恒隆在香港面臨業(yè)績倒退，卻有心在內(nèi)地重塑輝煌。

　　恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗近日表示，恒隆地產(chǎn)將在內(nèi)地市場投入51億美元建造購物中心。

　　作為排在新鴻基、長江實(shí)業(yè)之后的香港第三大地產(chǎn)商，恒隆地產(chǎn)未來幾年的重心將會(huì)明確地放在內(nèi)地市場。作為港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍內(nèi)地的先驅(qū)者，恒隆在內(nèi)地的擴(kuò)張野心可見一斑。

　　10年內(nèi)造18座商場350億不算多

　　根據(jù)恒隆的計(jì)劃，在未來10年，每年將在內(nèi)地增加近20萬平方米的高端商業(yè)物業(yè)。最終將在沈陽、濟(jì)南、天津、無錫等地?fù)碛惺甙藗�(gè)商場，總投資額接近350億元人民幣。

　　350億元資金看似數(shù)額巨大，但業(yè)內(nèi)人清楚，以這筆錢投資建設(shè)高端商業(yè)物業(yè)的話，資金額并不算多。

　　開發(fā)高端商場“很花錢”。

　　首先高端商場需要位于城市的頂級(jí)地段，開發(fā)商為此將在買地上支付不薄的費(fèi)用。花大筆錢買完地塊后，開發(fā)商還將在之后的建設(shè)過程中面臨相比于普通中高檔購物中心高得多的成本支出。

　　以恒隆在上海開發(fā)的恒隆廣場為例，該商場位于黃金地段靜安區(qū)南京西路，眾多的國際一線品牌都已入駐該商場，該商場是上海奢侈品消費(fèi)首選的場所之一。然而，類似恒隆廣場這樣，能夠塑造出高端形象的高端商場，都需要開發(fā)商不菲的投入。

　　“硬件是關(guān)鍵，頂級(jí)的商場在建筑材料、裝修材料上的選擇都是高標(biāo)準(zhǔn)的。例如以裝修而言，其在地板、天花板、照明方面的要求比普通的商場要高很多，Gucci品牌門店的裝修一平方米就需要花去兩萬元，這樣才能體現(xiàn)出品牌的頂尖檔次，而且這些裝修成本，Gucci自己不會(huì)承擔(dān)，因?yàn)镚ucci、LV等奢侈品牌的入駐通常是‘被請的’，所以裝修是由業(yè)主來完成的。” 漢華商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的董事長高大豐這樣告訴記者。

　　甚至，開發(fā)商為了請動(dòng)這些頂級(jí)品牌，還會(huì)免去它們的租金。但即便如此，零售品牌依然要面臨風(fēng)險(xiǎn)。如果商品賣不出去，它們就不得不面對各種各樣的資金流出，包括水電費(fèi)、人事費(fèi)、存貨的寄存費(fèi)等。

　　香港業(yè)績倒退 內(nèi)地籌資早有準(zhǔn)備

　　為了在內(nèi)地進(jìn)行擴(kuò)張，恒隆在資金方面早已開始做準(zhǔn)備。去年11月5日，恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)宣布，恒隆集團(tuán)將以37.48港元/股的價(jià)格出售給獨(dú)立投資者約2.94億股恒隆地產(chǎn)股份，再以同樣價(jià)格認(rèn)購恒隆地產(chǎn)同等數(shù)量新股。轉(zhuǎn)手之間，恒隆地產(chǎn)約可募得109億港元資金。

　　這種以“先舊后新”配股的方式，在盛富資本國際有限公司總裁黃立沖看來，優(yōu)勢在于效率較高，最快可以在數(shù)日內(nèi)完成融資。由于商業(yè)地產(chǎn)投入大、回收周期長，在未來幾年恒隆地產(chǎn)擴(kuò)張步伐加大的背景下，其不得不提前準(zhǔn)備以籌集足夠資金。

　　這筆剛籌得的109億港元的資金還沒捂熱，就要立即投入到內(nèi)地市場。陳啟宗表示，兩年內(nèi)恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的投資額就將達(dá)到110億港元，而這還僅僅指建筑費(fèi)。

