商業(yè)地產(chǎn)大幕 探索中開啟

　　在2000年之前，鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)僅處于啟蒙和初始階段。

　　1997年，隨著國家住房改革的推進，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)開始探路。但是這一年，項目多為國有公用建筑，全民可買的住宅和商業(yè)項目很少。而商場經(jīng)營多為“國企”模式，統(tǒng)一采購、銷售和管理，每個攤位都姓“公”，每個員工都是“服務(wù)員”。

　　1998年，租賃制引入商場經(jīng)營管理，標志著鄭州的“商業(yè)”時代正式開始。正是在這一年，國家取消福利分房，房地產(chǎn)開發(fā)進入成長期。在隨后的幾年里，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”才開始摩擦出火花，“商業(yè)地產(chǎn)”的大幕終于開啟。

　　這時，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商已擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，也開始具有物業(yè)分割銷售、滾動開發(fā)的意識和資金周轉(zhuǎn)需求，因而，商業(yè)地產(chǎn)得以快速成長。

　　1999年底，鄭州東西大街舊城改造工程拉開序幕，成為鄭州商業(yè)地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)變。因為，此前的很多專業(yè)市場是帶有政府壟斷性質(zhì)的批發(fā)市場，真正以企業(yè)為主體規(guī)劃和開發(fā)的商業(yè)項目幾乎沒有。

　　這一時期的匯龍城項目，成為當時鄭州商業(yè)地產(chǎn)的最大關(guān)注點。2000年，鄭州中誠置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)鄭州匯龍城項目。2002年9月，匯龍城與百盛“第一次親密接觸”，宣告要建造中原第一座shoppingmall。但百盛在匯龍城開業(yè)前三個月突然撕毀“婚約”。內(nèi)情為百盛對匯龍城的操作模式并不看好。匯龍城倉促間請來了三和百貨救場，之后匯龍城自己聘請總經(jīng)理開始招兵買馬，但計劃于2002年元旦開業(yè)的時間卻一拖再拖，直到同年12月20日才匆匆開業(yè)。2003年初，匯龍城一樓大廳部分商戶就開始低價處理產(chǎn)品，經(jīng)營形勢旋即告急。此后百盛迎來了北京遠望控股，但是依然未能挽救敗勢。

　　“匯龍城的敗因之一，在于開發(fā)商對物業(yè)完全分割出售，沒有考慮后期統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理，以致隱患重重。在匯龍城，眾多的小業(yè)主、商戶、經(jīng)營方和投資方之間矛盾難以平衡。”上海貝茲華中區(qū)首席代表謝濤回憶說。

　　繁榮中的變局

　　在謝濤看來，同時期的鄭州商業(yè)地產(chǎn)，至少有兩個變化：其一，知道找主力店，并出現(xiàn)適當?shù)淖猿治飿I(yè)。其二，懂得通過專業(yè)的管理團隊、銷售代理公司等“外力”來發(fā)展項目，跳出了投資商一手抓的局限。

　　紅火一時的“售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)模式，便在這個時候開始登場。這使開發(fā)商既能快速銷售產(chǎn)權(quán)回籠資金，又能通過統(tǒng)一返租，來保證商場的統(tǒng)一規(guī)劃、招商和運營。

　　統(tǒng)計顯示，2003年全市商業(yè)項目總面積超過150萬平方米，加上鄭州原有商業(yè)網(wǎng)區(qū)，面積總和超過300萬平方米。如火如荼的商業(yè)氛圍的造勢讓投資者和消費者覺得前景一片大好。

　　這個時期，泰國正大集團聯(lián)手河南廣元置業(yè)有限公司開發(fā)大型商業(yè)綜合體“正大世紀城市廣場”；2004年，首次與匯龍城談判未果的百盛去而復(fù)返，再一次坐上了談判桌，要求所有的產(chǎn)權(quán)式商鋪，要由開發(fā)商統(tǒng)一收購后，再由百盛重新以物業(yè)劃分。此后，“匯龍城購物中心”被“百盛購物廣場”所代替。

