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撰文/龔麗欣

資產管理在凱德體系里一直扮演著很重要的角色，而今這家企業的基金矩陣再添新兵。

4月16日，上海證券交易所信息披露顯示，華夏凱德商業資產封閉式基礎設施證券投資基金項目狀態更新為“已申報”。

此次凱德商業C-REIT申報的底層資產為位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規模約為28億元人民幣。

本次申報過后，國內基礎設施消費REITs再度擴容，同時，凱德商業C-REIT是唯一一個含有一線城市商業資產的項目，也將為資本市場提供更多選擇。

此外，這是外資企業在中國申報的首單消費類公募REITs，如若成功發行，凱德投資的上市基金規模將進一步擴大，其擁有的基金組合也將更加完善。

與此同時，因凱德投資的特殊性，此次凱德商業C-REIT的發行，將為國內外REITs市場的聯動與合作，帶來更多的想象空間。

資產底色

當下國內公募REITs市場擴容的節奏不斷加快，政策支持下，消費基礎設施REITs亦不斷上新。

最新消息顯示，4月16日，華夏凱德商業資產封閉式基礎設施證券投資基金項目于上交所正式申報。

上述基金的原始權益人為CAPITALAND MALL ASIA LIMITED、長沙凱亭咨詢管理有限公司、廣州凱云管理咨詢有限公司、廣州云凱商業管理有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為“中信證券-凱德商業資產1號資產支持專項計劃”，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。

目前，該公募REITs并未披露相關的招募說明書，但從凱德官網顯示，本次申報的底層資產共有兩個，分別是廣州凱德廣場·云尚和長沙凱德廣場·雨花亭，總規模約為28億元人民幣，總建筑面積達到16.84萬平方米，整體出租率約為97%。

值得注意的是，在目前申報、發行的所有消費類公募REITs當中，凱德商業C-REIT是唯一一個含有一線城市商業資產的項目。

數據顯示，凱德廣場·云尚位于廣州白云新城CBD，緊鄰廣州地鐵2號線白云公園站，項目占地面積1.81萬平方米，建筑面積9.3萬平方米，包括地上六層與地下二層，是一座區域型購物中心。

該項目是凱德商用在廣州的首個項目。

早在2013年，凱德商用作價21.9億元收購白云綠地中心零售部分二期，打造成為凱德廣場·云尚。

2015年，該項目正式投入運營，至今已有近10年時間。有數據透露，在2025年春節期間，凱德廣場·云尚的總客流同比2024年增長10%，總銷售額同比增長5%。

凱德廣場·雨花亭同樣是凱德商用在長沙的首秀，該項目位于長沙東南部雨花亭區東塘商業區內，占地面積2.65萬平方米，建筑面積7.54萬平方米，項目于2005年開業，是一座小區型購物中心。

值得注意的是，該項目前身是印力集團（彼時名為深國投商置）旗下嘉信茂廣場。2009年，因凱德商用與深國投“和平分手”，此后凱德商用開始將旗下47家以“嘉茂”和“嘉信茂”命名的購物中心統一變更為“凱德”標識，上述項目正式其中之一。

不過，凱德廣場·雨花亭在2021年及2023年接連進行了改造升級，根據凱德中國信托財報，改造后該項目的客流及銷售有所增加，改造投入回報率達到15%。

對凱德投資而言，此番借助兩個運營成熟的產品試水中國公募REITs，無疑能夠吸引更多投資者青睞。

與此同時，除去2023年3月停止運營的凱德MALL·七寶和2024年1月出售的凱德MALL·雙井，目前凱德在中國市場上投資運營的購物中心還有42個，這些資產也將成為凱德商業C-REIT的“儲備糧”。

凱德發展（中國）首席執行官李紹強提到：“C-REIT為中國的商業不動產市場完善了投融建管退模式、打通了良性循環的通路，有效提升商業資產流動性。凱德商業C-REIT為凱德發展成熟穩定的優質資產提供了良好的資本化管道、有效盤活資金。

資管矩陣

針對本次申報的凱德商業C-REIT，凱德投資、凱德中國信托和凱德發展將作為戰略投資者，共同持有該基金至少20%份額。

同時，作為發起人及運營管理機構，凱德投資將在凱德商業C-REIT上市后繼續負責凱德廣場·云尚和凱德廣場·雨花亭的運營。

對企業而言，如若本次凱德商業C-REIT成功發行，一方面能夠有效盤活存量資產，另一方面凱德投資上市基金的規模將擴充至7只。

商業客查閱發現，作為新加坡最大的全球房地產投資管理公司，凱德投資很早以前便開始探索“私募+公募”雙基金模式。

2002年，凱德發行了新加坡歷史上首支公募REITs；四年以后，凱德中國信托在新交所上市，成為新加坡最大的中國房地產投資信托，長期投資于中國大陸、香港和澳門的多元化收入物業和與房地產相關資產。

2021年，伴隨著業務的發展，凱德集團進行了重組，形成凱德投資和凱德地產兩個實體，前者成為上市房地產投資管理公司，后者則私有化，成為凱德集團旗下地產開發業務分支。

重組之后，凱德投資的業務更加聚焦，資產管理規模亦不斷增長。數據顯示，，截至2024年12月31日，凱德投資基金資產管理規模約為1170億新元；不動產資產管理規模共計1360億新元。

在上市信托基金領域，凱德投資目前共計擁有六支公募REITs，分別為凱德綜合商業信托、騰飛房產投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托及凱德馬來西亞信托，合計市值超過300億新元。

換而言之，如果本次凱德商業C-REIT成功發行上市，凱德投資上市基金規模將進一步擴大，其作為亞太地區市值最大REIT發行人及管理人的地位也將得到鞏固。

同時，這也是繼新加坡、馬來西亞以后，凱德投資的又一次業務擴展。

對于本次發行，凱德投資（中國）首席執行官潘子翔強調，這一舉措是對凱德中國信托的補充——新加坡上市基金主要面向國際投資者，而中國的公募REIT則更能滿足國內投資者需求。

除此之外，當下中國已然成為凱德的核心市場之一，借助公募REITs的上市，能夠持續深化其在國內的投資與布局，推動多元化資產組合的發展。

“此次推出凱德商業C-REIT，是凱德投資在中國進一步深化戰略布局的重要一步�！迸俗酉璞硎�。

值得注意的是，這是首支由國際化資產管理公司在中國申報的消費類公募REIT產品，對全行業同樣具有標志性意義。

業內人士提到，凱德商業C-REIT的申報和發行，意味著中國REITs市場正式接軌國際賽道，未來將接納更多不同背景的發行主體。

與此同時，海外資本、海外資產參與中國公募REITs也不再是“遙不可及”。

不過，凱德商業C-REIT目前尚處于申報階段，要成功上市還需凱德中國信托股東大會的批準以及證監會、上交所的監管批準。