　　如果以這約110億港元的資金來拿地的話，也只夠恒隆在內(nèi)地拿3幅地。不過，按照陳啟宗的說法，恒隆目前手頭上仍有200億港元資金可用于支付未來買地的費(fèi)用。

　　在內(nèi)地大手筆投入的同時(shí)，恒隆在家門口——香港卻沒有賺足錢。

　　2010年下半年，恒隆營業(yè)額及基礎(chǔ)純利(已撇除投資物業(yè)重估收益) 分別按年下跌74% 及77% 至25.21 億元及12.75 億元。下挫的主要原因是該公司在香港并無物業(yè)銷售，期內(nèi)僅售出價(jià)值300 萬元的6 個(gè)泊車位，較2010年同期錄得的75.11 億元物業(yè)銷售額明顯減少。

　　目前恒隆在香港仍有1500個(gè)單位未推出市場，大部分單位均位處市區(qū)，且是全海景單位，但由于目前公司手頭未有其他新的項(xiàng)目，所以會(huì)惜售這些單位。

　　“假如售出所有單位，該公司將可變現(xiàn)總計(jì)約80 億元的發(fā)展盈利。恒隆唯一一個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目——位于跑馬地的18 幢獨(dú)立屋，最快將于2013年落成后為公司帶來約10 億元的銷售收入。”海通國際在一份報(bào)告中這樣指出。

　　日后以上出售單位所回籠的資金，也將投入到內(nèi)地市場的開發(fā)中去。

　　“由于集團(tuán)去年底配股，已籌集超過100億元，加上手頭現(xiàn)金、可套現(xiàn)出售的單位等，料可用現(xiàn)金額高達(dá)500億元，足夠支持業(yè)務(wù)發(fā)展需要。”陳啟宗表示。

　　恒隆對內(nèi)地投資的看重，是由內(nèi)地有力的投資收益所支撐著。根據(jù)恒隆地產(chǎn)2009年至2010年的年報(bào)顯示，恒隆地產(chǎn)來自內(nèi)地的物業(yè)租金收入和純利均增長14%，相形之下，香港租賃收入增長偏小，收入和增長幅度分別為6%和4%。這樣的趨勢在2010年下半年得到了進(jìn)一步的深入，2010年下半年，恒隆的核心投資物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的收入持續(xù)增長，較上年同期上升13% 至25.18 億元，其中在香港的租賃收入按年躍升9%，內(nèi)地的租賃收入更增加19%。后者占公司整體租賃收入的比例由2010 年上半年的42%上升至45%，6 個(gè)新項(xiàng)目于未來數(shù)年推出后，有關(guān)比例將進(jìn)一步上升。

　　這或許是恒隆地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要原因。

　　截至去年年底,恒隆集團(tuán)來自內(nèi)地的收入比重為48%,恒隆地產(chǎn)為45%。陳啟宗說,去年很可能是香港收入最后一次多于內(nèi)地。下財(cái)年起內(nèi)地收入比重將超越香港。香港沒進(jìn)度，內(nèi)地動(dòng)作大，但陳啟宗表示未來焦點(diǎn)放在內(nèi)地，但無意退出香港。

　　上海項(xiàng)目租金攀升

　　目前恒隆在上海共有兩個(gè)項(xiàng)目，位于南京路的恒隆廣場和位于徐家匯的港匯廣場。在1999年Shopping Mall還是一個(gè)非常新鮮的名詞時(shí)，港匯廣場進(jìn)入了上海人的城市生活中。當(dāng)時(shí)港匯廣場不僅是國內(nèi)首個(gè)真正意義上的Shopping Mall，并且13萬平方米的購物空間也使其成為了當(dāng)時(shí)全亞洲最大的購物中心。

　　目前港匯的國際品牌已達(dá)到73％，其中入駐了許多其他百貨公司所沒有的品牌。陳啟宗所提到的購物中心租金收入高過恒隆寫字樓租金收入的現(xiàn)象，在港匯廣場近年來商鋪?zhàn)饨鹋噬锌梢缘玫矫黠@的映照。

