其所在的寶龍城市生活廣場，是寶龍集團在鄭州東區(qū)打造的城市名片以及鄭州市重點工程。3年前開業(yè)時的盛況仿佛仍在眼前，可惜，康城奧特萊斯的境況跟關(guān)門相差無幾。

      對于各種百貨、大賣場此起彼伏地歇業(yè)，公眾似乎已經(jīng)麻木，不過對于在商業(yè)地產(chǎn)界有“小萬達”之稱的寶龍集團而言，一切可能才剛剛開始。

　　虛假繁榮？

　　2003年就從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，寶龍集團應(yīng)算是轉(zhuǎn)型較早的。“近十年的經(jīng)驗讓寶龍在選址、開發(fā)方面積累了許多資源和經(jīng)驗，也吸引了很多優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商。”寶龍地產(chǎn)宣傳經(jīng)理耿秋麗告訴記者。

　　而寶龍“大老板”許健康和“小老板”許華芳幾年里在接受媒體采訪時必然提及的就是其三大產(chǎn)品系列：面向一線城市的社區(qū)級鄰里購物中心、面向二線城市的區(qū)域級購物中心以及面向三四線城市的城市商業(yè)中心。

　　這也是寶龍的主要開拓方向。

　　不過據(jù)記者統(tǒng)計，目前寶龍城市廣場還主要分布在二三線城市，其2011年的項目主要在宿遷、洛陽、無錫玉祁、青島李滄等二三線城市的新區(qū)，2012年則主要在江蘇鹽城、青島即墨、常州、泉州安溪這些城市布局，至于一線城市的項目，大多還在開發(fā)中。

　　對于這樣的布局，上海貝茲投資發(fā)展公司華中區(qū)首席代表謝濤告訴記者，作為外資的寶龍集團是地方政府在招商引資的香餑餑，尤其是二三線城市規(guī)劃的新區(qū)或者城市副中心位置，“用商業(yè)的概念和規(guī)劃以很低廉的價格拿到土地，但位置往往不會太好。”

　　鄭州寶龍城市廣場便是一例，其與青島城陽廣場相似，都位于新區(qū)，距離市中心30公里，靠近機場，商業(yè)氛圍并不濃厚。

　　不僅如此，寶龍城市廣場的體量往往也較大。以江蘇鹽城寶龍城市廣場為例，作為鹽城首個城市綜合體，總建筑面積47萬平方米，包含購物中心、商業(yè)步行街、住宅等眾多業(yè)態(tài)。

　　寶龍集團執(zhí)行總裁許華芳也解析了寶龍商業(yè)地產(chǎn)的主要模式：寶龍城市廣場以購物中心為核心，并根據(jù)不同城市的實際情況選擇不同的檔次。綜合體原則上持有和銷售各占50%，讓商業(yè)和住宅互相增值。

　　以鹽城項目為例，許華芳指出，購物中心作為核心商業(yè)是由公司持有經(jīng)營，商業(yè)步行街則對外銷售，以滿足城市居民的商業(yè)投資需求。

　　購物中心和商業(yè)街的經(jīng)營模式、流線配置等原則基本一致，但具體的業(yè)態(tài)布局和考慮到投資和消費的不同，也會有所微調(diào)。在鹽城的項目中，商業(yè)街全部是餐飲，而購物中心則集休閑娛樂購物為一體。

　　“以前從地產(chǎn)的角度做商業(yè)，現(xiàn)在則必須從商業(yè)的角度做地產(chǎn)。”謝濤用這句話形容寶龍地產(chǎn)目前的本質(zhì)。他指出，從地產(chǎn)角度做商業(yè)，目的就是為了銷售并回款，而非經(jīng)營。

　　正如謝濤所言，通過銷售，寶龍的成績也看似很華麗。

　　寶龍地產(chǎn)2012年中期業(yè)績顯示：營業(yè)額28億元，較去年同期增長43%；凈利潤總額12.3億元，其中租金及管理費收入為2.41億元，比去年同期增長70%，土地儲備842萬平方米。

　　
　　兩手都要抓，兩手都不硬

　　這樣的業(yè)績，離不開現(xiàn)有項目的貢獻。

　　耿秋麗告訴記者，目前寶龍在全國有36個項目，其中25個城市廣場已經(jīng)開工或營業(yè)，其他為住宅項目。而寶龍2012中報也顯示：包括今年9月即將開業(yè)的河南新鄉(xiāng)寶龍城市廣場，在營業(yè)自持商場達到12個。其中2011年開業(yè)的6個項目出租率超過90％，商場客流增加23％。

　　寶龍在其中報中也明確了開始注重質(zhì)的提升：要形成三條產(chǎn)品線的業(yè)態(tài)和品牌組合，70％為全國戰(zhàn)略性標桿品牌;兩年內(nèi)通過品牌和業(yè)態(tài)的突破，推出1~2個具有全國影響力的標桿性項目。

