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撰文/龔麗欣

圖源/武侯資本集團公眾號

在加碼重資產與發力輕資產的路上，華潤有巢的資管路徑愈發清晰。

華潤有巢又一新項目落地。

最新消息顯示，位于成都市武侯區的蜀府有巢公寓即將投用，項目預計提供1248套保障性租賃住房。該項目由武侯資本集團投資建設、華潤有巢運營，預計7月份正式亮相。

這是華潤有巢在輕資產方面的又一次重要嘗試。

這邊廂，華潤有巢不斷將成熟的重資產業務注入公募REITs平臺；那邊廂，其又接連發力輕資產管理輸出。

有業內人士認為，與華潤萬象城、華潤萬象生活類似，當輕資產業務達到一定的體量后，不排除華潤有巢單獨將租賃管理業務拆分上市的可能。

又一輕資產項目開業

“未來有巢的定位是比較清楚的，就是租住的運營和資管平臺”，此前，華潤有巢戰略投資部總經理李伯喬在觀點住房租賃大會上如是提到。

他表示，在重資產方面，華潤有巢將深化募REITs、Pre-REITs領域合作；在輕資產方面，則極尋求與地方國企、戰略合作方的輕資產咨詢委管機會。

而此次即將開業的蜀府有巢公寓，正是其與成都地方國企的合作項目。

據商業客了解到，蜀府有巢公寓的前身為武侯機投工業谷三期項目，位于成都市武侯區永康路與九金街交會處，總建筑面積超10萬平方米。

該項目由成都武侯資本投資管理集團有限公司開發，今年2月，華潤有巢正式中標上述項目的委托管理負責，負責項目后續的運營管理，包括為項目提供營銷推廣、租務管理、租客關系及維護、日常維保等等。

而今，經過四個余月的籌備，項目定名為“蜀府有巢公寓”正式面向市場。

根據有巢成都官微消息，該項目將于2025年7月投入使用，共計提供1248套保租房，項目創新打造“一張床、一間房、一套房”全維產品線。

其中，“一張床”共計12套，旨在為外賣、保潔、護工等一線勞動者定制私密空間；“一間房”共有884套，為49平方米的一居室項目，專為城市青年與白領定制，租金約1400元/月；“一套房”則為70平方米的雙臥戶型，共計352套，更適合家庭或獨立空間需求者，租金在2000元/月左右。

蜀府有巢公寓的落地，是華潤有巢輕資產管理版圖的又一次重要補充。

輕資產模式的核心在于企業不持有物業，而是通過租賃或托管的方式獲取房源，這種方式大幅降低了華潤有巢的資金壓力，同時有助于企業規模化的擴張。

但華潤有巢牽手武侯資本的意義并不至于此。

一方面，借助政企合作，華潤有巢加快了滬市以外區域的布局。

商業客了解到，與地方政府合作是華潤有巢外拓的重要方式之一，去年10月，其與成都公交集團合作推出全國首個公交TOD保障性租賃住房品牌——“錦安居”；

今年4月，由南京團市委與華潤有巢聯合打造的"寧青驛站"項目在有巢國際公寓社區江心洲店正式落地運營；華潤有巢還與北京瀛海鎮集體經濟、愿景集團打造了北京有巢潤堂瀛海項目……

此前，李伯喬亦表示，“通過跟地方政府的共建，（華潤有巢）實現了往上海以外的區域發展。”

另一方面，借助政企合作，能否起到優勢互補的作用。

實際上，近兩年，在政策的支撐下，地方國企、城投公司接連下場建設保障性租賃住房，這類地方國資往往手握豐富存量資源，但卻缺乏運營和管理的能力。

而類似華潤有巢等第三方運營機構，其在產品打造、營銷方案、運營模式等方面能夠提供更為專業合理的建議，雙方的合作不僅減輕了地方國資直接管理的負擔，還能通過市場競爭機制提高運營效率，進而助力資產的保值增值。

華潤有巢資管路徑

在加碼重資產與發力輕資產的路上，華潤有巢的資管路徑愈發清晰。

商業客查閱發現，截至2024年年末，華潤置地累計在營住房租賃項目45個，在管項目64個。

首先來看重資產業務，2022年12月9日，華夏基金華潤有巢REIT成功上市，其底層資產由位于上海的兩處保障性租賃住房項目構成——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目。

前不久，華潤有巢REIT宣布擴募，擬購入的底層資產為位于上海閩行區的有巢馬橋項目。

將成熟、穩定的資產不斷注入公募REITs當中，不僅能夠實現重資產業務的退出，還能迅速實現資本的回收與增值。

顯然，華潤有巢重資產業務的退出路徑已然清晰。

至于輕資產業務，經過一段時間簽約與擴張過后，其品牌知名度、業績水平得以提升，當這一業務達到一定的體量后，不排除華潤有巢單獨將租賃管理業務拆分上市的可能。

參考華潤萬象城及萬象生活的模式可以發現，目前，華潤置地旗下的不動產業務主要有華潤置地自持，而輕資產商管、物管則集中在華潤萬象生活當中。

2020年12月9日，華潤萬象生活成功上市，目前這一平臺除了負責母公司的商業項目運營管理以外，還通過第三方外拓，不斷進行業務的擴張。

業內人士提到，華潤有巢旗下的租賃管理業務可以打包裝入華潤萬象生活當中，也可以單獨拆分上市。

這一猜測并非空穴來鳳。實際上，在酒店行業當中，萬豪集團就曾出現類似的案例。

據了解，在1992年，彼時美國房地產市場遭遇下行壓力，導致萬豪酒店出現巨大的債務負擔。為應對這一危機，萬豪酒店將其業務拆分為兩個部分，即萬豪地產和萬豪國際。

其中，萬豪地產負責持有重資產酒店物業，并在1999年借助公募REITs實現退出；而萬豪國際則專注于輕資產酒管業務，并在1993年成功上市。

雖目前住房租賃行業當中暫未出來相關案例，但業內人士表示，無論是商管、酒管還是租賃項目的管理，其資管路徑萬變不離其宗，華潤有巢的“雙軌”路徑或許在不久的將來有望實現。

除此之外，回到保租房資產本身，類似蜀府有巢公寓等項目，雖交由第三方團隊管理，但地方政府仍是項目的持有方，待運營成熟，同樣有望以各類資產證券化的路徑退出。