　　在十多年的時(shí)間里，隨著港匯入駐品牌的更新?lián)Q代，港匯商鋪的租金也在不斷水漲船高。

　　十年前，港匯地下一層入駐的首批租戶里有肯德基，而如今，再從地鐵徐家匯站通向港匯地下一層時(shí)人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，肯德基早已被國際時(shí)尚服裝品牌ZARA所代替，肯德基已經(jīng)難以承受港匯上漲的租金壓力。

　　隨著港匯定位升級(jí)、入駐品牌檔次的提升，港匯地下一層的租金在ZARA剛?cè)腭v時(shí)達(dá)到了75元/平方米/天左右。恒隆地產(chǎn)在上海開發(fā)的另一項(xiàng)目——恒隆廣場的高端形象更為突出。

　　自2001年開幕以來，眾多世界頂尖品牌在恒隆廣場內(nèi)開設(shè)專賣店，有些甚至專門將其在中國內(nèi)地的首家專賣店甚至旗艦店落戶于此，恒隆內(nèi)入駐的一線品牌有Hermes、Louis、Vuitton、Cartier、Dior、Celine等等。

　　恒隆地產(chǎn)在上海開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目都為恒隆地產(chǎn)的租金收益增添了不俗的貢獻(xiàn)。根據(jù)恒隆地產(chǎn)的業(yè)績公告，港匯廣場與恒隆廣場的租金都在持續(xù)攀升。

　　恒隆二線城市低價(jià)拿地，建頂級(jí)商場

　　拿地相對便宜是所有進(jìn)入二三線城市的開發(fā)商的共識(shí)。

　　恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗正在率領(lǐng)恒隆將高端商場搬到二線城市，這無論是對開發(fā)商還是零售品牌，都可能是一次冒險(xiǎn)，但同時(shí)優(yōu)勢與前景也相當(dāng)樂觀。

　　沈陽項(xiàng)目已滿租，濟(jì)南項(xiàng)目還未落成已預(yù)租超八成。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，在經(jīng)濟(jì)水平日益提升的二線城市，當(dāng)?shù)卣恢毕Ｍ许敿?jí)商場的進(jìn)入，這無疑提高了城市的檔次與形象。但是這其中，有些城市的居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)人口還未能支撐起頂級(jí)商場的運(yùn)營，與此同時(shí)開發(fā)商卻需要掏錢投入建設(shè)，在這樣的情況下，開發(fā)商與政府就會(huì)達(dá)成互相滿意的合作——開發(fā)商拿地價(jià)格或許會(huì)低一點(diǎn)，又或者能夠配比到一定的住宅土地。

　　“盡快進(jìn)入二線城市另外一個(gè)好處是，作為品牌的先驅(qū)者，會(huì)較快地在當(dāng)?shù)鼐用裰械玫秸J(rèn)知與認(rèn)可。” 漢華商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的董事長高大豐說道。并且在他看來，開發(fā)商在一座城市做頂級(jí)商場的話，做出一個(gè)產(chǎn)品就已足夠。以上海為例，除了恒隆地產(chǎn)在上海有恒隆廣場、港匯廣場之外，另外兩家港資的巨頭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基和中信泰富分別有國金中心以及中信泰富廣場項(xiàng)目。

　　在頂級(jí)商場開發(fā)中，港資開發(fā)商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亞洲的經(jīng)濟(jì)體中，最早是日本和中國香港發(fā)展起來的，因此香港具有大量的國際品牌的總代理，在亞洲操作頂級(jí)品牌的營銷是一等一的，并且港資開發(fā)商在香港開發(fā)的物業(yè)本身都是自己持有，其物業(yè)已經(jīng)招了各大品牌，當(dāng)進(jìn)入內(nèi)地時(shí)，這樣的優(yōu)勢會(huì)讓其招商更為方便。”高大豐繼而說道。

