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撰文/潘玲宣 

凱德投資商業管理業務再落子。

2月20日，中國雄安集團雄商置業公司與新加坡凱德投資簽署商業管理合作備忘錄，雙方將就雄安新區總部區TOD綜合體雄安國貿中心項目內的集中商業部分達成合作，攜手打造“雄安國貿·凱德中心”。

據悉，雙方合作的集中商業部分總建筑面積約15.8萬平方米，包括地上7層商業及地下1層城市通廊商業。

將由雄商置業公司負責項目投資、開發與建設，凱德投資負責資產規劃、開業籌備、商業運營及資產管理。從雙方分工來看，凱德投資此次扮演的是“運營方”角色。

事實上，自2021年業務重組以來，凱德投資的輕資產方向越來越清晰。

近年來，除了接連“甩包袱”，凱德投資也多次以運營管理的方式增加管理規模。

調頭轉輕

2021年，凱德集團將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資”，并單獨在新交所上市，房地產開發業務則被私有化。由此，形成一輕一重、一上市一私有的雙平臺。

在宣布業務重組時，凱德集團董事會主席黃記祖曾表示：“過去幾年，凱德集團從以傳統開發業務為主轉變為以輕資產和費用收益為主，并取得了重大進展。此次重組計劃是凱德集團轉型的一個重要里程碑。”

在凱德集團、凱德投資首席執行官李志勤的相關表述中，由于存在較長的培育期，房地產開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現，“這次重組是為了更加突出業務重心，將凱德定位于一個輕資產、資本高效的企業。”

而凱德投資上市后的首份財報顯示，期內錄得稅后凈利潤13.49億新元，扭轉上一財年5.59億新元凈虧損。

顯然，全新的凱德投資已進入發展的下一階段。

不同于自有資金支持開發建設以及開拓一些周期較長的項目，輕資產模式下的凱德投資，更多“借助”第三方力量實現資管規模的增長。于

是也就可以看到，重組上市之后的凱德投資在落地新項目時，往往會伴隨一個合作伙伴。

以最新動態為例，雄安國貿中心由中國雄安集團雄商置業公司投資開發建設，項目地處雄安新區總部區的核心位置，定位為活力門戶、城市地標和城市名片，總投資約125億元，占地面積約200畝，是國內極少數在城市核心區集商業、辦公、酒店、航空、鐵路、城市軌交、生態文旅等多種功能于一體的復合型TOD開發項目。

凱德投資擁有先進的商業管理水平和國際化項目的管理經驗，能夠為合作項目引入國際一線品牌和創新業態，實現商業業態的多元化發展，填補雄安新區高端商業管理的空白。

腳步漸密

值得注意的是，在2024年11月22日的投資者日上，凱德投資曾宣布將進一步加快在亞太地區以及歐洲和美國的地域多元化發展。

凱德投資彼時強調，將以增長為導向使用資本，實現到2028年將基金資產管理規模（FUM）翻倍至2000億新元的目標，并力爭到2028-2030年將經營利潤提高兩倍以上，超過10億新元，其中60%-70%將來自于四個費用收入業務（FRB）。

在強化能力和擴大FUM的同時，凱德投資還將預留充足資金，用于在亞太地區進行并購和尋找新的增長引擎。

凱德投資集團首席執行官李志勤指出：“隨著轉型成為輕資產的全球實物資產管理公司，我們正在積極管理資產負債表，并在資本循環工作方面取得了可觀的進展。自2021年以來，在整個CLI集團中回收了240億新元，其中約110億新元來自中國。自2021年以來，在回收的總資本中，約75%已流向私人或公開上市基金。”

數據顯示，凱德投資2024年上半年的費用收入相關業務（FRB）繼續增長，同比增長8%，FRB對運營PATMI（歸屬股東凈利潤）的貢獻從去年同期的49%增長到63%。

凱德投資在輕資產轉型和多元化戰略方面也取得了重大進展，（2024年上半年）釋放了17億新元的資本循環，用于重新部署用于增長。

2024年前三個季度，商業管理業務持續貢獻穩健的費用收入，期內商業管理費用相關收益同比增長14%，為281億新元。上市基金管理、私募基金管理、旅宿管理板塊的相關收益分別同比下降1%、增長14%、增長1%。

就不動產投資業務而言，在中國市場，零售業務出租率較2023年三季度末持平，為94%，而辦公、新經濟業務均不同程度下降。其中，辦公樓業務出租率由2023年三季度的82%降至2024年三季度的78%，新經濟業務由89%下降至79%。

更趨穩的出租表現，成為凱德投資在布局具體業務時的考量方向之一。

去年末，凱德投資與湖北省科技投資集團有限公司簽訂商業管理協議，武漢光谷中心城西社區鄰里中心項目將由凱德投資管理。該項目于2022年8月啟動建設，計劃在2026年上半年投入使用。

項目規劃凈用地面積約3.37萬平方米，建筑總面積約8.68萬平方米，兼容生活配套服務、社區政務、公共停車、社區公園、餐飲零售、娛樂休閑、文化藝術、體育健身、托幼及養老等復合功能，也是武漢東湖高新區首個“中國光谷標準”新型鄰里中心，旨在打造服務街區、服務園區、服務社區的“一站式、智趣化、體驗式”社區生活綜合體。

而在2024年上半年，凱德還與長沙城發集團簽訂碧湘楚巷、會展壹中心、西宸之光等三個商業管理項目合作。

2024年3月1日，由長沙城發恒偉置業有限公司開發建設、凱德投資運營管理的碧湘楚巷項目正式開工，該項目是凱德投資在中國“輸出管理”的首個獨立商業街區，預計2026年開業。

碧湘楚巷地處長沙五一商圈核心區域，接駁地鐵3號線靈官渡站，項目總建筑面積約5.1萬平方米，其中地上為多層交錯開放式商業街區，地下1層為停車場和地下商業街。

凱德投資為項目的管理運營方，將利用項目城市核心區位優勢，充分發揮國際化的專業運營能力和資源網絡，以及本地化的運營管理經驗，將該項目打造成為長沙城市會客廳，引領星城精致典雅的生活品質和悠然自得的生活方式。

在此之前，凱德還與長沙城發恒偉置業有限公司合作了凱德·壹中心項目。作為凱德在中國“輸出管理”的首個購物中心，出租率常年保持90%以上，客流持續穩定增長。