　　但是，該時期內(nèi)流行的售后返租的模式，對于部分商家而言，卻增加了另一重壓力——管理。

　　“彼時，在鄭州商業(yè)地產(chǎn)圈，專業(yè)管理公司不多，而且行業(yè)整體對此并不重視，不少開發(fā)商自己親自操盤管理。這造成返租后的管理過程中，商戶沒有效益和業(yè)績，以致開發(fā)商返租成本經(jīng)營虧損。尤其是在地市，出現(xiàn)大批死盤。”謝濤告訴記者，“之后，步行街這種商業(yè)模式開始應(yīng)勢而生，建筑形態(tài)開始變換。步行街的出現(xiàn)，在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上增加了商戶自己經(jīng)營管理的靈活性。”

　　2004年，宇通不動產(chǎn)牽手香港新鴻基，聯(lián)手打造百年德化風(fēng)情購物公園；2007年4月，鄭州大上海城步行街開業(yè)典禮舉行，該步行街呈雙首層式建筑，東西連綿430米，南北迂回280米，貫穿二七路、人民路。同時，步行街模式的天旺廣場亦開始出現(xiàn)在人們視野里。

　　但是，這一時期，商業(yè)地產(chǎn)的空前繁榮，引起了業(yè)內(nèi)人士的擔憂。動輒6%甚至8%的“七年返租”、“十年返租”促銷宣傳層出不窮。這些開發(fā)商相信，他們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)可以在以后的幾年中產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益。然而不少專家提出“商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱之勢”、“商業(yè)地產(chǎn)供給過剩”的擔憂。河南圓點市場調(diào)查公司地產(chǎn)研究中心在2007年3月份進行的“鄭州市商業(yè)地產(chǎn)投資者調(diào)查”表明，目前鄭州的商鋪除成熟商圈的核心地帶以外，基本上都存在空置情況。

　　專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力

　　2006年，在鄭州樓市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，有一支隊伍異軍突起，這就是專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)，像寶龍·城市廣場、中原路·水岸花木城、鄭州五金機電城、大廚房、中原國際小商品城、電動車精品城等項目先后進入了人們的視野。

　　此前鮮有開發(fā)商涉獵專業(yè)市場。而在這些進入專業(yè)市場的地產(chǎn)企業(yè)中，既有一直沉浸其中、對專業(yè)市場開發(fā)爛熟于心的地產(chǎn)企業(yè)，像中國元通紡織城，也有以前一貫從事住宅開發(fā)，然后到商業(yè)市場小試牛刀的，如鑫苑置業(yè)。

　　專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的興起首先得益于鄭州的傳統(tǒng)因素。眾所周知，鄭州是一個市場發(fā)育比較完善的城市，既有在全國都叫得響的火車站大型綜合性批發(fā)市場商圈，也有在全國已有一定知名度的鞋城等專業(yè)市場，從而形成了中部地區(qū)最大的商品交易市場群。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，從事住宅的開發(fā)商“趟河過界”，進軍專業(yè)市場，除了有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤空間大、貸款容易的因素，也在于鄭州逐漸成為全國物流中心。此外還有一種現(xiàn)象必須注意，那就是這些開發(fā)商已經(jīng)都學(xué)會了“造市場”。例如鑫苑置業(yè)開發(fā)的電動車精品城就是一個案例。這位業(yè)內(nèi)人士認為，最初，鑫苑置業(yè)在鄭州航海路上開發(fā)了一個住宅項目后，曾擔心附近人氣低，影響房子的銷售，于是公司就有了在其旁邊建立一個市場的想法。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，以往的鄭州商業(yè)地產(chǎn)盲目求大，經(jīng)營項目種類繁多，管理比較混亂，而專業(yè)化的商業(yè)市場，尤其是專業(yè)化的商業(yè)批發(fā)市場，已經(jīng)在許多地方被證明更受投資者的歡迎，也更適應(yīng)未來商業(yè)市場的發(fā)展。

