出品/職業(yè)餐飲網(wǎng) 

撰文/張鐸 溫泉

5月19日，上海凱德閔行商業(yè)中心。

工作日午后，位于莘莊商圈的地標(biāo)性商場依舊人流不息。但在B2層，原本以“非遺+國潮”概念運(yùn)營的四時文宴·國潮市集已大門緊鎖，入口處張貼公告稱“因消防整改，暫停營業(yè)”。兩名值守人員在現(xiàn)場，不對外提供進(jìn)一步說明。

而就在一周前，這一空間仍可自由出入。根據(jù)5月12日流出的現(xiàn)場視頻，多家商戶在門前張貼寫有“我們被騙了”的A4紙張，一些供應(yīng)商正在拆除排煙設(shè)施。

今年1月正式開業(yè)，開業(yè)不足五個月即陷入停擺。據(jù)多位商戶反饋，目前已有超過80%的商戶收到項目方發(fā)出的解約通知。 

事實上，相關(guān)爭議自籌備期已現(xiàn)，涵蓋開業(yè)延期、消防驗收、費(fèi)用起算等多個環(huán)節(jié)，開業(yè)后又延伸至運(yùn)營保障與活動執(zhí)行等問題。

針對質(zhì)疑，項目方東溪薈已作出書面回應(yīng)，否認(rèn)違約，并稱部分糾紛正進(jìn)入司法程序。

職業(yè)餐飲網(wǎng)將呈現(xiàn)商戶與項目方的多方說法，復(fù)盤項目始末。

從“非遺市集”，到零房租招商 

四時文宴的運(yùn)營方為東溪薈，其整體承租了凱德閔行商業(yè)中心B2層部分空間，負(fù)責(zé)該區(qū)域的招商、裝修、品牌引入及日常運(yùn)營。

根據(jù)早期招商資料，項目以“宋代雅集”為設(shè)計主題，擬打造一個集宋風(fēng)美食、文化體驗與休閑娛樂于一體的復(fù)合型商業(yè)空間。策劃方案中包含200余場年度主題活動，涵蓋民俗節(jié)慶、二十四節(jié)氣市集、非遺匠人專場與沉浸式演藝，并承諾將營業(yè)收入的30%投入抖音、小紅書、大眾點評等平臺進(jìn)行線上宣推。

據(jù)凱德方面人士在接受其他媒體采訪時透露，東溪薈曾在提報階段承諾將引入約30%的“非遺流量品牌”與40%的老字號商戶，通過主題化空間設(shè)計與持續(xù)性文化活動，形成“差異化品牌+高頻更新+非遺市集”組合模式。

但據(jù)職業(yè)餐飲網(wǎng)實地采訪與觀察，實際進(jìn)駐項目的多為中小型個體商戶。多位商戶表示，在評估入駐意向時，真正吸引他們的并非“非遺”“國潮”概念，而是兩個更為直接的招商條件：“零租金”與“高人流”。

一位商戶介紹，當(dāng)時項目主打“零房租”模式，即按月營業(yè)額的15%至18%提取租金，外加每平方米115元的固定物業(yè)管理費(fèi)。考察期間，人流尚可。

職業(yè)餐飲網(wǎng)注意到，該區(qū)域位于B2層，并不處于商場核心動線范圍，入口設(shè)置相對隱蔽，整體自然客流承接能力相對較弱。

隨著后續(xù)開業(yè)計劃一再推遲，矛盾逐漸浮出水面。

一再延期的開業(yè)節(jié)奏

根據(jù)商戶回憶，四時文宴最初在招商階段承諾的開業(yè)時間為2024年9月15日。

但多位商戶表示，簽約進(jìn)場時項目現(xiàn)場仍處于毛坯狀態(tài)，基礎(chǔ)隔斷尚未完成，施工條件不具備，裝修工作無法啟動，更談不上開業(yè)運(yùn)營。盡管如此，運(yùn)營方仍多次敦促商戶繳納相關(guān)費(fèi)用并推進(jìn)施工進(jìn)度。

施工期間問題頻出。商戶稱，水電供應(yīng)多次中斷，現(xiàn)場施工進(jìn)度緩慢且缺乏統(tǒng)一調(diào)度。直至2024年11月21日，項目才完成消防驗收。“這個流程在招商啟動前就應(yīng)該完成。”有商戶如此評價。

物業(yè)費(fèi)的起算方式也成為爭議焦點。多位商戶介紹，東溪薈曾提出物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)從簽約日起計，商戶則堅持應(yīng)從消防驗收完成、裝修正式開始之日起算。最終，部分商戶與運(yùn)營方簽署了補(bǔ)充協(xié)議，約定費(fèi)用可在開業(yè)后逐月抵扣，并確認(rèn)項目將在2024年12月正式開業(yè)。

