出品/時(shí)代周報(bào)

撰文/張釔璟

“本集團(tuán)的審慎策略在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的情況下，展現(xiàn)了其韌性及維持盈利能力。”老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)（00272.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞房”）在2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告的開(kāi)篇如是寫(xiě)道。

3月28日下午，瑞房發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，公司集團(tuán)錄得收入81.73億元，同比下降16%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.1億元，同比下降42%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為1.8億元，同比下降78%。

雖然業(yè)績(jī)?nèi)栽谙禄�，但在�?dāng)前形勢(shì)下，瑞房的這份成績(jī)單也算是可圈可點(diǎn)。

當(dāng)日晚間，瑞房召開(kāi)2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。回顧整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)，“審慎”一詞依然貫穿始終。

展望后市，瑞房主席羅康瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去兩三年的調(diào)整，現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)筑底，總體來(lái)說(shuō)是穩(wěn)步向好的。

不過(guò)，他也表示，“目前短期內(nèi)有兩個(gè)大的不確定因素，需要大家小心去看，一是全球地緣政治的不確定性；二是行業(yè)內(nèi)出險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商到底財(cái)務(wù)怎么樣處理，也會(huì)影響市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展。”

高端住宅項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)了120億

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，瑞房錄得已確認(rèn)物業(yè)銷(xiāo)售收入43.56億元，同比下降26%。

雖然結(jié)轉(zhuǎn)收入并不多，但在新房銷(xiāo)售方面，瑞房表現(xiàn)亮眼。2024年，瑞房實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售額為150.55億元，較2023 年上升32%，其中住宅物業(yè)銷(xiāo)售占97%。對(duì)此，瑞房指出，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)得益于上海太平橋翠湖天地六和（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“翠湖六期”）的強(qiáng)勁銷(xiāo)售。

對(duì)比同行來(lái)看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別為39483.8億元、19546.3萬(wàn)平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。

2024年9月，翠湖六期正式開(kāi)盤(pán)。作為瑞房旗下高端住宅品牌翠湖天地住宅系列的最新作品，翠湖六期108套單元開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄，合約銷(xiāo)售額將近120億元，平均售價(jià)為21.02萬(wàn)/平方米，創(chuàng)下上海豪宅銷(xiāo)售記錄。

瑞房在財(cái)報(bào)中指出，公司計(jì)劃在2025年底及以后推出下一批別墅和聯(lián)排別墅（視乎施工進(jìn)度和政府預(yù)售批準(zhǔn)的時(shí)間）。

據(jù)瑞房行政總裁王穎介紹，今年計(jì)劃的入市的別墅項(xiàng)目為翠湖天地六期風(fēng)貌別墅和翠湖濱江風(fēng)貌別墅項(xiàng)目。其中，翠湖天地六期風(fēng)貌別墅僅有36套，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2027年第二季度竣工，第四季度交付；而翠湖濱江風(fēng)貌別墅則位于楊浦濱江南段，這個(gè)項(xiàng)目也是翠湖品牌首次走出新天地。

截至2024年12月31日，瑞房（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司）擁有的住宅可售貨值總額為512億元，其中瑞房權(quán)益的貨值為269億元。分城市來(lái)看，在上海共有110億元的可售貨值，剩余的可售貨值大部分來(lái)自于武漢。

圖片來(lái)源：瑞房2024年業(yè)績(jī)報(bào)告

而在新項(xiàng)目拓展方面，王穎透露，目前瑞房已獲取了閔行區(qū)召稼樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目由瑞房攜手上海浦呈和上海南虹橋成立的合營(yíng)公司共同開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目的總建筑面積為22.3萬(wàn)平方米，包含15萬(wàn)平方米住宅，以及7.3萬(wàn)平方米商業(yè)和文化設(shè)施，預(yù)計(jì)將在2030年下半年竣工并投入運(yùn)營(yíng)。

此外，公司還儲(chǔ)備了兩個(gè)輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目—“永年里”和“上海奉賢南橋城中村改造項(xiàng)目”。其中，與永業(yè)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的“永年里”項(xiàng)目，將在上海新天地社區(qū)開(kāi)發(fā)的翠湖品牌高端住宅，項(xiàng)目擁有約10.5萬(wàn)平方米的住宅，以及5萬(wàn)平方米的商業(yè)及其他業(yè)態(tài)。而與上海奉賢區(qū)政府合作的南橋城中村改造項(xiàng)目已于今年1月正式啟動(dòng)，擁有約32.6萬(wàn)平方米的住宅和9.46萬(wàn)平方米的商業(yè)及配套設(shè)施。