　　值得注意的是，受城市規(guī)劃的影響，目前部分新興的專業(yè)化商業(yè)批發(fā)市場已轉(zhuǎn)移到環(huán)線以外，在交通、物流等方面較之老牌市場有先天優(yōu)勢。對此，一些外來商家來鄭州考察時就表示，批發(fā)市場由城市中心向城外遷移是社會發(fā)展的必然趨勢，像北京天外天市場、天意市場都從市中心搬往城市邊緣，市區(qū)內(nèi)的市場則提升為步行街。

　　2010新契機？

　　進入新時期，鄭州商業(yè)地產(chǎn)又一次迎來變化。

　　對于鄭州商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)模式，2008年12月，鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍指出，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)需要訂單式開發(fā)模式”。

　　何宏劍坦言，目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展層次很低，有很多開發(fā)商，剛開始項目的定位不是很清晰，等到項目建好了，才開始當做商業(yè)地產(chǎn)來銷售，結(jié)果發(fā)現(xiàn)行不通，項目賣不動。而訂單式生產(chǎn)模式，就規(guī)避了這些弊端，也化解了相應(yīng)的風(fēng)險。“訂單式開發(fā)模式是將定位、招商前置，開發(fā)商在對土地進行開發(fā)之前，就知道誰來租用，為誰而建，建成的產(chǎn)品必然符合商家的需求，方便其使用。這樣一來，產(chǎn)品就不會有空置期，開發(fā)商與商家之間也可以更好地銜接。”

　　以萬達為例。“訂單”開發(fā)模式至少為萬達帶來三個方面的好處：項目號召力的提升、項目商業(yè)價值的提升、投資開發(fā)風(fēng)險的減小。

　　而與之同步，隨著地價升高和偏離城市中心邊緣地帶城中村改造的推進，商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)了另一種模式——城市綜合體。

　　2007年，曼哈頓廣場、鄭州國貿(mào)中心等大型項目隆重上市，把鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向高潮。這些商業(yè)地產(chǎn)以城市綜合體的名義，開始領(lǐng)風(fēng)向前。此后，定位城市綜合體的中原萬達廣場項目簽約，華潤置地鄭州“萬象城”正式舉行奠基儀式，金成時代廣場、鄭州升龍廣場開工。

　　不過，不少人士認為，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)在過去的十年時間內(nèi)，實質(zhì)進步不大，成功者不多。“鄭州市商業(yè)地產(chǎn)僅僅是銷售的火爆，但是從商業(yè)角度，成功運作的卻少之又少。大量的商業(yè)項目存在‘為招商而招商’的傾向，開發(fā)商為了招商指標，不能全面考慮商戶的差異性經(jīng)營，為未來的經(jīng)營管理也帶來了隱患。”一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士認為。

　　居住傳奇將被繼續(xù)書寫

　　進入2010年4月，新一輪宏觀調(diào)控再次落地。伴隨著住宅的降溫，商業(yè)地產(chǎn)再次被認為面臨一次更好的發(fā)展態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,在住宅市場遭到調(diào)控,大量資金急需尋找新的投資渠道時,正在復(fù)蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢必成為最佳選擇之一。

　　大道智源總經(jīng)理高重恒認為，作為這一次房地產(chǎn)的政策調(diào)控，不僅要站在房地產(chǎn)的角度看問題，也應(yīng)該站在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及整個經(jīng)濟發(fā)展水平上來看，尤其是資產(chǎn)價格上漲過快，資產(chǎn)泡沫形成預(yù)期的問題，這次政策調(diào)控目的就是調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)整開發(fā)水平，將那些偽劣的開發(fā)商調(diào)整出去。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,調(diào)控新政主要針對住宅市場的投資投機行為,但對于部分客戶而言,在沒有更多的投資渠道下,投資不動產(chǎn)是必然的,因此,沒有被調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了機會。那些自身擁有良好地段、交通配套和人流優(yōu)勢的商用物業(yè),則成為市場的寵兒,尤其身處核心商圈或者軌道交通上的商業(yè)地產(chǎn),更成為投資者眼中的“香餑餑”。
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