　　不過這似乎也說明了：寶龍目前在全國并無具全國影響力的標桿性項目。

　　“沒有一家做得特別好。”蘭德咨詢總裁宋延慶這樣評價寶龍的城市廣場，他告訴記者，寶龍?zhí)?#8220;貪心”，招商+自有品牌兩手抓，可惜兩手都不硬。

　　“這種兩條腿走路的模式目前連萬達都沒有走好。”在宋延慶眼里，擁有強大的供應(yīng)商資源、發(fā)展百貨和影院等自有品牌、甚至為了配套專門成立文化產(chǎn)業(yè)集團的萬達在全國都很少有標桿性項目，更別說寶龍了。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，寶龍城市廣場在招商方面詬病難除。正如謝濤所言，以銷售商鋪的目的做商業(yè)，經(jīng)營能力不會太強。

　　一位不愿透露姓名的咨詢師也告訴記者，在招商方面，寶龍引入了許多二流品牌，除了主力店為TESCO樂購、永輝、蘇寧等，其他配套大牌幾乎沒有。

　　記者查閱了寶龍城市廣場今年即將開業(yè)的項目招商情況，主要商家有蘇寧、永輝超市、拉夏貝爾、艾格、ME&CITY、屈臣氏、必勝客、肯德基等。

　　宋延慶告訴記者，如果在三線城市，一流大牌不愿意去進駐，但是像雅戈爾、鴻星爾克這些品牌或許愿意。“但是這些經(jīng)銷商也在算一筆賬，相比進駐寶龍，沿街的大店鋪和專賣店可能也很不錯，在寶龍廣場，除了各種費用不說，如果商家因招商不足或其他原因組織不來客流量，反而全給了開發(fā)商賺房租了。”

　　一個更現(xiàn)實的例子是，“許多品牌商對寶龍不滿意，連獵頭公司推薦的職業(yè)經(jīng)理人都不太愿意去寶龍。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

　　對此，記者致電寶龍全國招商副總?cè)~桂蘭，其表示沒有權(quán)利接受采訪。

　　也許是寶龍自己意識到了這樣的尷尬，從2011年開始高調(diào)培養(yǎng)自有品牌百貨——寶萊百貨。當(dāng)時，寶萊百貨還在上海舉行了招商會，寶龍的目標是，未來寶萊百貨的開發(fā)重點將落在二三線城市。其中2011年計劃在青島李滄、即墨、鹽城、宿遷新開4家店。

　　不過截至目前，寶龍商業(yè)品牌宣傳部負責(zé)人告訴記者，目前寶萊百貨在全國有4家，山東和江蘇各兩家。但因為寶萊百貨目前發(fā)展得并不順利，其負責(zé)人表示不愿接受采訪。

　　沖擊波將至

　　其實不順利都不足以代表寶龍現(xiàn)在的狀況，因為事實比這個更凄涼。

　　“全國各地都在關(guān)。”上述業(yè)內(nèi)人士這樣描述寶龍在全國的營業(yè)情況——當(dāng)然，寶龍官方對此仍然否認。不過從青島到鄭州，就在今年下半年，主力店因業(yè)績不佳而瀕臨關(guān)店，似乎也在印證著上述的事實。

　　在青島城陽寶龍城市廣場，其主力店——春天奧特萊斯客流稀少。據(jù)悉，春天奧特萊斯于2011年7月入駐城陽寶龍城市廣場，在這之前是康城奧特萊斯，因業(yè)績不佳而退出。

　　一位男裝品牌的銷售人員表示，她所在的商戶一個月能銷售一萬元就已經(jīng)不錯了。“一個店鋪平均雇三個店員，每個店員平均工資2000元，人工費用算下來就要6000元。其中還要刨去交給寶龍廣場的扣點和水電、辦公等費用，這樣下來基本上是不賺錢的。”

　　而鄭州寶龍城市廣場的主力店——康城奧特萊斯，據(jù)鄭州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理王宇介紹，康城奧萊正在升級，目前看掉了一部分品牌，打算再引進一部分新品牌，關(guān)于之前的定位以及經(jīng)營，王宇不愿意多說。

　　不過生活在鄭州的謝濤一直以為，這家奧萊早已關(guān)閉。事實上，奧萊在中國已經(jīng)衍生成一種業(yè)態(tài)了。真正的奧萊，首先是折扣，其次一定要有品牌。謝濤告訴記者：“有特殊渠道能拿到好品牌的尾貨才能做。國內(nèi)好的奧萊一般都是給有零售背景的企業(yè)，如北京燕莎、上海百聯(lián)等來做，商業(yè)地產(chǎn)做奧萊一般都是偽奧萊，目的是為了套現(xiàn)。”

　　事實上，不僅是主力店，其他店鋪更如此。“國內(nèi)許多店都面臨關(guān)掉或者半營業(yè)的狀態(tài)，比如鄭州寶龍除了蘇寧和大商以外，其他的店鋪基本上是半營業(yè)狀態(tài)，洛陽也差不多。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

