左手住宅、右手商業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然

　　2010年以來(lái)，一系列房產(chǎn)調(diào)控政策如疾風(fēng)暴雨般宣泄而下，似乎預(yù)示著以住宅為主導(dǎo)的出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃金時(shí)代的終結(jié)。多個(gè)地產(chǎn)大鱷紛紛“殺入”商業(yè)地產(chǎn)掘金，或轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或提高商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局比例。

　　密集的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)?

　　商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)

　　一直以來(lái)只做住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科一反常態(tài)，正式涉足商業(yè)地產(chǎn)，并宣布未來(lái)持有型物業(yè)將占據(jù)20%的開(kāi)發(fā)比例;金地集團(tuán)也表示，將不再單純從事住宅開(kāi)發(fā)，2010年的土地投入計(jì)劃中，有20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目;保利計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè);中糧集團(tuán)宣布以“大悅城”為品牌，在全國(guó)打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”;綠地、綠城和上海世茂等房企也開(kāi)始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　左手住宅、右手商業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然。然而，在這片看似平靜的海面下，同樣暗流涌動(dòng)。

　　首先，商業(yè)地產(chǎn)將增加企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段需要占?jí)捍罅楷F(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)率慢;投資回報(bào)周期較為漫長(zhǎng)，可能需要10～20年的時(shí)間。在此期間，利潤(rùn)都沉淀到資產(chǎn)上，從而給企業(yè)帶來(lái)很大的資金壓力。企業(yè)資金鏈緊繃、且房地產(chǎn)折舊會(huì)讓物業(yè)貶值進(jìn)而吞噬利潤(rùn)，使企業(yè)陷入資金困局。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力及后期的運(yùn)營(yíng)能力提出了一定的挑戰(zhàn)。

　　一般而言，做商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不如做住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，缺乏完整操盤商業(yè)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力，而鏈條較長(zhǎng)的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)專業(yè)化水平的要求非常高，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

　　另一方面，目前的商業(yè)項(xiàng)目，特別是小型獨(dú)立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)多采用的是散售模式，銷售完成后，產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍;若由開(kāi)發(fā)商返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，則協(xié)調(diào)難度較大。

　　REITs成融資首選工具

　　商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，融資是核心問(wèn)題。

　　在海外證券市場(chǎng)已運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)不失為突破開(kāi)發(fā)商融資瓶頸的絕佳途徑。

　　REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理。通過(guò)多元化的投資，將不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

　　通過(guò)發(fā)行REITs，可以將商業(yè)資產(chǎn)，尤其是經(jīng)營(yíng)收益比較好的資產(chǎn)打包上市銷售，變現(xiàn)后用于新物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這樣做不僅能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)也沒(méi)有失去對(duì)物業(yè)的控制權(quán)。

　　REITs很可能成為商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)未來(lái)主戰(zhàn)場(chǎng)上的決勝利器。它在國(guó)外已運(yùn)作十分成熟，業(yè)界認(rèn)為，新加坡模式更適合于中國(guó)。

　　新加坡模式以嘉德置地為代表，強(qiáng)調(diào)“私募地產(chǎn)基金(PE)+REITs”的地產(chǎn)基金平臺(tái)作用，目標(biāo)是借助第三方資金來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在獲取管理費(fèi)收益的同時(shí)分享投資收益。新加坡REITs對(duì)上市資產(chǎn)的收益率有明確的規(guī)定，在7%到8%之間，這就要求REITs打包的資產(chǎn)必須是成熟優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。

　　因此，從目前開(kāi)始兩三年的時(shí)間內(nèi)對(duì)物業(yè)進(jìn)行很好的孵化，待國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)之后再退出賣給REITs，可能是地產(chǎn)商更好的選擇。

　　國(guó)務(wù)院“金融30條”的出臺(tái)，無(wú)疑給REITs頒發(fā)了最高級(jí)別的準(zhǔn)生證。今年一系列REITs試點(diǎn)緊鑼密鼓地推進(jìn)，有山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓之勢(shì)，但是從試點(diǎn)到全面推行，仍有一段路要走。
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