來源/觀點網 

撰文/馮嘉煒  

從城市總體規劃社區，到知識型社區，到交通樞紐項目，再到街區風貌煥新項目，解讀瑞安的開發項目如何隨著城市的發展而不斷迭代演化。開發過程中，哪一些需要鏈接城市過去的人文記憶，哪一些又是通向城市未來的生活典范？這些問題考驗著開發商對城市發展的見解。

在瑞安房地產行政總裁王穎看來，學會善待土地和城市的自然以及歷史資源，根據項目所在城市的發展進行規劃和開發，始終貫徹著對有機更新的理解與長期主義的價值觀，才是對城市最負責任的交代。

瑞安房地產重視改造空間載體與城市發展的關系、與城市記憶的關系、與自然的關系、與市場的關系，以及與人的關系，提供極具創意的解決方案，打造具有成長性和韌性的活力社區，助力區域和城市可持續發展。

“根據城市發展的不同階段和需求，城市更新從模式、內容到做法，都要隨之不斷調整，不可能用同一套產品體系應用于所有城市和不同發展時期。”

當房地產行業盛行高杠桿、高周轉、高收益的“三高”模式時，瑞安以“整體定位、整體規劃、整體開發、整體運營”的發展理念，長期深耕、精雕細琢，始終根據城市的發展節奏和進程適時調整發展模式，兼顧了社會利益和經濟效益。

不可“復制”的新天地

瑞安的故事，要從舊改說起。

在舊改領域，“大刀闊斧”和“精雕細琢”歷來就是兩個門派：前者注重破舊立新的效率，推動規模化發展，后者則更注重打磨每個項目的品質與多樣性。

從瑞安在中國內地市場的歷程來看，它更傾向于后者。

20世紀90年代，上海城市重建工程如火如荼，具有濃郁海派特色的石庫門街區連片消失。1997年， 太平橋地區重建項目的整體規劃獲得政府的批準，新天地項目開始啟動。

新天地項目的定位是配合上海發展為國際大都市的目標，構建城市會客廳和社交目的地，提供現代和前衛的消費、休閑及文化多元體驗，營造一個有創造力、有活力的國際化的環境。

瑞安創新地引入開發性保護理念，在保留石庫門里弄肌理和建筑特色的同時，賦予其新的商業使用價值，將這片老上海的舊區改造成為現代化商業文化地標。 2016年，上海新天地被《福布斯》雜志評選為“全球二十大文化地標”之一。

王穎坦言，在房地產高歌猛進時，確實有人認為瑞安這種慢工出細活的模式讓企業似乎喪失了很多開發機會，但瑞安更愿意堅持我們的價值取向、傾聽城市的聲音。“每一塊土地、每個區域都有自己的特色，不可能一概而論，簡單地復制”。

她以創智天地項目為例：“當年新天地的開發模式非常成功，2001年開業當年即有超過400多個學習觀摩團來新天地取經，但瑞安沒有滿足于一時的成功，采取簡單快速的復制模式將“天地”落地在各地。”

“2003年，就江灣體育場邊的舊城區改造項目，公司配合上海市政府提出的‘科教興市’城市發展戰略，結合楊浦區高校云集的特色，創造性地提出了‘三區聯動’的概念，即將‘大學校區、科技園區、公共社區’連接起來，‘知識型社區’模式成功助力楊浦區的經濟轉型，以科技創新推動“工業楊浦”變為“創新楊浦”，創智天地項目成為了促進楊浦乃至上海向創新型城市轉變的引擎之一。 ”

在瑞安的理解中，這樣的轉變需要更多創新型人才，更需要為他們打造一個創新創業的生態圈，創造人與人更愿意交流的空間環境。“短短一條林蔭道上，大學路云集了各具特色的咖啡廳，成為年輕的知識工作者和創業人士促進交流，激發創意的熱點。”

也因為成為了城市中心對年輕創意工作者極富吸引力的磁石，2017年，大學路被評為上海最美的十條道路之一，與百年歷史街區衡山路、復興路、武康路等同享美譽。

項目的圖紙容易臨摹，唯獨對城市肌理和城市發展需求的深刻理解很難模仿照搬。就像王穎說的，“確實我們項目被復制的可能性不太大，我們每一個項目做得很扎實、很用心，也就比較成功。”