　　在許多業(yè)內(nèi)人士看來，寶龍本身存在先天不足，后天畸形的問題。先天不足主要是前期選址不到位。

　　盡管寶龍的定位是城市的副中心或者是城市規(guī)劃的新區(qū)，宋延慶告訴記者，真正的原因是市中心一方面沒有地，即便有，地價也很高，不容易拿到。而另一方面，許多地方政府看到外資就眼紅，在開曼群島設(shè)立、老板是澳門人的寶龍集團對于內(nèi)地政府，尤其是三線城市的地方政府是非常好的招商引資對象。許多政府寧肯抓錯，也要抓住。

　　但是這樣往往風(fēng)險也高。匆匆拿地——快速規(guī)劃、招商——用商業(yè)概念出售商鋪，回籠資金——后期經(jīng)營甩給商業(yè)公司——經(jīng)營能力弱導(dǎo)致商鋪關(guān)閉、撤離。

　　這樣的惡性循環(huán)實際上是在住宅地產(chǎn)被調(diào)控后炒起來的，“加上萬達的來勢洶洶讓眾多新加入的隊伍總以為商業(yè)地產(chǎn)有金礦，有人預(yù)測，如果中國地產(chǎn)明后年有大的危機的話，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖。”宋延慶這樣提出了自己家的擔(dān)憂。

　　而以寶龍一貫“多拿地，少開工”的風(fēng)格，一俟危機來，拿什么挺過去？

　　■ 鏈接

　　寶龍集團由澳門實業(yè)家許健康于1990年在澳門創(chuàng)立，1992年開始投資大陸�，F(xiàn)已發(fā)展成為集地產(chǎn)、商業(yè)、酒店旅游業(yè)、信息業(yè)、工業(yè)為一體的多元化大型外資企業(yè)集團。

　　寶龍地產(chǎn)作為其支柱產(chǎn)業(yè)，2009年在香港上市。1990年，寶龍集團投資房地產(chǎn)業(yè)，2003年轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，先后在福州、鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、泰安、煙臺、青島、蚌埠、蘇州、鹽城、無錫、常州、天津等25個城市建設(shè)了25個集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓等功能為一體的城市商業(yè)廣場品牌——寶龍城市廣場。
　�。ㄖ腥A合作時報·超市周刊 記者 趙曉娟）

　　新聞1+1
　　鄭州康城奧萊進退維谷

　　在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界，寶龍集團的品牌與聲望無需贅言。其主力產(chǎn)品“寶龍城市廣場”，有著“比肩萬達”的發(fā)展效率與自信。

　　外界較為認可的寶龍集團跨步零售業(yè)的時間是2009年。當(dāng)時，其地產(chǎn)項目在此時已達17個，深入蘇、皖、豫等數(shù)省，且多在二線以下城市。

　　“搶在萬達、華潤之前，率先占據(jù)潛力城市的核心地段、待成長新區(qū)。”寶龍集團的強勢發(fā)展路線明噪中國商業(yè)地產(chǎn)江湖。但與之而來，則是物業(yè)招租的麻煩。

　　寶龍集團更希望外界對其涉足零售業(yè)的時間推延至2011年。因這一年，它創(chuàng)建了新一代寶龍城市廣場的核心主力店，自營百貨品牌寶萊。更重要的是，率先登場的康城奧特萊斯并不能為其爭光。

　　如青島康城奧萊，是寶龍涉水零售業(yè)最早的發(fā)源地，其在2009年6月開業(yè)，2011年1月撤場。

　　而在鄭州，“分批遣散員工、管理團隊解散、清兌會員積分、與商戶重簽合約、大面積空鋪求租”，上述非正�，F(xiàn)象，時下在鄭州康城奧特萊斯或已發(fā)生或仍在發(fā)酵。鄭州康城奧萊發(fā)展中的境遇，在河南零售圈內(nèi)竟無人意外。

　　甚至在同行看來，這是一個地產(chǎn)商入錯行后引發(fā)了一系列失誤：在錯誤的地點、錯誤的時間，選擇了錯誤的奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)。其結(jié)果，必然如此。

　　在“奧特萊斯與鄭州市場匹配度”的問題上，某知名百貨品牌河南區(qū)高管堅持否定意見。其稱，”

　　要做成奧特萊斯業(yè)態(tài)必須具備三塊資源：品牌資源;有沒有大量的貨源，可以支持一年消費者都能買到折扣商品。最后，品牌在這個地區(qū)的認知度有多高。

　　顯然鄭州不是國際品牌被認知度高的市場。同時，高端品牌在中國的店鋪數(shù)量、商品仍是半饑餓狀態(tài)。所以，奢侈品品牌商為鄭州康城奧萊供應(yīng)折扣商品的幾率為零。
　�。钕觯