聯商網消息：顧客才是中國零售與商業地產業終極命題。10月11日，2017聯商風云會暨搜鋪網華東商業地產高峰論壇在浙江烏鎮枕水酒店隆重舉行，大會吸引了行業高管、零售商業精英等近千人參會。圍繞“客從何來”這一主題，各方嘉賓展開了激烈的思辨。

在會中，上海靜安/長風大悅城總經理危建平帶來了“客因何來？超級商業場景聚客經營策略”的演講主題，他認為傳統零售還是有非常大的市場和未來前景，只是生存方式要發生一些改變，要結合消費者新的需求，讓消費者參與進來，精神上的消費需求或者時間消費的需求在未來線下零售是大有可為的。

以下為危建平演講摘要：

商業地產或者說零售地產現在正在迭代發展，最核心原因是消費者的消費行為在變化。技術革新帶來生活便利的同時，也給消費生活帶來很大的改變。在我的理解中，我們認為傳統零售的確生存空間越來越小，但同時也在回歸。馬云的新零售也是回歸線下。所以傳統零售還是有非常大的市場和前景，只是它的生存方式要發生一些改變，這種改變強調結合新技術，結合消費者新的需求，所以我們認為現在的購物中心的確要強調體驗，但這個體驗不是餐飲，不是簡單的娛樂，而是怎么樣讓消費者參與進來，消費者不單純是一個買的角色。目前，物質的滿足其實在一二線城市已經基本達到，至少是城市中產都已經達到了，但精神上的消費需求或者我們稱之為時間消費的需求其實在購物中心，在未來線下零售是大有可為的。

大悅城一直把客群經營能力作為商業地產經營的核心競爭力，我們一直在不斷跟隨和研究我們的目標消費者群體，我們的邏輯是先研究消費者的需求，再根據消費者需求去找到商鋪，而不是先把商鋪找來，通過商鋪去吸引消費者。這是我認為我們跟同行的一個很大的邏輯差異。

現在我們在研究客群升級，因為更多的消費者已經不再因為物品或者物質消費而來購物中心，更多則是因為社交需要，因為消費者自我價值的實現。通過研究消費者，大悅城發現不管是80后、90后、95后，每一個年齡段消費變化的特征都是可以不斷地通過數據調研整理得到的。這兩年大悅城做了很多工作，把理性的數據再加上感性的情感連接因素，特別是消費者的社交需求以及對品牌忠誠度的變化的影響。把這些影響因素結合在一起，我們通過數據理性劃分出二十多個層級的消費者的消費邏輯。

在大悅城的做法當中，大悅城創造了第一條街區——騎鵝公社。大悅城的街區不是以形態，不是以建筑主題為設計的，而是以什么呢？是以消費者的精神需求單獨做了設計。我們把所有消費者細分之后，再把他的核心需求提煉出來，給他一個極致的場景，其實是滿足他的極致需求，這種街區我們把它叫做產品重構。在靜安大悅城有三個重要的場景，第一個是“魔都愛情地標”，為什么是“魔都愛情地標”，因為有一個體現愛情主題的摩天輪在屋頂上。真正帶來的隱形價值有三點：1、打造城市地標；2、一年五百多萬客流；3、互聯網邏輯給我帶來的更大的啟發。

第二個是社交場景。研究發現在“95后”中二次元文化就是主流文化，你在跟“95后”溝通的時候，他講的用詞用語都有非常大的二次元特征，所以今天及未來的購物中心多多少少會加入很多二次元元素。大悅城創新嘗試把二次元文化主題放在摩坊里，嘗試提供這一部分二次元小群體未來的大市場，這也是一個提供給獨特的、極致的某一部分小眾群體的超級場景。

另一個超級場景在長風大悅城。大悅城核心是做年輕人客群，所以我們把長風大悅城定位成女主AB面：如何在一個場合中滿足女性的兩面？長風就要做這樣的內。在商務客群中購物中心一方面是非常好的零售供給，更多是時尚女主的養成，長風大悅城會做一條女性主題街區，完全是為幫助女性活得更美更自在的一個街區。

第三個是IP化運營。包括有IP商戶、IP展覽、自有IP，你有了超級場景就是自有IP，烏鎮就是非常好的自有在大悅城，摩天輪就是自有IP，屋頂體育公園這些就是超級場景，這些東西就能讓你來。

（來源：聯商網 烏鎮報道）