左手住宅、右手商業。中國房地產巨頭戰略性地進入商業地產業是行業發展的必然

　　2010年以來，一系列房產調控政策如疾風暴雨般宣泄而下，似乎預示著以住宅為主導的出售型房地產開發黃金時代的終結。多個地產大鱷紛紛“殺入”商業地產掘金，或轉型商業地產開發，或提高商業地產戰略布局比例。

　　密集的戰略轉型是否意味著中國房地產行業正在經歷一個轉折點?

　　商業地產暗流涌動

　　一直以來只做住宅開發的萬科一反常態，正式涉足商業地產，并宣布未來持有型物業將占據20%的開發比例;金地集團也表示，將不再單純從事住宅開發，2010年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業項目;保利計劃到2012年，商業地產方面的投資占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業;中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”;綠地、綠城和上海世茂等房企也開始更多介入商業地產開發。

　　左手住宅、右手商業。中國房地產巨頭戰略性地進入商業地產業是行業發展的必然。然而，在這片看似平靜的海面下，同樣暗流涌動。

　　首先，商業地產將增加企業資金鏈斷裂的風險。建設階段需要占壓大量現金，資金周轉率慢;投資回報周期較為漫長，可能需要10～20年的時間。在此期間，利潤都沉淀到資產上，從而給企業帶來很大的資金壓力。企業資金鏈緊繃、且房地產折舊會讓物業貶值進而吞噬利潤，使企業陷入資金困局。

　　其次，商業地產對房產企業的開發能力及后期的運營能力提出了一定的挑戰。

　　一般而言，做商業項目的開發商不如做住宅項目的開發商經驗豐富，缺乏完整操盤商業項目定位、選址、規劃、租售、招商、運營管理的經驗和能力，而鏈條較長的商業項目對專業化水平的要求非常高，任何一個環節出問題都會直接導致經營風險的增加。

　　另一方面，目前的商業項目，特別是小型獨立商業和社區商業多采用的是散售模式，銷售完成后，產權分散，很難形成統一的商業定位和商業氛圍;若由開發商返租統一經營，則協調難度較大。

　　REITs成融資首選工具

　　商業地產是典型的資金密集型行業，融資是核心問題。

　　在海外證券市場已運作成熟的房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)不失為突破開發商融資瓶頸的絕佳途徑。

　　REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理。通過多元化的投資，將不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時，將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

　　通過發行REITs，可以將商業資產，尤其是經營收益比較好的資產打包上市銷售，變現后用于新物業項目的開發。這樣做不僅能獲得穩定的現金流，同時也沒有失去對物業的控制權。

　　REITs很可能成為商業地產這個未來主戰場上的決勝利器。它在國外已運作十分成熟，業界認為，新加坡模式更適合于中國。

　　新加坡模式以嘉德置地為代表，強調“私募地產基金(PE)+REITs”的地產基金平臺作用，目標是借助第三方資金來實現輕資產運營，在獲取管理費收益的同時分享投資收益。新加坡REITs對上市資產的收益率有明確的規定，在7%到8%之間，這就要求REITs打包的資產必須是成熟優質的物業。

　　因此，從目前開始兩三年的時間內對物業進行很好的孵化，待國內REITs市場發展起來之后再退出賣給REITs，可能是地產商更好的選擇。

　　國務院“金融30條”的出臺，無疑給REITs頒發了最高級別的準生證。今年一系列REITs試點緊鑼密鼓地推進，有山雨欲來風滿樓之勢，但是從試點到全面推行，仍有一段路要走。
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