8月31日上午，在位于深圳南山區(qū)的辦公室里，凱德置地總裁廖茸桐掐指算著接下來一個(gè)月內(nèi)將發(fā)生在凱德置地身上的大事。

　　除了即將開工的全球第八座來福士廣場，未來一個(gè)月中，等著廖茸桐出席的活動(dòng)還有，成都、寧波兩座來福士廣場的開業(yè)儀式，上海凱德中國培訓(xùn)學(xué)院的開學(xué)，以及重慶朝天門地王的正式開工。

　　對(duì)凱德而言，經(jīng)濟(jì)的短暫打盹并沒有影響到其在中國的擴(kuò)張步伐，眼下這個(gè)即將開工的70億超級(jí)綜合體便是證明。

　　這是廖茸桐在內(nèi)地的第12年，這是凱德置地在中國的第18個(gè)年頭。

　　18年來，凱德置地投資與開發(fā)的項(xiàng)目超百個(gè)，總投資近700億人民幣。

　　廖茸桐是第三代新加坡華人，身為一家在中國不斷壯大的最大外資房地產(chǎn)公司的掌門人，廖茸桐被認(rèn)為既具有國際視野，又對(duì)中國市場了然于胸。

　　在凱德置地身后，是龐然大物般的，有著全球最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之稱的新加坡嘉德置地集團(tuán)。而隨著凱德置地在中國內(nèi)地的開疆?dāng)U土，嘉德總資產(chǎn)的41%已在中國國內(nèi)，超過新加坡，而且這一比例還會(huì)增加。嘉德置地的想法是，在未來幾年，希望把中國業(yè)務(wù)做大到占集團(tuán)總業(yè)務(wù)量45%左右。

　　為此，廖茸桐和他的凱德置地需要更加努力。

　　在中國，凱德有自己的宏圖大志，目標(biāo)是建成另一個(gè)嘉德置地。

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金：分類投資 凱德操盤

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在中國市場的這些年，凱德置地在金融市場的優(yōu)勢讓人稱道，你怎么看？到目前為止，這些基金規(guī)模多大？如何管理？

　　廖茸桐：需要說明的是，基金是凱德的經(jīng)營模式，而不是融資渠道。

　　在中國，凱德旗下管理的基金有10只。這10只基金的規(guī)模大概是45億美金。其中有3只是住宅基金，有3只是shopping mall基金，還有一只綜合體，一只酒店式公寓，另外還有寫字樓基金。

　　在凱德旗下，不同產(chǎn)品有不同的分類，住宅基金只投住宅，綜合體基金只投綜合體。

　　但這些基金有一個(gè)共同的要求——必須是凱德操盤，凱德不一定要控股，但一定要操盤。

　　凱德是按照國際上市公司的成熟模式運(yùn)作，非常透明。這些基金認(rèn)可凱德的團(tuán)隊(duì)和品牌，也信賴凱德的管理。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：為何會(huì)對(duì)基金進(jìn)行分類，標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　廖茸桐：不同投資者有不同的要求，不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。進(jìn)行分類，是因?yàn)樗械漠a(chǎn)品我們都熟悉，可以先分類然后讓不同投資者進(jìn)行不同的投資。

　　有些投資者喜歡短平快，比如一些家族企業(yè)希望做住宅，短時(shí)間收回成本。

　　有些投資者，包括一些養(yǎng)老基金，一些主權(quán)基金，比如新加坡政府旗下的淡馬錫，這些基金的目的是想在國內(nèi)擁有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有穩(wěn)定的收入，而非短期套利。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這些基金有沒有國內(nèi)資本參與？

　　廖茸桐：國內(nèi)有一些資本希望參與，但受到限制，他們只能買股票，不能直接投資。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這10只基金的收益率大概是多少？

　　廖茸桐：既然是投資，就要講究回報(bào)。一般而言，他們對(duì)這些基金的整體收益率要求在20%左右。

　　不同基金收益率要求不一樣，比如住宅基金就要求高回報(bào)，但也意味著相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)，而shopping mall基金的回報(bào)要求則低一些，但可長期持有。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從目前來看，收益率都能達(dá)到最初設(shè)定的目標(biāo)嗎？

　　廖茸桐：有些能，有些達(dá)不到，這是很自然的，因?yàn)樵趪鴥?nèi)做生意都是這樣，但總體來說還是能滿足要求。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那凱德的收益在哪里？

　　廖茸桐：凱德本身也是投資者，你有20%，我也有20%，但這個(gè)餅?zāi)茏龃螅@是第一。第二是收基金管理費(fèi)，這是國際通行的，投資者都認(rèn)可。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)：有些城市已過剩

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：中國的房地產(chǎn)過去十年是住宅為王，但現(xiàn)在都在提商業(yè)，以你的經(jīng)驗(yàn)來看，中國商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪里？挑戰(zhàn)在哪里？

