出品/時代周報

撰文/張釔璟

“本集團的審慎策略在房地產行業持續結構性調整的情況下，展現了其韌性及維持盈利能力。”老牌港資房企瑞安房地產（00272.HK，以下簡稱“瑞房”）在2024年度業績報告的開篇如是寫道。

3月28日下午，瑞房發布了2024年業績報告。期內，公司集團錄得收入81.73億元，同比下降16%；實現凈利潤8.1億元，同比下降42%；股東應占凈利潤為1.8億元，同比下降78%。

雖然業績仍在下滑，但在當前形勢下，瑞房的這份成績單也算是可圈可點。

當日晚間，瑞房召開2024年度業績發布會。回顧整場業績會，“審慎”一詞依然貫穿始終。

展望后市，瑞房主席羅康瑞認為，房地產市場經過過去兩三年的調整，現在應該已經筑底，總體來說是穩步向好的。

不過，他也表示，“目前短期內有兩個大的不確定因素，需要大家小心去看，一是全球地緣政治的不確定性；二是行業內出險的開發商到底財務怎么樣處理，也會影響市場未來的發展。”

高端住宅項目表現亮眼，一個項目賣了120億

財報數據顯示，2024年，瑞房錄得已確認物業銷售收入43.56億元，同比下降26%。

雖然結轉收入并不多，但在新房銷售方面，瑞房表現亮眼。2024年，瑞房實現合約物業銷售額為150.55億元，較2023 年上升32%，其中住宅物業銷售占97%。對此，瑞房指出，銷售額增長得益于上海太平橋翠湖天地六和（以下簡稱“翠湖六期”）的強勁銷售。

對比同行來看，中指院數據顯示，2024年百強企業銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。

2024年9月，翠湖六期正式開盤。作為瑞房旗下高端住宅品牌翠湖天地住宅系列的最新作品，翠湖六期108套單元開盤當天全部售罄，合約銷售額將近120億元，平均售價為21.02萬/平方米，創下上海豪宅銷售記錄。

瑞房在財報中指出，公司計劃在2025年底及以后推出下一批別墅和聯排別墅（視乎施工進度和政府預售批準的時間）。

據瑞房行政總裁王穎介紹，今年計劃的入市的別墅項目為翠湖天地六期風貌別墅和翠湖濱江風貌別墅項目。其中，翠湖天地六期風貌別墅僅有36套，項目預計于2027年第二季度竣工，第四季度交付；而翠湖濱江風貌別墅則位于楊浦濱江南段，這個項目也是翠湖品牌首次走出新天地。

截至2024年12月31日，瑞房（包括合營公司及聯營公司）擁有的住宅可售貨值總額為512億元，其中瑞房權益的貨值為269億元。分城市來看，在上海共有110億元的可售貨值，剩余的可售貨值大部分來自于武漢。

圖片來源：瑞房2024年業績報告

而在新項目拓展方面，王穎透露，目前瑞房已獲取了閔行區召稼樓項目，該項目由瑞房攜手上海浦呈和上海南虹橋成立的合營公司共同開發。項目的總建筑面積為22.3萬平方米，包含15萬平方米住宅，以及7.3萬平方米商業和文化設施，預計將在2030年下半年竣工并投入運營。

此外，公司還儲備了兩個輕資產合作項目—“永年里”和“上海奉賢南橋城中村改造項目”。其中，與永業集團合作開發的“永年里”項目，將在上海新天地社區開發的翠湖品牌高端住宅，項目擁有約10.5萬平方米的住宅，以及5萬平方米的商業及其他業態。而與上海奉賢區政府合作的南橋城中村改造項目已于今年1月正式啟動，擁有約32.6萬平方米的住宅和9.46萬平方米的商業及配套設施。

王穎指出，雖然從去年“930”政策以后，市場出現了一些積極信號，正在邁向筑底的過程。但是目前的房地產市場仍然面臨重大的挑戰，包括房企信用風險蔓延帶來的保交樓問題、市場庫存仍處在高位等等，調整仍需時日，因此我們仍然需要保持審慎。

“鑒于目前房地產市場整體調整尚未結束，未來一個時期在業務拓展上仍然會在保持財務穩健的前提下再考慮新的投資發展機會，不會冒進。在投資方面仍然會重點關注一線城市，尤其是上海，繼續聚焦于我們有優勢的中高端細分市場的業務發展機會，持續強化公司的品牌影響力和市場吸引力。”

全年收租超35億，零售商業逆勢發力

作為瑞房的另一大核心業務，公司商業板塊過去一年的收入表現頗為不俗。

財報數據顯示，2024年，瑞房實現租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額同比增長9%至35.47億元；即便除去合營公司及聯營公司，瑞房租金及相關收入仍同比增長2%至24.56億元。

瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌感嘆道，“過去幾年里整個商業物業面臨的挑戰是前所未有的。與此同時，市場上同質化項目的供應量非常大，所以在當下市場要取得租金的增長其實非常不容易。”

瑞房在財報中指出，增長主要來自兩個2023年落成的城市更新項目—“蟠龍天地”和“鴻壽坊”。

張斌介紹稱，2024年，“蟠龍天地”和“鴻壽坊”分別吸引了超1800萬、1200萬的客流。在兩個項目帶動下，去年瑞房零售物業整體銷售和客流實現分別為8%和12%的年化增長，出租率也維持在94%左右。至于辦公方面，由于市場下行且同質化嚴重，成熟辦公樓物業的出租率在91%左右。

據張斌透露，瑞房目前重點推向市場的旗艦項目為太平洋新天地商業中心，該項目由三棟辦公樓和一個零售綜合體組成，將為瑞房商業板塊帶來新的租金和利潤增長點。

負債到期高峰已過，近五年已償還452億離岸債務

近些年來，債務壓力恰似一把高懸的利刃，直直地懸于房企們頭頂。

在2024年中期業績發布會上，財務總裁及投資總裁孫希灝曾表示，2025年將是瑞房未來幾年償還債務的高峰。

所以，市場對瑞房當前債務情況頗為關注。財報數據顯示，2024年，瑞房已償還合計108.7億元的債務（總額）。

截至2024年12月31日，瑞房總資產919.38億元，總負債299.27億元，現金及銀行存款77.34 億元，凈負債221.93億元，凈資產負債率為52%，一年內到期債務82.64億元。

在最新業績會上，孫希灝透露，瑞房負債到期的高峰期已經過去了。“今年3月公司償還了4.9億美元債（合計約56億元人民幣），已經償還了今年到期債務的近七成。2025年剩余要到期的負債負金額不多，今年下半年公司對整體流動性有一定的信心。”

孫希灝指出，過去幾年間，瑞房秉持非常審慎的資本管理策略，通過新增境內融資渠道，大幅削減了大部分境外債務。若算上今年3月份償還的4.9億美元債，自2021年至今，瑞房累計已償還離岸債務合計452億元（總額），剩余離岸債務已降至30%以下。

“未來下半年和未來一到兩年的時間，保持公司整體流動性和財務的穩健，是我們首要任務，這與過去兩三年在做的事情沒有太大改變。”孫希灝稱。