　　恒隆地產(chǎn)在上海以外的二線城市項(xiàng)目進(jìn)度也非常順利。

　　位于沈陽的皇城恒隆廣場已于2010 年6月落成，于開幕時(shí)已全數(shù)出租；下一個(gè)將會(huì)竣工的項(xiàng)目是位于濟(jì)南的恒隆廣場，將于2011年8月落成，其中86%已預(yù)先租出，其中50%~60%租戶屬國際品牌，80%用作開設(shè)旗艦店，新引進(jìn)的品牌近100個(gè)。

　　陳啟宗介紹，目前恒隆在內(nèi)地的項(xiàng)目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項(xiàng)目，包含寫字樓、商場、酒店等。其中沈陽、無錫項(xiàng)目就是綜合性項(xiàng)目。2010年公司投資內(nèi)地的金額就達(dá)到400億港元，涉及發(fā)展項(xiàng)目共7個(gè)，未來集團(tuán)仍將會(huì)在內(nèi)地一二線城市繼續(xù)拿地，而恒隆的兩種模式也將在這些地區(qū)繼續(xù)復(fù)制。　　

　　未來中西部和東北地區(qū)的奢侈品零售業(yè)更有潛力

　　恒隆地產(chǎn)目前的土地布局的城市位于長三角、珠三角、中部或東北地區(qū)。

　　“珠三角的高端商場的市場空間我并不是很看好，因?yàn)橹槿堑貐^(qū)的居民消費(fèi)習(xí)慣是去香港購買奢侈品牌。中西部和東北地區(qū)我認(rèn)為是有很大潛力的。”湘財(cái)證券商業(yè)零售組的王俊杰告訴記者。

　　在王俊杰看來，中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長雖然沒有提高廣大公眾的收入，但卻使得小部分人的財(cái)富獲得飛快的增長。

　　“中西部依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，政府通過國有企業(yè)進(jìn)行投資，使得國有企業(yè)員工福利增加，這部分人會(huì)投資房地產(chǎn)，從而進(jìn)一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消費(fèi)能力的人群是有的。”

　　但是目前在中西部的二線城市中，由于缺乏頂級(jí)商場，具有高消費(fèi)能力的消費(fèi)者便無法在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行消費(fèi)，只能前往周邊的一線城市進(jìn)行財(cái)富消化。

　　在“富者愈富”和財(cái)富集中的趨勢下，二線城市對頂級(jí)商場和奢侈品的需求不斷增強(qiáng)。“中高端百貨和奢侈品未來將實(shí)現(xiàn)快速增長，實(shí)際上，中國近年來奢侈品消費(fèi)瘋狂增長，2009年，在全球奢侈品市場受到金融危機(jī)沖擊的情況下，中國奢侈品市場銷售額則毫不受影響，實(shí)現(xiàn)銷售額50億美元左右，遠(yuǎn)高于2008年30億美元的銷售額，增幅居全球第一，未來幾年我國的奢侈品消費(fèi)仍將會(huì)實(shí)現(xiàn)快速增長，而奢侈品和高端商品消費(fèi)的增長將會(huì)刺激中高端百貨公司銷售收入的增長。”王俊杰表示。

　　看好長期租金收益
　　
　　“除非被迫，否則不愿意賣”

　　陳啟宗亦指出，與商場相比，寫字樓的升幅并不大，租金收入還是主要靠商場收益。

　　“租金收入方面是最能夠控制的，我們有百分之十幾的增幅。上海高級(jí)商場的租金升了19%左右，升幅相當(dāng)大，我們也想不到升得這么厲害，去年升了29%，好得不可想象，未來還會(huì)繼續(xù)上升。”陳啟宗表示。

　　陳啟宗又稱，今年上半年內(nèi)地租金收入占恒隆地產(chǎn)46%，且內(nèi)地租金升幅高于香港，這是由于內(nèi)地業(yè)務(wù)未成熟，收入幅度偏高。

　　“在內(nèi)地我們不會(huì)賣的，除非被迫，否則我們不愿意賣，我們是單純收租的。”
　　（理財(cái)一周報(bào)　記者裴浩慈）