　　廖茸桐：應(yīng)該說有很多機(jī)會(huì)，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)走向消費(fèi)型社會(huì)是一種趨勢，從街邊店鋪，到百貨公司，再到購物中心，很多國家都是一路走來。

　　到現(xiàn)在為止，中國的購物中心不多，好的購物中心更少，這是機(jī)會(huì)。

　　以凱德為例，目前在國內(nèi)有57家商場，應(yīng)該說有能力再翻一倍，達(dá)到100多家，這也是中期目標(biāo)。酒店式公寓也一樣，從原來滿足美歐客戶，現(xiàn)在慢慢轉(zhuǎn)移到亞洲、國內(nèi)的商務(wù)客。同樣的情況也發(fā)生在寫字樓身上，原來很多國企都想自己蓋一棟大樓，但現(xiàn)在很多都想搬到甲A寫字樓，這是一種趨勢。

　　當(dāng)然，住宅由于城市化還會(huì)不斷增加，但純住宅項(xiàng)目會(huì)越來越少，地塊也會(huì)越來越小，帶一些綜合體、帶一些配套設(shè)施的要求越來越多，這也是未來的一個(gè)趨勢，不能全部走單一住宅的路線。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：凱德以后會(huì)怎么搭配各種業(yè)態(tài)？

　　廖茸桐：凱德已經(jīng)開始向綜合體轉(zhuǎn)型，能做的事情也很多，比如現(xiàn)有的57家商場是不是能搭配一些酒店式公寓、寫字樓或者住宅。

　　1994年進(jìn)入中國時(shí)，凱德希望各業(yè)務(wù)板塊自己發(fā)展，因?yàn)楫?dāng)時(shí)要專注，如果讓一個(gè)人來管那么多，可能管不來，但如果讓一個(gè)很懂住宅的人開發(fā)，他會(huì)走得很快，走得很遠(yuǎn)。

　　而現(xiàn)在，更多的是考慮怎么樣整合起來，從業(yè)態(tài)，從城市，從團(tuán)隊(duì)，從品牌，從融資渠道全方位的整合，典型的例子是發(fā)展像來福士廣場一樣的大型城市綜合體。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：許多政府受政績驅(qū)動(dòng)，大規(guī)模上馬綜合體，有一個(gè)擔(dān)憂是中國的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)過剩，你是什么看法？

　　廖茸桐：現(xiàn)在主要是地方政府希望做商業(yè)地產(chǎn)，但真正做得好、有品牌、能夠長期持有的很少。

　　另外，因?yàn)闆]有金融體系的支撐，很多綜合體被散賣，我比較擔(dān)心這些綜合體散賣以后，今后的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境、交通的破壞。如果大家都把綜合體好好管理起來，會(huì)是好事，中國需要這種，不能再有產(chǎn)權(quán)分割。

　　如果大家都是專業(yè)人士，都把它看成今后的趨勢，也不怕，因?yàn)槭袌鰰?huì)決定開發(fā)商是不是要做，市場會(huì)維持平衡。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從總的供求關(guān)系來講，哪些城市會(huì)過剩？

　　廖茸桐：要分兩種情況來看這個(gè)問題。

　　有些城市是相對(duì)有一點(diǎn)點(diǎn)過剩的，比如成都，畢竟市場不大，不像北京、上海等一線城市，外來的企業(yè)或者大型企業(yè)帶來的商務(wù)客比較多，沈陽也有這個(gè)問題。

　　另外，做綜合體要考慮商務(wù)因素，一些城市不是過剩，是還沒具備，比如河南、山東的一些城市。

　　就凱德而言，綜合體來說我們會(huì)比較謹(jǐn)慎，但是商場可以去，只要當(dāng)?shù)叵M(fèi)能夠消化，我們可以走很遠(yuǎn)。

　　關(guān)于凱德未來：繼續(xù)加大中國業(yè)務(wù)比重

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前凱德置地是個(gè)怎樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)？住宅與商業(yè)開發(fā)比例如何？

　　廖茸桐：在商業(yè)和住宅的投資比例方面，從凱德在中國發(fā)展的角度來講，計(jì)劃商業(yè)和住宅的投資總體是五五開。現(xiàn)在的規(guī)劃中并沒說未來更偏向于哪一方面，其實(shí)我們的業(yè)務(wù)很多包涵了住宅、商業(yè)和綜合體，只是大眾把更多的關(guān)注都集中在商業(yè)上，事實(shí)上住宅與商業(yè)的投資是持平的。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：凱德置地一般是通過什么渠道來獲取土地？今年的策略是什么？

　　廖茸桐：我們拿地的渠道既有通過政府的招拍掛，也有企業(yè)并購方式，但主要是看市場機(jī)會(huì)，目前正在看的項(xiàng)目也不少，有出售現(xiàn)有的資產(chǎn)、土地、包括公司股權(quán)的等等，但目前還不能確定有沒有適合公司的土地或項(xiàng)目。