然而，在部分商戶完成費(fèi)用繳納后，現(xiàn)場出現(xiàn)水電再次中斷的情況。有商戶反映，因東溪薈對施工方工資存在拖欠問題，才會發(fā)生這種事。他還提到，此前被告知運(yùn)營方賬戶已因糾紛凍結(jié)，所繳費(fèi)用需轉(zhuǎn)至項目員工個人賬戶。因此對令其對項目整體資金流轉(zhuǎn)狀況產(chǎn)生疑慮。

2024年12月22日，東溪薈在商戶群中發(fā)布《開業(yè)盛典策劃案》，宣布將于12月28日舉行正式開業(yè)儀式，包含舞獅點睛、迎賓儀式等內(nèi)容，并建議商戶準(zhǔn)備古風(fēng)服飾配合場景演出。

“那幾天大家都在進(jìn)貨、布場，感覺終于要開始了。”一位商戶回憶。

但最終，開業(yè)并未如期舉行。當(dāng)天，多位商戶到場后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場仍為未完工狀態(tài)，部分門店裝修尚未完成，通道與公共區(qū)域仍存施工痕跡。

“我親戚都來了，結(jié)果看到的是一個工地。”一位商戶形容當(dāng)天的情形“尷尬又難堪”。

項目最終在2025年1月15日對外開放。但據(jù)商戶反饋，現(xiàn)場客流、空間環(huán)境與運(yùn)營執(zhí)行仍未進(jìn)入正軌。此前反復(fù)積累的信任缺口，也并未因項目開放而得以彌合。

開業(yè)后的冷場、糾紛與停擺

2025年1月15日，四時文宴正式開業(yè)。

有商戶稱，B2層場地氣溫不足10℃，冷風(fēng)直灌，濕冷難耐。開業(yè)當(dāng)天僅舉辦了簡短舞獅與噴花儀式，地面廣場無明顯引導(dǎo)或宣傳，現(xiàn)場鮮有路人意識到，下沉廣場之下，一座主打“非遺+國潮”概念的市集剛剛開放。 

開業(yè)時間臨近春節(jié)，原本即為商圈的客流淡季。多位商戶提到，非遺主題區(qū)仍有不少門店尚未開業(yè)，整體氛圍更接近一場尚未準(zhǔn)備充分的“試營業(yè)”。

由于缺乏有效引流，商戶間多以互相“捧場”完成開張交易。零星進(jìn)店的顧客中，一部分為持代金券的消費(fèi)者，四時文宴部分空間被用于舞蹈排練。商戶調(diào)侃道，這或許也可視為項目宣傳中提及的“文化活動”之一。

2025年1月21日，30位商戶聯(lián)名向運(yùn)營方提交訴求信，指出場地存在長期低溫、人流不足、異味較重及物業(yè)服務(wù)缺位等問題，要求改善供暖、加強(qiáng)引流，并就經(jīng)營損失提出補(bǔ)償請求。

東溪薈隨后展開整改，在臨時加裝了兩臺中央空調(diào)，并增添了地面圍擋廣告。但商戶反饋“制熱效果有限”。圍擋廣告中唯一的餐飲宣傳，只有泡菜火鍋。

節(jié)后，現(xiàn)場糾紛逐步增多。有商戶表示，部分供應(yīng)商因賬目爭議開始拆除排煙管道、監(jiān)控設(shè)備及中央空調(diào)系統(tǒng)。警方多次介入現(xiàn)場處理相關(guān)沖突。

3月23日，約三分之一商戶聯(lián)合提出“無償讓渡裝修”以換取押金回籠，但未與運(yùn)營方達(dá)成一致。部分激進(jìn)的商戶隨后在店面張貼標(biāo)語表達(dá)訴求，現(xiàn)場矛盾開始公開化。 

4月22日，消防部門在復(fù)審中發(fā)現(xiàn)問題，要求整改。因未能如期完成，項目被要求自5月14日起暫停營業(yè)。 

自4月起，東溪薈陸續(xù)向商戶發(fā)出解約通知。據(jù)多位商戶估算，截至5月中旬，已有超過八成商戶收到“單方面解約函”。

有商戶表示，前期投入巨大，尚未回本，資金鏈已出現(xiàn)斷裂，只能通過借網(wǎng)貸委托律師，應(yīng)對后續(xù)的法律流程。

項目方回應(yīng)：延遲、爭議與責(zé)任歸屬

針對商戶普遍提出的開業(yè)延遲、消防驗收前招商、物業(yè)費(fèi)用爭議、非遺活動縮水等問題，四時文宴項目方東溪薈通過書面聲明作出回 應(yīng)，強(qiáng)調(diào)自身操作“未違反合同或相關(guān)法律法規(guī)”，并指出部分糾紛“正在通過司法程序處理”。