王穎指出，雖然從去年“930”政策以后，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，正在邁向筑底的過(guò)程。但是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨重大的挑戰(zhàn)，包括房企信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延帶來(lái)的保交樓問(wèn)題、市場(chǎng)庫(kù)存仍處在高位等等，調(diào)整仍需時(shí)日，因此我們?nèi)匀恍枰�保持審慎�?/p>

“鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整尚未結(jié)束，未來(lái)一個(gè)時(shí)期在業(yè)務(wù)拓展上仍然會(huì)在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下再考慮新的投資發(fā)展機(jī)會(huì)，不會(huì)冒進(jìn)。在投資方面仍然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注一線城市，尤其是上海，繼續(xù)聚焦于我們有優(yōu)勢(shì)的中高端細(xì)分市場(chǎng)的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，持續(xù)強(qiáng)化公司的品牌影響力和市場(chǎng)吸引力。”

全年收租超35億，零售商業(yè)逆勢(shì)發(fā)力

作為瑞房的另一大核心業(yè)務(wù)，公司商業(yè)板塊過(guò)去一年的收入表現(xiàn)頗為不俗。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，瑞房實(shí)現(xiàn)租金及相關(guān)收入（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司）總額同比增長(zhǎng)9%至35.47億元；即便除去合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司，瑞房租金及相關(guān)收入仍同比增長(zhǎng)2%至24.56億元。

瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌感嘆道，“過(guò)去幾年里整個(gè)商業(yè)物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是前所未有的。與此同時(shí)，市場(chǎng)上同質(zhì)化項(xiàng)目的供應(yīng)量非常大，所以在當(dāng)下市場(chǎng)要取得租金的增長(zhǎng)其實(shí)非常不容易。”

瑞房在財(cái)報(bào)中指出，增長(zhǎng)主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)2023年落成的城市更新項(xiàng)目—“蟠龍?zhí)斓亍焙汀傍檳鄯弧薄?/p>

張斌介紹稱(chēng)，2024年，“蟠龍?zhí)斓亍焙汀傍檳鄯弧狈謩e吸引了超1800萬(wàn)、1200萬(wàn)的客流。在兩個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，去年瑞房零售物業(yè)整體銷(xiāo)售和客流實(shí)現(xiàn)分別為8%和12%的年化增長(zhǎng)，出租率也維持在94%左右。至于辦公方面，由于市場(chǎng)下行且同質(zhì)化嚴(yán)重，成熟辦公樓物業(yè)的出租率在91%左右。

據(jù)張斌透露，瑞房目前重點(diǎn)推向市場(chǎng)的旗艦項(xiàng)目為太平洋新天地商業(yè)中心，該項(xiàng)目由三棟辦公樓和一個(gè)零售綜合體組成，將為瑞房商業(yè)板塊帶來(lái)新的租金和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

負(fù)債到期高峰已過(guò)，近五年已償還452億離岸債務(wù)

近些年來(lái)，債務(wù)壓力恰似一把高懸的利刃，直直地懸于房企們頭頂。

在2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝曾表示，2025年將是瑞房未來(lái)幾年償還債務(wù)的高峰。

所以，市場(chǎng)對(duì)瑞房當(dāng)前債務(wù)情況頗為關(guān)注。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，瑞房已償還合計(jì)108.7億元的債務(wù)（總額）。

截至2024年12月31日，瑞房總資產(chǎn)919.38億元，總負(fù)債299.27億元，現(xiàn)金及銀行存款77.34 億元，凈負(fù)債221.93億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為52%，一年內(nèi)到期債務(wù)82.64億元。

在最新業(yè)績(jī)會(huì)上，孫希灝透露，瑞房負(fù)債到期的高峰期已經(jīng)過(guò)去了。“今年3月公司償還了4.9億美元債（合計(jì)約56億元人民幣），已經(jīng)償還了今年到期債務(wù)的近七成。2025年剩余要到期的負(fù)債負(fù)金額不多，今年下半年公司對(duì)整體流動(dòng)性有一定的信心。”

孫希灝指出，過(guò)去幾年間，瑞房秉持非常審慎的資本管理策略，通過(guò)新增境內(nèi)融資渠道，大幅削減了大部分境外債務(wù)。若算上今年3月份償還的4.9億美元債，自2021年至今，瑞房累計(jì)已償還離岸債務(wù)合計(jì)452億元（總額），剩余離岸債務(wù)已降至30%以下。

“未來(lái)下半年和未來(lái)一到兩年的時(shí)間，保持公司整體流動(dòng)性和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，是我們首要任務(wù)，這與過(guò)去兩三年在做的事情沒(méi)有太大改變。”孫希灝稱(chēng)。