北城天地·2011搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)招商對接論壇，于2011年4月1日在杭州拉開帷幕。參加此次招商對接論壇的會員企業(yè)有：傳統(tǒng)零售22家，家居10家，影院以及KTV等娛樂行業(yè)25家，酒店7家，服裝11家，餐飲23家，健身以及兒童樂園9家。

　　各方的商業(yè)地產(chǎn)精英都來到現(xiàn)場，今天對商業(yè)地產(chǎn)來講是非常利多的一年，從“十二五”計劃，對商業(yè)地產(chǎn)的好處，在住宅投資受限，在人民幣升值的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的機會今年非常大，外資也大力地推進了中國的市場，這里面代表了內(nèi)資集團上市以外，還有華平投資等重大的很多的國際投資公司都以各種方式在推進國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目。從去年開始，包括沈陽、大連、北京、上海、廣州、重慶、合肥、深圳都已經(jīng)列入外資投入的重點城市，經(jīng)濟非常的活躍，商業(yè)地產(chǎn)有別與住宅地產(chǎn)，沒有限貸、限購令的局限，2010-2015年時期，中國的寫字樓需求包括租金的提升都會以上揚的趨勢發(fā)展。

　　本次招商對接論壇邀請到了銅鑼灣集團董事長陳智、聯(lián)商網(wǎng)董事長龐小偉、寶龍集團副總裁劉曉蘭、九州遠景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級總監(jiān)童亮、北城天地總經(jīng)理胡思新、杭州開元商業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理陳鐵勇、金錢豹(中國)酒店餐飲集團副總經(jīng)理董恂、寶龍集團招商中心常務(wù)副總經(jīng)理肖強、東方偉業(yè)董事副總裁徐楊、大潤發(fā)全國開發(fā)總監(jiān)洪萬康、神采飛揚娛樂有限公司副總經(jīng)理俞衛(wèi)良、喜悅滑冰場總經(jīng)理王品石等嘉賓參會。

　　劉曉蘭：寶龍集團副總裁

　　用長續(xù)經(jīng)營的心態(tài)對待商業(yè)地產(chǎn)

　　做好一個商業(yè)的綜合體，招商是第一步，長續(xù)經(jīng)營是一個永恒的話題。無論作為一個團隊，還是一個企業(yè)，都應該是一家人。任何地點、任何時候都要有一個服務(wù)的心態(tài)。引進了資本，走資本的道路可以讓你們擁有更強、更大、更快的渠道。政府提出了城市化進程的話，就會在二三線城市引進大型的購物中心項目。

　　經(jīng)營管理不是從市場上挖幾個人才就能解決的，因此才會出現(xiàn)市場上的“三搶”活動，第一個搶土地，第二個搶人才，第三個搶錢。

　　商家就是家人，他們碰到任何問題，都屬于我們的問題。商家想要做的事情要一起努力去做。不要開門招商、閉門打狗。服務(wù)的心態(tài)至關(guān)重要。與商家通過合作對接，教商家們怎么做生意，提供最貼心的服務(wù)。做商業(yè)不講究技術(shù)含量，關(guān)鍵是你是否在用心做，活動給商家?guī)砹耸裁礃拥睦妫鰪V告、做宣傳、做活動，更重要的是用心，經(jīng)常和商家溝通，他們要什么，消費者要什么。只要是做好了這一點，商家就能體會到我們真正是一家人。

　　寶龍集團在2003年轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，包括福建、湖南、安徽等多個經(jīng)濟發(fā)展快速的城市，目前在22個城市已經(jīng)有31個集娛樂、休閑等為一體的城市商業(yè)綜合體品牌，即寶龍城市廣場。寶龍商業(yè)和寶龍地產(chǎn)集團，營業(yè)額收入2145億元。

　　童亮：九洲遠景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級總監(jiān)

　　商業(yè)+地產(chǎn)=商業(yè)地產(chǎn)?

　　用新的研究方法來考察，如何打造一個商業(yè)地產(chǎn)的品牌，如何打造一個商業(yè)地產(chǎn)。無論是零售商還是地產(chǎn)發(fā)展商都應該牢記，沒有達到一定的體量，是不可能做一個好的商業(yè)地產(chǎn)。

　　從整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，經(jīng)常會用地產(chǎn)來代表商業(yè)的發(fā)展，從地產(chǎn)的角度來考慮，未來能夠承載的是什么樣的商業(yè)。如今是由零售業(yè)帶動了整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式，從最早的百貨模式到現(xiàn)在的購物中心模式，以及未來可能會出現(xiàn)的主題、娛樂性的購物中心，它的整體的發(fā)展，對零售商和市場的判斷都一個共同性。

