出品/時代財經

作者/陳澤旋

當了幾十年香港房東的快餐巨頭，要賣商鋪了。

7月28日，地產投資管理及服務公司仲量聯行公布，美國快餐巨頭麥當勞總公司（下稱“麥當勞”）計劃出售八項位于香港的零售物業，分別位于尖沙咀、銅鑼灣、旺角、堅尼地城、大角咀、元朗、荃灣及慈云山，目前已啟動公開招標，截標日期為9月16日中午12時正，仲量聯行是獨家代理。

根據仲量聯行，標的物業的總市值約為12億港元，市場建筑面積介于約6800平方呎至1.9萬平方呎，對應的國際公制面積為631.74平方米至1765.16平方米，買家可選擇競投整批物業或任何一項物業。

另據市場消息，麥當勞計劃分階段出售旗下在港所有鋪位，涉及 23 個鋪位，市值超過30億港元。首批鋪位為此次仲量聯行公布的八項物業，第二批次的鋪位將在明年放售，暫定為北角、鲗魚涌等8個鋪位，市值將近11.1億港元。

針對出售在港所有鋪位的消息，麥當勞和仲量聯行方面均未有公開回應。

作為全球快餐巨頭，麥當勞在全球范圍內有95%的餐廳采用了特許經營模式，然而麥當勞的租金收入卻遠遠蓋過特許經營費。目前，香港商鋪估值處于低位，“房東”麥當勞為何“低拋”？

自持數十年，麥當勞放售8個香港商鋪

仲量聯行透露，此次放售的8項物業已由麥當勞持有數十年，另據時代財經了解到，有物業落成至今亦超50年。

其中，樓齡最長的物業位于尖沙咀的商廈星光行，在1969年落成，至今已有56年，尖沙咀物業亦是此次出售標的中最大的一間，建筑面積18746平方呎（約為1741.56平方米）。

目前，待出售的物業組合整體出租率達100%，每個物業均有麥當勞餐廳入駐經營。時代財經了解到，其中的7間麥當勞餐廳已開業34-38年，1家開業超過27年，5間為24小時營業。除了麥當勞餐廳，部分物業也同時引入其他零售租戶，包括連鎖便利店7-Eleven、建民大藥行、青木百貨、水果鋪等。

相關物業為帶租出售。仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩表示，物業出售之后，麥當勞餐廳將在這些物業繼續運營，沒有任何變更計劃。

作為麥當勞標的物業的獨家代理，仲量聯行稱，相關物業屬于香港核心區街鋪，長期租戶麥當勞“實力雄厚”，帶租出售可為投資者即時帶來穩定租金收入，同時可獲得高租金回報率。

仲量聯行還給出了參考指標。該機構稱，截至2025年第二季度，香港核心區街鋪的資本價值環比下跌2.3%，同比下跌5.4%，更是相比十年前下跌了70.5%。回報率方面，根據仲量聯行截至2025年第二季度末的紀錄，以凈有效租金計算，整體核心區街鋪的市場估算回報率約為2.47%。

基于標的資產擁有的地段、租戶和投資回報等條件，鄧潔瑩表示，目前已有不少準買家向仲量聯行表示對項目感興趣。不過，對于麥當勞標的物業的預估成交價格和投資回報情況，仲量聯行沒有作出回應。

近些年，香港消費市場復蘇緩慢，不少商鋪租戶迫于經營壓力而結業，推動商鋪空置率持續走高，租金和買賣價格走低，香港的高息環境和商業物業按揭貸款收緊亦導致投資意愿降低。

中原（工商鋪）在5月份的報告中指出，由于高息環境持續，業主賣貨的壓力日益增加，不惜大幅降價求售，甚至出現虧損個案。

其中，位于中環租庇利街的一間商鋪，原業主于2011年鋪市高峰期購入，當時作價約7280萬港元，持有14年后賣出以約3880萬港元成交。物業現租客為咖啡室，物業價值下跌約46%。

盡管麥當勞是全球的快餐巨頭，但在它的經營模式中，租金收入是十分重要的一部分，因此，麥當勞也經常被調侃為“隱形的房東”。

在交易市場低迷的當下，“房東”麥當勞為何選擇賣掉香港物業，以及未來是否會賣出更多的物業？

對此，麥當勞沒有予以正面回應，僅表示麥當勞會定時審視其持有的物業，并不斷優化其房地產組合，公司將會出售數個位于香港的物業，而相關物業的餐廳運營將不會受到影響，未來，麥當勞將繼續致力發展香港市場。

隱形的大地主，去年租金收入超100億美元

麥當勞的“大地主”身份早就藏不住了。

上世紀七十年代，“麥當勞之父”雷·克羅克在一所大學演講時，問臺下的學生們：“誰能告訴我我是做什么的？”

學生回答，“賣漢堡。”克羅克搖了搖頭說，“我真正的生意是房地產。”

1956年，凈資產只有2.4萬美元的麥當勞以1000美元的資本開設了房地產公司。此后，公司用不低的杠桿購買地或者土地的租賃權，再用加盟商支付的租金和加盟費，償還銀行貸款和相關費用。

也因此，麥當勞總部除了研發漢堡薯條等產品，更在不斷研究哪個地段的客流量大、哪里的地皮升值潛力大。據悉，麥當勞還打造了專業的地產經紀團隊，每次選址都要經過3-6個月的考察。1992年，麥當勞開出北京的第一家店，就位于長安街和王府井大街路口，是北京人流量最密集的商圈之一。

時代財經了解到，麥當勞的特許經營餐廳有三種模式，分別為傳統特許經營、發展式特許經營或聯營。其中，聯營模式主要適用于少數海外市場，主要是中國和日本。

傳統特許經營模式下，麥當勞通常擁有餐廳場地的土地及建筑物所有權，或獲得長期租賃權，麥當勞將這些物業租給特許人，特許人則負責設備、招牌、座椅及裝飾的投入。整體來看，麥當勞通過該模式獲得的收入主要包括租金、基于銷售額一定比例的特許經營費，包括最低租金標準以及對新開業餐廳或新增許可授權時收取的初始費用。

截至2024年底，全球范圍內一共有43477家麥當勞餐廳，大約95%為特許經營；而對于并表市場范圍內的餐廳，麥當勞擁有其中56%的餐廳的土地所有權，以及將近80%的建筑物所有權。

2024年，麥當勞實現收入259.20億美元，其中，從特許經營餐廳取得的收入一共157.15億美元，租金收入100.17億美元，56.06億元為特許經營費。這意味著租金收入占麥當勞總收入將近38.65%。

在國內，由于對外資購買地產有一定的限制，麥當勞在中國大多為非自持物業。截至2024年末，麥當勞在香港的門店數量約為260家，此外，在香港市場的運營模式下，特許人往往需要自己提供物業。

另據報道，在2001、2003年，麥當勞就曾在香港出售自持店鋪，并由此獲利近1億港元。若此輪麥當勞成功出售香港的8處物業，其在香港持有的物業也將進一步減少。