在項目規劃和開發階段，瑞安因地制宜，根據城市在地文化的不同而彰顯和煥新不同的特色，到了商業運營階段，瑞安也會隨著城市發展以及市民需求的升級而轉變，與城市共同成長。

“比如在上海，我們在做業態組合的時候，會研究上海作為東西方文化交融的國際化大都市的特質和特點，需要引入哪些領域的領先業態，才能吸引國內和國際的優秀人才留駐上海，從而吸引企業和資本，助力城市經濟和產業發展。我們會考慮目標客群會喜歡什么樣的生活方式，以及如何讓他們在我們的商業社區中找到其實現價值的地方等。”

“而打造嶺南天地就很不一樣。嶺南有很傳統的文化和生活消費習慣，所以在做佛山嶺南天地的時候，需要的不僅是創新，更多是挖掘、推廣和發揚在地文化。比如知名的玉冰燒，在釀酒過程中加入了豬肉，我們就和這個傳統品牌共創打造了極富特色的展廳和店鋪；又比如佛山是嶺南成藥的發祥地，各種藥號是佛山城市文化和記憶的重要載體之一，源遠流長的中醫藥文化早已滲入佛山人的骨髓。我們便將咸豐十年在佛山孕育的黃祥華養生堂的傳人從南洋請回來，在嶺南天地的舊址中重開老鋪。”

王穎還透露，在嶺南天地項目規劃階段，設計師就在佛山當地住了半年，對嶺南的人文建筑有了更深刻的理解。

佛山嶺南天地有22處各級保護建筑，瑞安在舊城改造的基礎上盡量保存佛山古城的風貌及嶺南建筑特色，巧妙地加入了現代化的理念，讓歷史與現代元素和諧交融，創建了一個嶄新的、又能傳承本土文化的城市中心總體規劃社區。為佛山粵劇之鄉、陶藝之鄉、武術之鄉、美食之鄉等在地文化屬性與現代商業創新融合寫下濃墨重彩的一筆。

“當項目新落成的時候，消費者會感覺對這個項目已經非常熟悉了，因為街巷里的墻磚還是以前的磚，植物仍然是繁衍數十年的根系。我們修舊如舊的改造方式，以及對每一塊磚墻的挑選使用，對每一處綠植的深刻研究，讓這個項目成為了享譽全球的嶺南文化的杰出代表作。”

行業曾流行過一種“拿來主義”，將國外的某處小鎮整體復制。王穎認為，如今越來越講求文化自信，未來這種模式會越來越少，更多是怎么樣把自己的文化挖掘和發揚。我們需要以前瞻的規劃為城市帶來新的發展空間，以多樣性的內容為區域帶來持久活力和生命力，才能培育出城市可持續發展的核心力量。

未來要走什么樣的路？

盈利普遍下降，流動性壓力增大，引發了房地產行業對過去高杠桿、高周轉、高收益“三高”模式重新審視，而在王穎看來，瑞安“始終知道要走什么樣的路”。

瑞安房地產如今提出的發展目標是“中國領先的城市發展解決方案提供者”，這也是企業對自己的優勢做了客觀的思考和研究后做出的戰略優化。王穎認為，這種優化更基于公司對城市發展的深刻理解：

“第一，根據每一個城市，每一片區域、每一塊土地的發展階段和發展需求，公司為其提供不同的解決方案，這是我們的開發原則。我們不僅需要探索物理空間載體的更新，更要引領社會發展和生活方式的更新，兼顧居住條件改善、歷史風貌保護、片區活力煥發、城市功能提升、產業轉型升級等領域。瑞安的城市更新項目已有成功的基礎，有城市中心總體規劃社區，有知識型社區，也有交通樞紐類項目，新的蟠龍天地項目還發展了城市輕文旅概念。”

“未來，我們將繼續發揮在城市更新、總體規劃、綜合多功能社區發展的優勢基礎上，因應經濟社會的發展新趨勢，創新發展‘社區+’模式，使我們的產品和服務更加多元化，更具適應性，以滿足高品質發展階段客戶的多種需求。比如會更注重健康的生活方式，更希望有品質和多元的文化休閑體驗，“社區+”模式在產品內容、產品形態、產品組合及產品運營上都會有更多的細分和發展。除了傳統的商住辦功能之外，瑞安未來的‘社區+’模式還可能會延展到文旅、康養、醫療等新的內容。”