　　內(nèi)容以及平臺的服務(wù)環(huán)境是考量的是兩個方面。對于零售商，要做到的是對消費者的滿足性，還需要搭建一個為消費者所接受平臺。在打造一個商業(yè)地產(chǎn)時，需要考量的是消費者和零售商是怎么來考量我們的項目。最終的載體分兩塊，一個是零售商的服務(wù)，另一個是接受服務(wù)的消費者。

　　如何打造一個好的商業(yè)地產(chǎn)。三個元素，消費者、零售商、地產(chǎn)商。每一個都是一個博弈的過程。每一個零售商都有自己的開店指標，在目前有限的資源、環(huán)境下，要選擇一個投放的平臺，零售商和地產(chǎn)商在博弈上、在新形式的選擇上都是迫切的。每個商業(yè)地產(chǎn)都面臨著一個同質(zhì)性的問題：如何來吸引消費者，這是目前地產(chǎn)商面臨較大的問題。因此在非地產(chǎn)商業(yè)的沖擊下，高科技時代對地產(chǎn)商的沖擊越來越大。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢有一個研判：零售商向商業(yè)地產(chǎn)整合，他們會越來越傾向于自己的平臺整合。在中國，主要的商業(yè)地產(chǎn)還是拿地、招商、運營的模式，對零售端的整合都進入一個進程，有實力的發(fā)展商肯定會進入零售端市場進行打造。第一平臺替代性的業(yè)態(tài)將會成為新的模式。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的核心就成為未來商業(yè)地產(chǎn)核心的項目。此外，商業(yè)地產(chǎn)會加大環(huán)境營銷的投入，這個環(huán)境營銷不單指內(nèi)部裝修好，還有是消費者的體驗營銷，從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來說，整個商業(yè)鏈條扁平化和趨勢化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流。

　　董恂：金錢豹(中國)餐飲集團行銷開發(fā)副總經(jīng)理

　　高端餐飲的拓展計劃和選址要求

　　金錢豹是有餐飲需求的。金錢豹的廚房是一個開放式的廚房。這個廚房分布在客人用餐位置的中間，同時，空調(diào)、排風、用水、用氣都在這個開放式的空間中。這是個比較大的前提概念。

　　選址是第一步。當然是品牌和城市的發(fā)展策略來制定的。開發(fā)整合，要和不同的品牌聯(lián)盟，同時也要考慮到較高的物價成本和人力成本。以及物流配送的動線。假如在硬性條件下無法達到需求，這個項目就很可惜了。希望開發(fā)商還未進入金錢豹前，就有一定的了解。這樣可以對未來有個規(guī)劃。洽談的部分都是固定的，包括政府的支持、稅務(wù)的洽談，之后，才會進行愉快的合作。

　　在相互配合的情況下，還需要一個開發(fā)報告，提供給周圍有沒有星級的飯店，需要對人流量做預測。無論在北京、上海，還是深圳、天津，商業(yè)條件對外是完全統(tǒng)一的。

　　作為一家大型的餐飲公司，同時也是一個餐飲的供應商，很多開發(fā)商和業(yè)主都希望金錢豹品牌的進駐。前期規(guī)劃時，如果達不成，便會失之交臂。還有些在進駐之后，通過溝通來提高開發(fā)商在品質(zhì)上的質(zhì)量。金錢豹不僅僅是自助餐，辦婚禮、宴會等也是上海第一。

　　金錢豹(中國)酒店餐飲集團有限公司，在北京、上海、沈陽、天津、鄭州等都有連鎖，目前是五星的運營和管理，3年以內(nèi)，要發(fā)展餐飲酒店連鎖50家。

　　洪萬康：大潤發(fā)全國開發(fā)總監(jiān)

　　經(jīng)營足夠面積大 才能進步不被淘汰

　　大潤發(fā)的所有的干部和員工，都在不斷學習，成為在行的人，而不是成為專家。因此必須要跟上行業(yè)的脈搏，不斷的學習、不斷的進步，不要被淘汰。

　　大潤發(fā)至少有3500平方的面積是用于庫存，雖然有物流，但是生意好起，物流跟不上。例如在60年代、70年代，建了很多的房子，廁所、衛(wèi)生間、都很夠用，在80年代的上海，當時就有會客室、就有衣帽間、書房，就要超前的去想，如何服務(wù)顧客的問題。因此面積大一點，經(jīng)濟發(fā)展之后，需求也在不斷改善，要求在不斷提高。