　　我們還是希望有類似兩年前收購東方海外的這種收購機(jī)會(huì)。從凱德置地現(xiàn)在擁有的項(xiàng)目來講，通過招拍掛拿的地只是占了比較小的一部分，其他很多都是在市場上收購來的項(xiàng)目，用這樣的合作方式去擴(kuò)張比直接招拍掛拿地的成功率高。

　　現(xiàn)在正是市場調(diào)整之際，也增加了我們收購項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，集團(tuán)一直是堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，在市場好或不好的時(shí)候，我們都在看地，關(guān)鍵是要看適合時(shí)機(jī)下的好項(xiàng)目。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你如何評(píng)價(jià)萬達(dá)、萬科等一些國內(nèi)地產(chǎn)商？

　　廖茸桐：我們不去批評(píng)別人，不同的公司處在不同的發(fā)展階段，各個(gè)階段決定他們?nèi)ミx擇對(duì)應(yīng)的策略，比如萬達(dá)現(xiàn)在選擇散賣。而他們的優(yōu)勢是，已經(jīng)做出品牌，招商情況也不錯(cuò)。萬達(dá)原想上市，后來沒成，這會(huì)是今后發(fā)展的瓶頸。

　　和萬達(dá)不一樣，凱德的商場、寫字樓、綜合體和服務(wù)式公寓基本不散賣，都是長期持有，而長期持有也就意味著需要金融支撐，現(xiàn)在國內(nèi)很多開發(fā)商做硬件沒問題，比如建商場，建甲級(jí)寫字樓和綜合體，但后續(xù)的招商、資產(chǎn)管理、金融體系卻很難跟上，就這點(diǎn)而言，很多開發(fā)商沒有辦法做到像凱德這樣。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：萬科呢？

　　廖茸桐：萬科也想做商業(yè)地產(chǎn)，問題是沒有長期積累下來的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，與做短平快的住宅相比，商業(yè)是長期的開發(fā)運(yùn)營，要轉(zhuǎn)變方向。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你在中國做了12年，也經(jīng)歷了中國上一個(gè)地產(chǎn)的黃金十年，怎么評(píng)價(jià)？怎么樣看國內(nèi)地產(chǎn)的下半場？

　　廖茸桐：前十年很多開發(fā)商都不太專業(yè)，真正專業(yè)的是2008年一些開發(fā)商上市以后，以前很多包工頭，靠關(guān)系拿一塊地就能賺大錢，他們不懂房地產(chǎn)，請(qǐng)外包工程隊(duì)建起來就賣了。后十年應(yīng)該會(huì)越來越專業(yè)，不能只靠拿地，不能只靠建設(shè)，要服務(wù)、招商、管理和資產(chǎn)組合，因此會(huì)有一個(gè)洗牌的過程。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你說洗牌，它會(huì)怎么洗，會(huì)走向一種什么格局？

　　廖茸桐：怎么走，國內(nèi)有國內(nèi)的情況，很難說會(huì)不會(huì)合并。個(gè)人預(yù)測，從總體來看，大的開發(fā)商會(huì)越做越大，越做越強(qiáng)，小的開發(fā)商就是維持或者被淘汰。當(dāng)然，也有從單一走向多元化，也有多元化的想放棄的。

　　所以接下來會(huì)有一些比較專業(yè)的，比較大的企業(yè)脫穎而出，這對(duì)未來十年是非常好的事情。綜合體而言，這種不考慮需求的招商體制可能會(huì)越來越少，市場會(huì)決定招多少商鋪，招多少寫字樓，招多少綜合體，市場會(huì)起到一個(gè)很好的調(diào)節(jié)作用。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境有哪些需要改進(jìn)，比如說信托基金REITs，這會(huì)不會(huì)是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的最根本的趨勢？

　　廖茸桐：我們希望他能這么發(fā)展，如果你想擁有一塊商業(yè)地產(chǎn)，買個(gè)REITs，就等于你擁有一部分，不需要專門去買它的一個(gè)商鋪。如果中意寫字樓，就可以買這個(gè)寫字樓的基金，看好住宅，你就可以買這個(gè)住宅的信托基金。我們非常期待國內(nèi)金融市場能夠開放，為我們最終本土化，最終長期發(fā)展創(chuàng)條件，讓國內(nèi)的投資者擁有一份凱德，這是我們本土化的最終目標(biāo)。
　　（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華）

　　凱德商用　14億收購武漢一商場

　　據(jù)香港文匯報(bào)報(bào)道，凱德商用(6813)昨公布，向中鐵建(1186)收購武漢市購物中心，總代價(jià)14.135億元。物業(yè)總樓面約7.07萬平方米，預(yù)期于14年竣工，收購作價(jià)相當(dāng)于每平米19,996元。物業(yè)位于武漢市武昌區(qū)，為一座集零售、住宅及寫字的綜合物業(yè)，今次收購零售部分。