“第二，成為解決方案的提供者也是平臺資源的整合者。解決方案不一定是瑞安一力承擔，比如在城市輕文旅系產品里，我們會聯合優秀的酒店管理合作伙伴，強強聯手共同打造。因為現在在各個行業賽道里都有非常成功的領頭羊，我們會秉持開放的合作態度，協同大家的資源、品牌甚至資本，共同形成適合的解決方案。”

王穎強調，瑞安房地產始終以兼顧宏觀趨勢和城市發展、前瞻性與可持續、短期和長期、經濟效益和社會效益的責任視角，以“總體規劃綜合社區模式的引領者、城市歷史人文風貌的煥發者、綠色健康活力空間的開發者、多元業務的創新者，產業生態的培育者”角色，聚焦卓越可持續城市社區的發展，為城市發展提供整體極具創意的解決方案，助力經濟、社會和環境的共榮共生和長期可持續發展。

今年2月25日，瑞安房地產公布與浦發銀行上海分行簽署了房地產并購融資及ESG可持續發展融資人民幣100億元合作備忘錄。圍繞這筆百億合作，王穎分別從并購融資和ESG可持續發展的角度進行了解讀。

瑞安的收并購方向一定會基于自身的定位，“我們聚焦于中高端細分市場，從投資和發展的角度都有明確的方向和考慮。市場調整尚沒有結束，行業整合仍在進行中，接下來還有會出現更多收并購機會，我們一直持續在關注和物色合適的項目和資產，最后會從公司戰略、項目質地、回報預期等多角度，優選合適的收并購機會。”

談及ESG這個當下最熱的話題，王穎表示：“可持續發展是瑞安房地產業務發展的重要基石。立足‘綠色規劃、綠色設計、綠色施工、綠色運營’開發全過程、全周期的可持續理念，公司致力于為利益相關方提供安全健康、文化豐富和環境友好的‘工作、生活、休閑和學習’的可持續社區。

瑞安在2020年推出為期十年的‘5C’可持續發展戰略，以‘社區 （Community）、環境（Clean）、文化 （Culture）、關愛（Care）和企業管治（Corporate Governance）’為五大支柱，驅動公司更有系統地采納可持續發展標準，支持業務增長并激勵業務創新，平衡業務盈利能力以及對環境、社會和內部的積極影響。”

具體到低碳社區建設上，王穎首先談到的是一種“步行可達”的概念。

“瑞安在社區規劃發展方面一共有九大原則，為城市規模擴張導致的‘城市病’，提供了前瞻及可借鑒的創新解決方案。其中通過整體規劃手法，建設以公共交通與步行為主的多功能社區，提倡社區里面所有的項目都是步行可達的。如果步行或者公共交通可達，就已經是低碳生活方式最直接的導入。”

除了物理空間上的距離，她認為尊重當地文化也是城市可持續發展的重要組成部分。城市經濟和社會的發展需要文化的傳承和煥新，而文化傳承和煥新反過來也可以更有效地帶動城市經濟與社會發展，文化是城市發展的軟實力，也是城市的核心競爭優勢之一。

王穎補充道，后疫情時代人們更注重空間環境的綠色健康和舒適體驗，瑞安也在參照國際WELL “空氣、水、營養、光、運動、熱舒適、聲環境、材料、精神、社區”十個標準，打造更具包容性、互通性、復原性的城市健康環境新典范，新天地已獲得全球首個WELL健康社區認證。

同時，作為內地首家參與“科學碳目標倡議” （“SBTi”）的房地產開發商，瑞安房地產已將減排目標的承諾提升至全球溫度升幅控制在 1.5°C 以 下。

王穎介紹，公司正攜手政府和專業機構創建上海市第一批“近零碳排放實踐區”——面積約1.058平方公里的“一大會址 · 新天地”，目標在2026年創建期滿時實現實踐區的碳排放強度達到全市同類區域的先進水平或低于創建基期的50%以上，碳源碳匯比達到2以下，可再生能源利用占比達到20%以上。

對于瑞安要走的路，王穎直言一定不是規模化的路。

“隨著中國向高質量發展的過程，老百姓從更規模化、更普適化的需求，轉向更個性化、更精細化的需求，未來我們這樣的開發商反而機遇會更多一點。我們打造的集“生活、工作、休閑和學習”為一體的綜合功能社區更能滿足現代人的生活方式，推動城市高質量發展，增進民生福祉，在配合政府促進經濟繁榮的同時，相信也會為公司自身帶來更多發展機會。”