　　肖強：寶龍集團招商中心常務(wù)副總經(jīng)理

　　不同商圈不同體量 寶龍商業(yè)地產(chǎn)期待更多投入

　　從2009年開始到現(xiàn)在為止，經(jīng)歷了一些問題和困難。寶龍集團方總提高了一些技術(shù)手冊等規(guī)范化的過程，在產(chǎn)品研發(fā)上有不同的變形，在主打的二三線城市中，人口在100萬以上，所打造的購物中心，住宅產(chǎn)品、豪華酒店，以及一些旗艦型的項目，比如說天津，超高層的物業(yè)，是8萬平方米，安西和大潤發(fā)合作是6萬平方米，依據(jù)不同的城市、不同的人口、不同的購買力。在整個配比里，主力店和次主力店占比不同，希望重點零售品牌能夠長期有序的發(fā)展。現(xiàn)在的購物中心不僅僅是一個購物中心，更多的是一個時尚生活中心。

　　在2011年，寶龍會開業(yè)7項目，目前已獲得了4塊新地，在2001年寶龍有一個多業(yè)態(tài)、多規(guī)模、多種不同形式的商家結(jié)合，一起推動中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。杭州一站式的大型的購物中心不多，可能不同的商圈位置有不同的體量，更多的住房的開發(fā)商可能會更多的投入寶龍的商業(yè)地產(chǎn)。

　　俞衛(wèi)良：神采飛揚娛樂有限公司副總經(jīng)理

　　避免同質(zhì)化發(fā)展 如何做好產(chǎn)業(yè)升級?

　　神采飛揚經(jīng)過多年發(fā)展，走過了一個快速發(fā)展的過程。從東北到南粵地區(qū)，已經(jīng)跨過了祖國的東西南北，從規(guī)模上都有一個大的提升。因為這個行業(yè)的特殊性，在以往的發(fā)展過程中，對電子游戲的關(guān)注不是很高，特別是在產(chǎn)業(yè)政策的推動下有很大的發(fā)展。

　　千萬要避免同質(zhì)化的發(fā)展，如何做到產(chǎn)業(yè)升級?地產(chǎn)怎么升級?神采飛揚在行業(yè)的模式探索上付出了很多，前期也接觸了一個項目。它提出的是一個休閑產(chǎn)業(yè)，把一個從空間到平面的，從實體到虛擬，在日本的橫濱有一個模擬的娛樂空間，相當于不僅僅是一個商業(yè)中心，更重要的是一個娛樂中心，可能會超過的迪斯尼。用這么一個手段，始終保持商業(yè)地產(chǎn)的熱度。在這個情況下，就要做到一個品質(zhì)上、差異化的提升。這個是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，還有在餐飲、娛樂、百貨方面，有這些基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)就可以支撐一個較大的商業(yè)中心，來自不同產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者和我們的商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合到了一起才可以形成一個綜合體，所以聚合在一起，他的商業(yè)價值更大，需要共同攜手打造。

　　王品石：喜悅滑冰場總經(jīng)理

　　娛樂地產(chǎn)不可忽視 以商圈吸引力調(diào)整體量

　　會議提到的很多的是商業(yè)地產(chǎn)，如寶龍、萬達等。但也不能忽略娛樂地產(chǎn)，包括上海、沈陽在未來的五年都有非常大的變化，沈陽室內(nèi)的迪斯尼也在規(guī)劃了，所以目前來講，除了戶外以外，室內(nèi)的游樂場也對商業(yè)地產(chǎn)的帶動有一定的支持，在高樓層的影院、餐飲，對神采飛揚的這種大企業(yè)都是非常支持的大平臺，比如說海洋世界，還有未來的汽車城，汽車博物館，包括熱帶雨林，其他地方都還沒有展現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的高檔的俱樂部，這個又是另外一個板塊了，我們要深思，不要在同一個行業(yè)競爭，要在不同的行業(yè)發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個更好的發(fā)展。

　　現(xiàn)在有一個沒界定好，是商業(yè)的凈使用面積多大，有效出租面積有多大，這個和商業(yè)地產(chǎn)的角度是不一樣。第二個問題是內(nèi)容體系很多，包括應該做多大的體量?能夠做多大的體量?想做多大的體量。

　　聯(lián)商網(wǎng)是喜悅滑冰場的搜索的門戶，有一個娛樂平臺，在真正的經(jīng)營過程中，03年喜悅拿到了一個爛尾的項目來做改造，包括浙江的海寧、德清。從經(jīng)驗來看，在這樣一個城市中，有10萬的人流，這樣一個地方要建設(shè)一個5萬平方米的商業(yè)體量是合理的，如果已經(jīng)有成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)存在了，另外一個是以簡單的商圈的吸引力來做，這個時候的體量就會有一定的重新的調(diào)整。
　　（聯(lián)商網(wǎng)報道）