1、項目延期與合同執(zhí)行

東溪薈表示，合同原約定的開業(yè)時間為2024年9月15日，因施工單位延期交付，裝修竣工時間被迫推遲，整體開業(yè)時間最終調(diào)整至2025年1月15日。為應(yīng)對這一變動，公司與多位商戶簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，明確了新的交付時間與物業(yè)費(fèi)用起算點，并就此提供費(fèi)用減免。

對于“消防驗收前即啟動招商”的質(zhì)疑，項目方回應(yīng)稱，商業(yè)地產(chǎn)項目普遍在消防流程完成前啟動招商洽談，實際合同生效及費(fèi)用起算均在消防驗收合格后執(zhí)行。取得消防開業(yè)前檢查許可證，即表明項目具備開業(yè)條件。東溪薈強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)行法律亦未將消防驗收作為租賃合同生效的法定前置條件。

2、費(fèi)用爭議與履約糾紛

就部分商戶拒繳物業(yè)費(fèi)用的問題，東溪薈表示，項目所簽租賃合同真實有效，租金與物業(yè)費(fèi)用的繳納屬于商戶的基本義務(wù)。雖然公司承認(rèn)部分設(shè)施存在瑕疵，但其認(rèn)為“尚不足以構(gòu)成影響經(jīng)營的實質(zhì)性障礙”，因此不構(gòu)成合理的費(fèi)用抗辯理由。

東溪薈表示，公司對部分運(yùn)營問題持開放態(tài)度，愿意通過整改或協(xié)商給予一定補(bǔ)償，但對于“完全拒付”“單方面中止合同”的行為，將依據(jù)合同條款采取法律措施。部分商戶訴求已超出合同范疇，協(xié)商未果后，公司已向法院提起訴訟，目前相關(guān)案件正在司法審理中。

3、供應(yīng)商糾紛與設(shè)備拆除

關(guān)于現(xiàn)場曾出現(xiàn)的設(shè)備拆除與供應(yīng)商糾紛問題，東溪薈稱，項目在施工過程中確有部分供應(yīng)商尾款未付，主要源于預(yù)算外的延期支出，但公司已就相關(guān)賬目擬定付款計劃，并在與大多數(shù)供應(yīng)方達(dá)成一致。

東溪薈指出，項目并未拖欠施工單位工資，而設(shè)備拆除潮的出現(xiàn)，系個別商戶或外部人員誤導(dǎo)供應(yīng)方“可憑拆除設(shè)備迅速結(jié)款”，造成短期集中拆除。公司表示，當(dāng)前爭議已初步化解，后續(xù)付款計劃正在推進(jìn)中。

4、非遺活動與現(xiàn)場秩序

東溪薈稱，四時文宴的實際落地情況與此前提報的內(nèi)容方案上是基本匹配的。針對商戶關(guān)于“非遺活動縮水”的質(zhì)疑，東溪薈表示表示，自開業(yè)起，公司陸續(xù)引入了國家級、省級及市級的非遺傳承人，并于春節(jié)前后完成約20場主題活動。

原計劃全年推進(jìn)逾200場，但因現(xiàn)場秩序頻繁受擾，導(dǎo)致活動開展受限直至?xí)和；顒印９�司與部分非遺團(tuán)隊協(xié)商后決定暫停執(zhí)行。

5、 解約爭議與后續(xù)安排

在合同解除問題上，東溪薈表示，自2024年12月起，多數(shù)商戶未按約支付費(fèi)用，并屢次無視溝通要求。根據(jù)租賃協(xié)議，已構(gòu)成違約，公司已陸續(xù)向符合條件的商戶發(fā)出解約函，并安排一對一溝通以推進(jìn)善后。

在消防整改方面，項目方指出，設(shè)施本身符合規(guī)范。因前期管理人員變動，相關(guān)備案未及時更新，過程中亦遭遇商戶持續(xù)舉報，影響消防復(fù)審進(jìn)度。目前，項目已于2025年5月15日取得新的消防許可證，具備再次營業(yè)條件。開業(yè)后會優(yōu)化招商業(yè)態(tài)，并強(qiáng)調(diào)相關(guān)調(diào)整屬于商業(yè)項目常規(guī)更新范疇。

職業(yè)餐飲網(wǎng)小結(jié)：

從招商啟動到短期停擺，四時文宴項目運(yùn)行時間不足半年，已出現(xiàn)多輪爭議，分歧集中，信任快速流失。

真正值得追問的，是在越來越多商場加速開業(yè)、大量人員涌入餐飲行業(yè)，各方行業(yè)是否已經(jīng)具備識別并應(yīng)對結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的能力？

目前，相關(guān)糾紛仍在司法處理中，職業(yè)餐飲網(wǎng)將繼續(xù)關(guān)注事件后續(xù)發(fā)展。