅收來源。

頭部景區商業化，古鎮、山野、鄉村、海洋等各種場景文旅化層出不窮，區別可能就是賺錢能力的不同。但商業化步伐不會停止。

沒有理解地方收入結構的變化，就會對公益公園商業的做法不理解，覺得太貴了。以后會發現現在還是便宜的，沒有最貴，只有更貴，直到割不到“韭菜”了，自然會回歸。

如果想要公益公園付費項目收費便宜點，只有地方的場地費、公園的租金或扣點下調才行，這要有相當的呼聲和能量才能做到。如果是純商戶想賺那么高的利潤，執法部門過去協調一下，一般不會不買賬，降多降少的問題。公益公園更多收費項目價格上漲的苗頭正在上升階段，這是不好扭轉的。賺多少才夠，其實都不會覺得夠的。